政策先穩後緊，年底出現鬆動
上半年市場調控以監管經營貸、嚴管學區房、規範房企為主，下半年調控趨緊，“離婚限購”、規範新房樣板間、海淀部分小區施行施行房參考價、房貸趨緊等調控後，市場釋放下行訊號帶來市場降溫，年底降準、降息釋放信貸寬鬆訊號，調控已經觸底開始改善。
2021年，中國房地產市場經歷了從上半年高熱到下半年深度調整的轉變，全年規模仍保持較高水平。北京市住宅成交量環比2020年上漲25%，成交均價環比2020年上漲4%。近年北京市商品住宅地塊供應短缺，海淀住宅專案均採用搖號銷售，市場可售專案減少，市場需求向二手房住宅轉移。高品質住宅受供地條件以及房企流動性風險限制開發難度極大，未來因其稀缺性，新房、二手房價格上漲趨勢明顯明
市場先漲後跌，全年成交創新高
政策環境利好，市場逐步恢復正常
2021年12月6日中央政治局會議提出“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性迴圈”；次日中國經濟年會發改委再次提出“房地產是支柱產業”，為2022年利好的政策環境吃下了定心丸。2021年10月開始，高層密集發聲，改善房地產信貸環境，滿足合理資金需求，2022年上半年房產政策利好，信貸有望進一步寬鬆。
長期來看市場將呈現“上行—頂峰—下行—低谷”螺旋式上升的趨勢，過熱、過冷的市場都會被政府所糾正。2021年經歷了上行期的頂峰之後，幾乎已經到了下行期的低谷，年底市場已經開始回暖，2022年上半年在政策不收緊的情況下，市場需求釋放可能帶動市場增長。
市場環境
貨幣政策寬鬆，推進經濟新一輪穩增長
2021年第一季度國內經濟保持較高的增長勢頭，二季度開始，隨著全球放水帶來的通脹導致原材料價格上漲，經濟增長乏力。下半年開始，央行陸續降準0.5個百分點，分別釋放1萬億和1.2萬億資金，貨幣政策寬鬆視窗正在開啟，經濟新一輪穩增長即將來臨。
京滬深調控探底，2022年上半年將迎來政策利好
2021年面對火熱房地產市場，滬深率先精準出擊進行房產調控，抑制投機炒房。相對於滬深，北京調控相對滯後，規範房企業務、離婚限購、熱點學區實行二手房指導價等調控過熱市場。受收緊政策影響，三地市場成交相繼出現下滑並在9、10月降到最低點，12月初房產調控開始緩和，京滬深三地均有房貸寬鬆訊號，預計2022年初房貸將會迎來全面寬鬆，屆時對於消費者而言，購房成本下降、放款速度加快，市場需求將會得到釋放，當前調控改善，市場反應具有滯後性，短期內將保持穩中有升態勢。
預計2022年房企積極出貨，購房者需抓住時機
2022年是房企“三道紅線”調整的最後一年，為轉換為“綠燈”，房企將加快出貨力度以快速回款，但房價依靠市場熱度而定，部分房企對2022年上半年市場持積極態度，欲漲價試探市場；另外2021年北京新房豪宅成交量同比上漲64%，成交均價7.76萬/㎡，上漲7.71%，豪宅地塊供應短缺，且容積率、售價受限，頂級豪宅新房開發空間逐漸縮小，而隨著消費者對住宅品質要求的提高，高階豪宅需求增加，新房豪宅市場將持續保持較高的熱度，同時其稀缺性將帶動價格上漲。
預計2022年房企將加大推房力度，但是房價有漲有降，消費者需要抓住時機，對比選到滿意且安全的產品。預計2022年政策不會有特別的調控，消費者也逐漸習慣調控的節奏，二手市場將不會像2021年潮起潮落，而轉向調整，呈現溫和格局。
總結
從2021年的市場走勢來看，2022年的房地產上漲機率較大，政府調控政策趨於鬆動，各項政策放開。2022年的北京將會出現賣方市場，看房客戶量增加，房源熱度提高，賣方對於手中房源預期價格會提高。而在入學登記、落戶、改善戶型的迫切週期下，市場定價會出現小幅度增長。賣方更有定價的權利，買方的議價空間減少。因此，如果要買到合適房源，一定要抓住5月份之前的緩衝期。
