春節期間，挖到了不少料。
說實話，聊得越多，越能理解，什麼叫做隔行如隔山。
聽得越多，我的腎上腺素越高，苦得我滿腹知識，滿嘴邏輯，毫無用武之地。
既然無法喊醒老家的好友，只能再次敲打我們的粉絲朋友。
仰天長嘆一句：
2022年，你有錢可以不買房，但真的別再亂買房！
買房是有成本的，不止是金錢，還有時間成本和機會成本。
鄰居一老哥，2020年在廣州番禺亞運城買的房子，去年交房了。
但房子交了，他卻開始後悔了。
因為根本住不上啊。
他本來在廣州工作了5-6年，後面深圳一公司花大價錢挖他，他當然沒和錢過不去，於是攜家帶口搬到深圳來了。
到了2020年那會，他手頭握著100萬，想買深圳但沒名額，當時房價轟轟烈烈上漲，把他嚇壞了，想著趕緊先上車，之前廣州社保已滿5年，就打算買套廣州的房子，好歹也是一線城市。
看房就花了一天，腦一熱，卡一刷，買了，還是130㎡的那種。
當然，買廣州本不會有大錯，只可惜選錯了地兒。
當時他老婆勸他買黃埔，說漲得快且猛，這貨說：漲不漲的無所謂，反正自己住。
這其實是多數人的心中所想，看似無懈可擊，其實被擊碎成渣渣。
嘴上說漲不漲的無所謂，內心和吃了蒼蠅一樣難受。
因為現在的他想買深圳了。
在深圳打拼了2年多，工資更高，環境更好，想再整一套深圳的房子。
可如今就只有2條路——
1、努力再工作2-3年湊首付，並且還得心甘情願接受5成首付，且揹負2套房貸，妥妥3w+月供。
2、等限售期滿，把亞運城房子賣掉，帶上賣房的錢然後花5成首付買深圳，月供降低到1.5w。
不管哪條路，都不是最好的歸宿。
前者壓力大，後者不漲不賺錢，還可能不好賣。
這是什麼？
這就是時間成本和機會成本。
房產本身的流動性就弱，核心城市還有限售期，交易時間長，這和股票、基金也不一樣，今天買了過兩天就能賣。
房子之所以能漲，能賺到錢，就是因為交易週期長，需要耐心等待收益，這就是時間成本。
只要選擇是對的，時間成本就不算是成本。
過去買房需要技巧嗎？不需要，等時間帶給你金錢就可以了。
其次，是機會成本，買了廣州必然擱淺深圳。
得A失B，這是選擇題。
你貸款買了老家房子，就失去首貸資格，也失去了一部分資金，上車大城市的時間就必然往後延遲，這就是機會選擇。
大家別以為與你無關，一個活生生的案例，內裡全是要考的知識點。
我就問：
1、有多少人是買了老家房子，但人卻在一線城市打拼的？
說到這，我不得不囉嗦一句，普通人30歲以前不必糾結談買房，等確定城市再下手。
剛畢業那幾年，你連以後在哪個城市生活、未來職業規劃是什麼都不確定，貿然下什麼決定。
現在大環境不一樣了啊，朋友們。
以前的你生怕買遲了房價就漲了，現在的我是生怕你亂買房，把機會白白浪費，一張好牌打稀碎。
2、有多少人買對了城市，關鍵時刻又敗在了區域和版塊，甚至是產品的？
選對了城市，恭喜你，比老家朋友贏在了起跑線上，但還不夠。
買哪呢？是隻滿足自己住就好了，還是要兼顧孩子讀書、城市發展規劃、產業呢？
到這裡，很多人又要槓，反正我自己住，漲不漲的無所謂。
嗯，真希望你能在看到別人資產升值，房價上漲的時候也能心如止水。
而不是阿Q精神安慰自己。
買了一套不能住的房，等於愛上一個不該愛的人，傷痕累累。
買了一套不能漲的房，等於愛上了一個渣男，身體爽了但心被傷了。
還記得大鬍子李老師提出的一個觀點？
買房能賺錢嗎？不能。
只有買對了房子，才能賺錢。
說白了，現在早就過去房子隨便買就能賺錢的時代了。
就拿貨幣寬鬆來說，今年大家嗷嗷說經濟不好了，要加大放水的力度。
貨幣水龍頭一開，等於洪水傾瀉而出。
一旦貨幣寬鬆，房價就會上漲，這是經濟學角度和我們的經驗所得。
（英國2020年8月在放水之後的房價走勢）
為什麼？
因為房地產是水壩。
大家想想看，如果寬鬆貨幣放出去的水，不流入房地產，而是流入生活必需品中。
比如糧食、大豆、汽車、原油這些領域，帶來的就會是民生災難。
房子買不起，可以不買，但飯總得吃吧。
所以房地產必然是寬鬆貨幣之下的水壩。
之所以能成為水壩，就在於房子流動性弱，不容易產生通脹。
這和我們的生活必需品不一樣，白菜今天買了，明天可能還要買，但買房這件事，買了一套，基本也得隔3-5年，才有可能再次購買。
那麼房子相當於鎖住了大量的熱錢，不讓他們流向更容易引起通脹的大眾消費品中。
所以我們常說房地產是夜壺，尿急的時候還是得從床底下拿出來用。
貨幣放水，但又不想引起全面通脹，那房地產是唯一，且是正確的選擇。
但是，底層邏輯是知道了，就能買房了嗎？
不能。
因為水的流向都是有選擇性的。
諾，今年返鄉置業就涼了。
克而瑞釋出了最新的春節成交資料，創近五年春節成交新低，同比降了40%，環比下降超80%。
關於三四線城市樓市的涼涼，我們早就警醒過。
多數三四線城市的收縮，雖遲，但必到。
以前靠著喊口號，消費年輕人的情懷來賣房，現在整不動了，年輕人越來越聰明瞭，韭菜也是在成長的。
何況，多數小城市的基本面就註定會走下坡路。
前兩天，我的同事小獅同學就分享了她家縣城房子的情況，有血有肉，遺漏的記得再看一次——《縣城的房子，真的賣不掉了！》
以前靠著棚改化推動的縣城房子，現在漲不動了，在如潮水般增加的供應之下，縣城房子都已經開始下跌了。
下跌還不是最可怕的，賣不出去才是最可怕的。
小縣城大把的新房，大家都去買新房，誰去買你的二手房。
加上人口流出，越到後面，小縣城的房子就越難賣。
這樣的城市，哪怕貨幣放水，也註定兜不住。
水龍頭開啟，你拿破洞的盆來裝，怎麼裝？
所以還是那一句：現在買房，很難賺錢，只有買對了房子才能賺到錢。
迴歸主題，2021年很難，但2022年可能還會更難。
我們已經走在寬鬆貨幣的路上，但不意味著像08年之後的普漲會捲土重來。
市場所處的環境不一樣，規律就不一定適用。
所以我們的觀點，一定要主動打破。
市場變化那麼快，舊觀念被打破或者顛覆再正常不過。
以前買房就賺，現在買是動作，買對才是結果。
以前大城市小面積最吃香，疫情之後大面積更吃香。
以前是先上車後置換，現在更多人要一步到位。
所以觀念就是隨著市場變化而變化，你要賺錢，就得緊跟變化，及時調整。
回到當下，我能給出你最誠摯的建議就是：
買錯誤的城市，不如不買，留好現金，加油搞錢，一擊即中上車大城市。
