這是熊貓貝貝的第669篇原創文章：
中國樓市中的逐利風氣，利益之下的人性本質，最模範，最生動的範本，放眼全國，深圳敢說第二，沒有城市能拔頭籌。
作為中國最成熟的經濟特區，示範之城，深圳不僅在經濟領域成為當之無愧中國南方地區的風向標，在樓市和房價，甚至是市場化，金融化，資產化等等方面，都是具有帶頭效應的。
所以，被長期冠以中國“炒房第一城”的深圳，是中國樓市中人性本色演繹得最為淋漓盡致的代表。沒有之一。
出來混，遲早是要還的，天道有輪迴，蒼天饒過誰？
任何時代都有潮起潮落，週期迴圈，往復不止，但是永遠都有退潮期被高位套牢的失敗者。
2021年，中國樓市不太好，當然，這個好壞，是相對於炒房投機，價差套利的群體而言的。
好不容易熬到了一年一度的金九銀十，沒想到市場期待的火熱沒有到來，反而出現了很多魔幻的事情：
第二輪全國兩集中土地拍賣全面遇冷；
多個城市出臺“限跌令”，政策託舉樓市明顯，其中不乏高首位度的省會級別城市；
……
這下好，旺季還沒拉開序幕，一盆又一盆的冷水就提前澆了下來。
不知道各位看到這篇文章的朋友，有沒有在中秋假期的時候去本地的各大售樓部看看？
2021年中國樓市金九銀十預熱開張的時間裡面，最為魔幻的事情，在深圳上演了：
深圳龍華第一豪宅全體業主集體請願退房！總價都在1500萬以上！
2021年9月18日，根據新浪房產的報道，深圳龍華金茂府業主釋出“集體退房請願書”，要求龍華金茂府給予集體退房。
深圳龍華金茂府是金茂集團在深圳的高階樓盤，均價在10-11萬/平米，戶型面積在155-240平米，總價都在1500萬以上每套。
2019年11月20日，金茂府以10.3萬的均價重新整理了龍華新房價格的記錄，坐實了龍華第一豪宅的稱號。
圖片來源：新聞媒體
這篇文章，就和各位朋友一起聊一聊，深圳這一幕“豪宅集體退房”魔幻事件，以及事件背後的人性本色。
圖片來源：頭條相簿
1
炒房第一城的預期，也撐不住了……
9月18日，一則名為《龍華金茂府集體退房請願書》的文件在深圳的微信群和朋友圈流傳。
圖片來源：網傳請願書截圖
整篇請願書近4000字，羅列了幾大理由，詳細敘述了業主們退房的事實依據。
業主們羅列了開發商的幾大“罪狀”：
開發商在銷售過程中亂收品質提升費。
利用學位營銷，但是學校遲遲未動工。
房屋質量有問題，甲醛味超標。
…………
不知道是不是為了湊條數，還是為了突出事態嚴重性，根據網上流傳的截圖，業主在最後還加了物業的問題：
小區樓道衛生一週不打掃一次。
圖片來源：網傳請願書截圖
不知道各位吃瓜朋友看到這一幕是個什麼感覺？反正我個人覺得是挺魔幻的。
最低總價1500萬，掰掰手指頭算算，首付都是500萬起步，500萬是什麼標準？絕對中產往上，上不封頂，不敢說是人中龍鳳，也是出類拔萃的精英級別吧？
能在深圳買豪宅的，能有幾個省油的燈？結果就搞這一出？
4000字小作文，有依有據，條理清晰，語言組織到位，但是怎麼都透出一股市儈的味道？
2021年了，法制社會建設得很到位，如果不是看錶現形式，那麼和幾年前頻頻發生，因為房價波動而導致的售樓部打砸抗議，有沒有異曲同工的味道？
講道理，擺理由，找問題，提訴求，方式方法文明瞭很多，但是投機不得，預期消失的本質，是怎麼也掩蓋不住的。
房地產圈子裡面朋友一句話，點破了現象：“但凡是房價有套利空間，有漲價預期，哪怕只有幾百元，這些身價大幾百萬的人，也不可能如此團結一致，集體退房，誰說有錢人就注重面子和體面的？利益當前，原形畢露咯~”
