調控政策之下，8月新房、二手房市場熱度均有所下滑，尤其二手房熱度下降更為明顯。
據國家統計局今日釋出的資料顯示，8月新房價格漲幅回落、二手房價格止漲轉跌，這也是今年以來二手房價格首次出現下降。在城市漲跌數量上，新房、二手房上漲城市數量持續減少，並降至年內最低水平。
從具體城市表現看，8月深圳新房價格以1%漲幅領跑全國，而作為首個出臺二手房指導價的城市，深圳二手房市場降溫顯著，二手房漲幅已連續4個月下降。對此，有分析認為，深圳在出臺二手房指導價後，二手房降溫顯著，促使部分需求持續湧入新房市場等原因，帶動深圳新房市場熱度提升。
在傳統的房地產金九銀十季節，房價如何走？分析認為，預計房企將加大促銷力度，以價換量現象增加，新房價格漲幅或將繼續回落，而二手房市場在多措並舉之下或將延續降溫局面。
還值得注意的是，近期多地釋出的“限跌令”和“限漲令”引發關注。對此，有分析人士表示，“穩定”是當今樓市重要的關鍵詞，未來防止樓市價格過快下調或成為政策趨勢。
深圳新房價格以1%漲幅領跑全國
8月，在市場步入淡季、調控政策接連落實下，新房價格上漲動力被削弱。
從新房市場的漲跌城市數量和價格看，8月新建商品住宅上漲城市數量46個，較上月減少5城。而下跌城市20個，較上月增加4城。在價格方面，70城平均漲幅為0.16%，漲幅較上月收窄0.14個百分點。
對此，在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，三季度屬於全國房地產市場降溫較為明顯的階段，尤其是各地信貸政策持續收緊，市場交易量下滑，也使得價格指標出現比較明顯的降溫。
從一二三線城市的新房市場表現看，各等級城市價格漲幅均較上月收窄或持平。其中，8月一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海和深圳環比分別上漲0.2%、0.4%和1.0%，廣州由上月上漲0.2%轉為下降0.1%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平。
此外，從具體城市看，深圳、青島、重慶、烏魯木齊、西安五個城市的新房價格環比漲幅位居全國前五位，漲幅分別上漲1%、0.8%、0.8%、0.8%、0.7%。對於深圳新房價格漲幅領跑全國的表現，諸葛找房資料研究中心分析，深圳在出臺二手房指導價後，二手房降溫顯著，促使部分需求持續湧入新房市場，加之深圳土地供應不足，新房專案供不應求，帶動新房市場熱度提升。
對於未來新房走勢，在諸葛找房資料研究中心看來，預計隨著接下來金九銀十傳統旺季的到來，房企加大促銷力度，以價換量現象增加，新房價格漲幅或將繼續回落。
二手房指導價效果顯著 深圳二手房價格漲幅連續四個月下降
8月二手房市場熱度下降明顯。
根據國家統計局釋出的資料計算，70城二手住宅價格環比下跌0.02%，這是年內首次出現下跌，上漲城市平均漲幅為0.3%，漲幅收窄0.08個百分點。從房價漲跌的城市數量看，8月二手住宅房價指數上漲的城市數量為27個，比上月減少14個；持平城市9個，較上月增加6個；下跌城市34個，比上月增加8個。
“8月份是疫情以來二手房價格下跌的城市數量最多的一個月。隨著當前銀行信貸政策的收緊、二手房參考價制度的推進、學區房的積極管控等，當前二手房下跌城市數量增加，房價泡沫剔除。”嚴躍進說。
從一線城市二手房市場的表現看，四個一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，北京、上海和廣州環比分別上漲0.4%、0.2%和0.5%，漲幅比上月分別回落0.3、0.5和0.1個百分點；值得注意的是，作為首個出臺二手房指導價的城市，深圳二手房市場降溫顯著，8月深圳二手房環比下降0.4%，連續4個月下降。
此外，二線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平。三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.1%，連續兩個月下降。
“整體來看，隨著調控重點轉向二手房市場，多城跟進二手房參考價機制，市場觀望情緒漸濃，價格上漲乏力。”諸葛找房資料研究中心認為，二手房市場在多措並舉之下或將延續降溫局面。
中原地產首席分析師張大偉也認為，整體看，在2021年9月後，隨著信貸政策的迴歸正常，未來房價漲幅有望放緩。而且樓市拐點已經出現，未來房價下調的城市數量將不斷增加。“如果未來幾個月信貸不寬鬆，二手房貸款難持續，那麼房價跌幅將會加快。”
“未來防止樓市價格過快下調或成為政策趨勢”
值得注意的是，近一兩個月以來，多地釋出的“限跌令”引發關注。比如，在8月21日，湖南嶽陽發文規定，商品房銷售的實際成交價格既不能高於備案價格，也不得低於備案價格的85%。在岳陽發文十天後，在8月31日，江蘇縣級市江陰也發文要求，嚴禁低價(如低於成本價、變相降價等)傾銷、打價格戰，堅決杜絕惡性競爭、降標降質、逾期交付等違規違法行為。此外，據媒體報道，山東菏澤、雲南昆明、河北唐山、遼寧瀋陽、湖南株洲等多個城市也在近期釋出了限跌令。
“限跌令”的背後，這些城市8月份房價市場表現如何？記者查詢國家統計局釋出的可查詢到的資料，8月岳陽、唐山、昆明的新房價格漲幅分別下降0.3個百分點、0.6個百分點、0.4個百分點。
“近期要重點關注限跌令下的部分城市表現。在8月的資料中，常德、太原、大理、岳陽和北海屬於同比跌幅較大的城市。其中，岳陽此前已經出臺過限跌令。後續對於此類房價跌幅較大的城市，需要關注庫存去化的壓力，同時確保銷售秩序穩定。”嚴躍進說，近期要重點關注三四線城市的去庫存情況，這是一個新的風險點。
在一些城市釋出“限跌令”的同時，海口、三亞等城市釋出了“限漲令”。8月25日，海口出臺規定要求，初次申報預、現售的商品住房銷售價格備案時，申報價格原則上不超過之前一年內同地段、同類型專案網籤價格。海口“限漲令”出臺一週後，三亞兩部門聯合印發通知規定表示，9月1日前已經備案的專案，須將未網籤房源重新進行價格備案，整體備案均價不得超過該專案近期網籤價格。另據中原地產統計，截至目前，已有深圳、上海、廣州、合肥、西安、東莞、成都、紹興、無錫、寧波、衢州、金華、三亞等13城釋出二手小區成交參考價或進行價格核驗，多數城市針對重點或熱點區域進行價格指導。
“限漲令”背景後的海口、三亞房地產市場表現如何？國家統計局資料顯示，8月海口、三亞新房價格環比漲幅分別為0.3%、0.2%，二手房價格環比漲幅分別為0.8%、0.3%。
那麼，如何看待當前“限跌令”與“限漲令”並存的現象？張大偉認為，目前看房地產調控出現雙向調控，防止上漲和防止下調並存。“近兩年來樓市調控越發嚴格：一邊對熱點城市的新房、二手房實行限價令，這是因為房價大漲會放大金融風險。而另一方面，房價斷崖式下跌也同樣不是穩定，也會影響波及金融系統，因此，最近全國多個城市對新房實行限跌令，這說明了穩定是樓市最確定的關鍵詞。”張大偉認為，未來防止樓市價格過快下調或成為政策趨勢。
新京報貝殼財經記者 侯潤芳 編輯 宋鈺婷 校對 陳荻雁
