引言:2021年全年可以說是是中國房地產市場上最“黑暗”的一年。全年650餘次調控，僅12月一個月調控次數高達65次，上半年各大房企爭前恐後搶地搶房，轉眼下半年就進入了“寒冬”的行情，多家千億級房地產商“暴雷”，恆大領著一批開發商在房地產行業領了“盒飯”。同時也打破了從2010年開始全國“炒房”的熱潮。
從2021年下半年全國三四線城市的集中限跌令，再到東北幾個省會城市紛紛為了留住人才解除限購限貸，彷彿告訴“炒房客”房地產的黃金時代已經結束，整個行業即將進入一個健康的發展模式。可以預見從2022年上半年開始，個別城市的房價小幅下跌的態勢會更加的明顯！尤其是以北京燕郊為首的“腰斬房”，深圳東部，廣州周邊城市，東北三省以及三四線小城市人口淨流出的城市，均會成為本次房價下跌浪潮中的“幸運兒”。
1.房價漲跌的邏輯
首先從目前國家的經濟驅動邏輯來看，目前我國的經濟發展邏輯就是“政府負債轉化成居民負債”的模式。簡單來說就是:政府負債搞基礎建設，透過建設拉動農民工就業解決，降低失業率。在透過土地拍賣把政府負債轉化成房地產負債，而房地產透過賣房的方式最後將負債轉嫁老百姓，變成居民負債。
其次再從國家的基本面來看，目前中國城鎮化程序到了64.7%，但全年新出生人口僅增加48萬人，流動型人口逐漸從三四線城市向國家型，省會型中心城市遷移，而目前的人口流向是決定了房價的未來走勢重要因素。地方人口流出量大，房子未來貶值速度較快，簡單來說就是沒有人接盤了，供給增加需求減少，而相反人口持續淨流入的城市，房子一定有升值空間。今年很多人口流入的省會城市為何開始貶值了？未來房價的走勢用兩句話就可以概括就是“好城市好版塊好品牌好產品”會繼續上漲，“差城市差版塊差品牌差產品”將無人接盤。
2.現在是不是上車最好的時機呢？
我給出的答案是分情況，如果你是剛需，我給出的建議是任何時候都要買，不用猶豫。不要想著房價腰斬，舉個最簡單的例子，200萬房子你覺得貴，跌到100萬你覺得貴嗎？跌到50萬你覺得貴嗎？房價絕對不是下跌居民的生活水平就能提高的，一定要明確這一點。而且房價一旦下跌在中國是非常可怕的，因為當所有人都能買得起的時候，你的錢就不是錢了。
如果是投資客戶，在未來5-10年如果不是強一線、強省會以上城市的核心板塊，不要再做投資了，並且要做好心理建設，因為房地產大水漫灌普漲的時代已經過去。因為國家一直在做去槓桿的操作，讓房子迴歸居住屬性，所以未來房子大趨勢肯定是漲得，但是絕對不會在漲得那麼猛了。
3.未來房價會怎麼走?
目前政府發展的主基調“遏制房價過快增長”，但是政府從來沒有說限制房價增長，基於目前國家的城鎮化的發展進度，房價還是整體會維持上漲趨勢，預估未來國家有兩大方向保證房價的穩定上漲:
1.降低買房門檻，很多區域性中心城市，以前都要求買房必須交夠幾年的社保，但是在未來5-10年作為搶人大戰的下半場，各城市為了不讓人口大幅度的外流，落戶標準註定會變得更加無底線，比如像北京上海現在有政策只要是上海五校或者是北京頂尖學校的大學生可以直接落戶，西安成都人才引進繳納夠1年社保就可以落戶買房，所以當一個地區型中心城市放開落戶門檻的時候，那麼城市的虹吸效應會更加的明顯。
2.城市老城區改造會被再次拉入城市發展的程序中，地方政府為了拉動地方經濟，會以定向放水的形式，把著重發展新區的重心在拉回老城區，從而再次透過賣地緩解地方政府財政壓力。而這麼做的代價僅僅是讓一部分的拆遷戶給予了短期的財富增長，長期來看這麼做往往是最有效拉動經濟增長的最佳辦法。
文章最後寫給現在打算買房的人，千萬不要聽部分的專家在那邊說房價肯定會跌，專家們他們自己本身都解決了住房問題，房價的漲跌對於他們生活沒有任何影響，我們一定要有自己的判斷的邏輯，不要用別人的邏輯判斷干擾自己的決策。房產是否下跌?就從現在來看還是會維持上漲的趨勢。
