本文來源：時代週報 作者：劉婷
9月過半，深圳共有11處新房樓盤獲得預售許可證，預計推出5892套新房，預售套數超過八月總額。傳統樓市旺季“金九銀十”，在新盤供應大潮中拉開序幕。
光明星河天地四期、龍崗華僑城荷棠裡、坪山花樣年·旭輝好時光……深圳剛需購房者王悅（化名）的待選樓盤清單不斷增加，選擇困難症越來越重。王悅的買房預算是首付120萬元，以此為標準，東部、西部和中部均有新盤可供選擇。
“去年這個時候，我還因社保年限不夠買不了新房而乾著急。沒想到今年這麼多樓盤可以選，如果最終沒有符合心意的樓盤，我會放棄認購等待下一批新房。”9月17日，王悅告訴時代週報記者，“打新熱”褪去後，她有了更多選房空間，將結合區位、戶型、配套和朝向選擇最滿意的房子。
剛需購房者迎來“買房冷靜期”背後，是深圳新房市場降溫。
近日，多個樓盤陸續公佈認購結果，中籤率較去年明顯提升。其中，鵬瑞頤璟府524人選1655套房，中籤率高達316.6%。網紅區域寶安的滿京華雲著雅庭推出416套房，共209人參加搖號，中籤率接近200%。
深圳中原研究中心資料顯示，8月深圳開盤去化率略高於四成，已降至年內最低值，無一專案開盤售罄。
與此同時，深圳二手房交易量創下十年新低。深圳房地產中介協會資料顯示，2021年8月，全市二手房過戶套數為過戶1979套。跌勢仍在持續，9月前兩週，深圳二手房周均成交跌破500套，“金九”開局成色不足。
打新熱不再
“已經簽約雲科府的要退房重新打新嗎？”9月13日晚間，一名購房者得知光明新盤集中入市後，糾結於是否要放棄訂金重新打新。
近期，有同樣困惑的購房者不在少數。一方面，新房扎堆入市給予購房者更多選擇，“一房難求”盛況不再；另一方面，深圳將於9月28日推出第二批集中供地，普通商品住房銷售限價在原限價基礎上下調3%-9.2%，穩定市場預期。
9月17日，美聯物業全國研究中心總監何倩茹對時代週報記者表示，根據深圳住建局披露的資料，今年第三季度深圳市預計有36個專案入市。但7月、8月開盤專案少，部分專案因預售價不及預期而延遲入市。進入9月，留給開發商的時間減少，因此出現新盤集中開賣的情況。
“第二批集中供地降低新房最高售價，購房者對未來房價預期降低，買房迫切性大幅減少，‘打新熱’降溫。”何倩茹認為，第二批集中供地增加供應、降低房價，對新房市場起降溫作用。但住宅市場不會出現開發商降價賣房情況，公寓和商辦類產品或將有一定程度的讓利。
政策從供需兩端進行調控，市場迅速從賣方市場切入買方市場。
9月17日，深圳某房地產中介公司負責人梁煜（化名）告訴時代週報記者，最近不少已交訂金購房者，甚至是已交首付款的購房者都在跟開發商協商退房，申請退房的理由不一，有房屋質量問題、學位糾紛、配套不如宣傳效果等，但本質原因都是價格。
事實上，深圳已有退房案例發生。今年8月，中海匯德里業主認為開發商建設標準“貨不對板”，提出退房要求。8月21日，中海匯德里發出《關於匯德理專案的嚴正宣告及限期解約通知》。為減少訟累，節約交易成本，中海匯德里無論業主的撤銷權是否過了法定的行使期限，統一解除雙方簽訂的合同。
值得注意的是，中海匯德理是去年深圳最熱銷的樓盤之一。去年8月，該樓盤銷售均價約為7.5萬元/平方米，同期周邊二手小區鴻榮源尚峻均價約為8.4萬元/平方米，中海錦城均價約為10.8萬元/平方米，一二手房價格倒掛嚴重。
時代週報記者從一名中海匯德理業主處獲悉，該樓盤開盤時一房難求，當天即售罄。很多業主認為“買到即賺到”，連樣板間都沒看過就下單了。
“銅九鐵十”已至
“2·8”新政落地已有半年，政策威力已顯現。目前，二手市場成交量下滑至低谷，在大學區推進的不確定性以及全國密集調控背景下，深圳二手房成交持續低迷，短期內成交量或出現進一步下探。
樂有家研究中心資料顯示，2021年8月，深圳二手住宅過戶1979套，環比下跌23%，同比下跌83%。自2008年以來，深圳二手住宅月度過戶量低於2000套的月份僅有6次，且大多為春節時期。
除過戶外，網籤資料也下滑明顯。深房中協的資料顯示，8月全市二手房網籤2361套（含自助），環比下跌29%，同比下跌67%。原關內片區二手房成交量領跌全市，寶安過戶量環比跌幅最大，達到34.1%；羅湖環比跌幅為27.4%。
9月17日，海貝找房總經理謝林鋒對時代週報記者表示，今年九月深圳開發商集中推盤，且大多都是剛需盤，剛需購房者將集中湧向新房市場，進一步導致二手市場遇冷。此外，在二手房參考指導價格機制之下，深圳二手房首付明顯增加，首次置業購房者資金不足，無法支撐成交量，預計今年“金九銀十”會變成“銅九鐵十”。
二手房成交量遇冷已引發房產中介離職潮。深圳房產中介約為45458人，8月二手房成交1979套，人均僅有0.04套。目前，深圳多家房產中介公司因成本過高而選擇關門，不少房產經紀人連續多月未開單而選擇轉行。
深圳房地產中介協會研究人員認為，目前的行情是對從業人員進行“新陳代謝”，如果這個時間持續較久，真正能經歷市場洗禮而留下來的人，才是這個行業真正需要的人才。而對於店東與企業主而言，在非常時期，應該是全行業盤點各家“人才庫”的好時機。畢竟，在講究服務品質的當下，行業競爭必定將聚焦在“人才”競爭上，而擁有穩定且專業的經紀人隊伍，才是決勝未來的砝碼。