圖片來源：頭條相簿
2
因果分析：二手房指導價，才是關鍵
事情就是這麼個事情，沒什麼值得反覆陳述和討論的，看懂因果關係，才是關鍵。
其實深圳出現這種豪宅集體退房的現象，最關鍵的，還是二手房指導價政策。
圖片來源：網路
毫無疑問的是，2021年，中國樓市最具有殺傷力和威力的調控手段，就是在深圳2月8日正式出臺落地執行的“二手房指導價”。
半年時間過去，深圳的二手房指導價已經成了樓市調控新的大殺器，深圳、廣州、成都、三亞……所到之處，望風披靡。
著實狠狠給深圳炒房群體，上了一課，從原本的不以為然，冷嘲熱諷，甚至是正面硬槓：
2021年2月8日，二手房參考價一發布，便遭到深圳市民吐槽，甚至還有人向12345市政府熱線投訴深圳市住建局。
經過半年多的時間，現實和市場，讓深圳樓市的參與者終於體會到了威力。
史無前例的預期消滅和流動性管控，炒房投機群體，螳臂當車，不自量力。
二手房指導價，最厲害的其實不是對二手房市場的房子進行明碼標價，而是有兩個關鍵威力點：
一個是直接影響了銀行評估和貸款；
另一個，是對市場預期和炒作情緒，實現了全維度的深度打擊和消滅。
金茂府是新房專案，銀行貸款結合調控規則，基本上沒有什麼問題，但是業主群體，包括準業主群體，對於未來房價的預期，已經沒有了。
這才是關鍵。
實話實說，這個段位和檔次的豪宅，1500萬的總價，要說裡面有一個是真正從剛需自住角度出發購買的，沒有絲毫的可能。
最差也是改善性購房，絕大多數都是投資投機炒房的群體，嘴上都是需求，心裡都是生意。
當心裡的生意，商業邏輯和回報預期沒有了，也就只能從嘴上的需求風格轉換，來挽回損失了。
這就是人性逐利的本色，換一個角度來看，如果深圳樓市的預期和情緒依然躁動，還會有這樣“豪宅挑刺，集中退房”的事兒出現嗎？
說句不客氣的，只要市場預期存在，樓市溫度火熱，只要房子表面能看得過去，都不會有人出來鬧，是一個都沒有，我做過很多專案，這個結論絕對是現實經驗。
甚至和房子的品質都沒有關係，下到剛需低價房（品質堪憂），上到高階豪宅，都是一樣的。
但是隻要價格出現有對比的落差，比如一個專案分幾期開發，後面的期數產品賣的價格不用說比一期的低，只要價格沒有明顯的漲幅，售樓部就有被砸的可能，開發商就有被口誅筆伐的威脅。
哪怕這個房子，是質量挑不出問題，甚至還有魯班獎認證的高品質建設專案，都逃不出這個規律。
舉這個例子，只是想說明，中國買房子，還真的不是為了住，都是生意吶~
圖片來源：《讓子彈飛》電影截圖
實話實說，從生意，賺錢的本質上來看，沒有一種商品和資產在中國，能和房子比。
論心理承受能力，風險認知成熟度，還有投資的體面，中國樓市中炒房群體，投機群體，還真的是檔次最低，段位最差，吃相最難看的群體，沒有之一。
對比之下，中國股市的股民朋友們，最多就是“關燈吃麵，暗自神傷”，就很體面了。
中國樓市，堪稱人性照妖鏡：抱團漲價，理由充分，振振有詞，集體退房，頭頭是道。
虧了都是社會，市場，政策的問題，賺了都是自己的。
這吃相，這人性表達，虧不起又想賺得多，天底下哪有這麼好的事情呢？
急功近利，浮躁市儈，不過如此吧？
圖片來源：頭條相簿
3
本質和趨勢思考：考驗市場和人性的樓市新環境，或許才剛剛發威
2021年的金九銀十，其實從中秋節就算正式拉開帷幕了，但是根據我在行業內瞭解到的真實一線情況，完全沒有什麼好訊息和樂觀情況，涼的一塌糊塗說不上，但是和“旺季”是沒有什麼關係的。
有一個很明顯的特徵，那就是持幣觀望，糾結矛盾的群體，成為主流。
盛況不再，預期降低，熱度降溫……買房群體面對著全新政策和規則環境下的樓市，出現了明顯的集體退縮現象。
以深圳為例，新房價格在限價規則之下，基本上和二手房指導價差距不大，最好的情況就是略高一點，比如指導價5萬，那麼同片區新房最多5.2萬-5.2萬這樣的一個情況。
這種環境，簡直是掐住了投機炒房群體和資金的脖子，而且還要臉朝下按在水泥地面上反覆摩擦。
金茂府集體退房，就是一個典型預期消失的情況，給大家分析一下：
新房價格10萬-11萬，龍華片區房價均價是6-7萬，這是二手房指導價沒出以前的情況；
二手房指導價出臺，龍華片區房價普遍打了7折，均價到了5-6萬，但是金茂府的新房價格已經備案，正常銷售。
這就讓在深圳房價快速上行的高溫階段搶購的群體吃不住了，按照指導價的風格和市場環境來看，金茂府如果進入二手市場，合理價格上限，很難超過8萬，就算按照10萬可以保值，那麼交易限制週期5年裡面的房貸利息，就是實打實的虧損了……
1500萬總價打底，不是開玩笑的，千萬級別的貸款，5年利息是多少，大家自己想想就知道。
一年80萬，5年就是400萬……
圖片來源：網路
誰敢保證5年交易限制以後，二手房指導價的“官方定價”趨勢？
當然，5年以後的事情誰也說不準，按照當前來看，高位入手是跑不掉的了，所以面子什麼的不重要，能不能跑路才重要。
調控政策，對中國樓市投機預期和炒房情緒的影響力，在深圳已經得到了驗證。
當然，深圳龍華金茂府是本輪調控第一個“出圈”的代表，但一定不會是最後一個。
中國樓市，大江南北，在全新的調控政策和規則環境下，考驗市場和人性的樓市新環境，或許才剛剛開始，而中國樓市價值顛覆浪潮的威力，或許才剛剛顯現。
圖片來源：頭條相簿
寫在最後：從真實需求出發，才是未來的主旋律
人性的事兒，說白了就不復雜了，利益關聯，不過如此。
哪有這麼多的樓盤問題和毛病？房地產是老大粗，沒有什麼技術含量的傳統行業，如果沒有資產和金融屬性，能玩出什麼花來？
說到底，就是賺錢效應，充滿了不確定性，不確定性，進一步導致了市場的情緒動搖，行動搖擺。
一門心思認為買房就能保值增值的時代和預期，就連深圳這個“炒房第一城”，都開始撐不住了，那麼其他城市，就算渾身是鐵，又能打幾個釘子？
事實上，中國樓市2021年的金九銀十預冷和魔幻表現頻出，其實已經把中國房地產經濟去槓桿，去泡沫的現實，揭示得很清晰了。
兩個問題：
房子還要不要買？
未來房子還有沒有價值的機會和空間？
其實後一個問題的意義已經不大，政策方向不變，執迷不悟，心存僥倖的投機炒作已經沒有什麼懸念了。
但是從剛需和長期價值投資的角度來看，對於中國人和中國的經濟環境來看，依然是一個繞不開的選擇。
擠泡沫這個事情其實是好事，價值迴歸，清退投機，剛需也好，長線投資也好，終於可以說有一個相對理性和規範的環境，去對自己的真實需求進行復盤和思考。
但是對於投機炒房，價差套利的群體來說，出來混，遲早是要還的，大潮終有退時，總是需要犧牲品和失敗者，來標記退潮的。
虧不起，還想著多賺錢，這樣的生意，就不可能有存在的可能。
哪怕是寫小作文，哭天喊地，成年人，總是要為自己的野心和慾望買單的。
這樣人性表現，或許是中國樓市恢復正常以前，必然的開胃小菜吧？
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圖片來源：頭條相簿
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