經濟觀察網 記者 陳月芹 繼併購貸退出房貸集中度考核後，保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）成為房貸集中度政策鬆綁的第二個領域。
2月8日，央行、銀保監會聯合釋出《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》（以下簡稱《通知》），其中兩點內容引發了特別關注。
一是，自1月30日起，銀行業金融機構向持有保租房認定書的專案發放的有關貸款，不納入房地產貸款集中度管理。
二是，銀行業金融機構要加大對保障性租賃住房的支援力度，“按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，提供金融產品和金融服務”。
政策釋出後，多名保障系統人士轉發，表示保障房在層層破冰，其中一位住建部保障司人士附文：以釘釘子精神抓落實。
實際上，住房租賃貸款不納入兩道紅線統計範圍內，並非新政，2021年7月，監管部門曾表示：為大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。
此次，央行和銀保監會正式蓋章確認，並要求《通知》抄送各層級銀行分支機構、各銀保監分局。這也是2021年金融機構全方面收緊涉房貸款之後，房地產行業收到的政策釋放流動性的新訊號。
保租房貸款支援政策落定
“終於盼來了《通知》浮出水面。”一家華南某城市國有租賃平臺負責人感慨。
他介紹，住房租賃，此前一直被劃在房地產行業大類中，2021年，銀行業嚴控房地產貸款規模和放款節奏，做長租公寓運營建設的企業，被和恆大、碧桂園等開發商一樣對待。
“去年，我們都需要跟銀行溝通，向總行上報，再讓總行和銀監部門協調申報，把保租房或長租公寓的建設開發貸款跟商品房區分開，不納入房地產開發貸款的限額裡，這樣銀行才能騰出額度配資。”該人士說。
實際上，2021年7月，國務院辦公廳釋出《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，相關人士公開表示，為大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。
一家頭部長租企業高管向經濟觀察網透露，在本次《通知》出來前，其所在公司用於保租房的貸款確實已不納入（房貸集中度）額度。
而上述國有租賃平臺負責人表示，儘管監管部門口頭傳遞出住房租賃貸款暫不列入貸款集中度管理，但到了地方，仍要看銀行是否執行。在他所在城市，郵政儲蓄銀行、建行不將保租房貸款納入兩道紅線清單中，但中行、農行此前仍納入。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀，“不納入貸款集中度，意味著保障房投放沒有規模限制。在貸款利率比較低，期限比較長的情況下，銀行此類貸款收益會比商業性貸款低。為了激勵銀行多放貸，此類貸款不納入集中度管理”。
何為保租房？
不納入房貸集中度管理的保租房貸款發放，最基本的條件是，持有保租房認定書。那麼，何為保租房呢？
保租房概念最早出現在2021年7月，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》提出，城市人民政府對本地區發展保障性租賃住房、促進解決住房困難問題負主體責任。
保租房與以往其他類保障性住房功能不同。
2021年8月，住建部部長王蒙徽介紹，公租房，主要是為了解決城鎮住房和收入雙困家庭需求；共有產權住房，主要是幫助有一定經濟實力，買不起房子的居民能夠儘快改善居住條件；而保障性租賃住房，重點是要解決人口淨流入的重點城市，主要是大中城市的新市民和青年人的住房問題。
建行某城市支行行長向經濟觀察網透露，《通知》代表了中央對租賃住房的支援態度，其所在城市住建局正加快制定保租房的認定標準、管理細則。
“建行在當地放貸的兩個長租房專案都是國企投建，已申請到中央財政租賃獎補，可以直接納入保租房序列，其他專案需要得到住建局相關認定書，才能在貸款集中度當中剔除”，該行長目前瞭解到，其所在城市對保租房的認定標準，包括專案必須以70平方米以下的中小戶型為主，其次是租金應稍低於市場水平、租期6個月以上等。“小戶型是剛性條件，其餘標準可以根據城市實際有一定彈性”。
上海在保租房的認定準入、金融、土地配套等政策上行動較早。
2022年1月下旬，上海釋出了三個關於保租房的政策檔案：《上海市保障性租賃住房專案認定辦法（試行）》、《上海市保租房租賃管理辦法（試行）》和《上海市保租房規劃土地管理細則》，是首個公佈保租房認定辦法細則的城市，對既有、改建、新實施類保租房專案認定方法作了詳細說明。
其中，兩類新建保租房專案僅需簡易認定程式：一是商品房按不低於15%的比例配建的保租房，二是在四類住宅組團用地（Rr4）上新建的保租房。
而對既有專案的認定，上海市明確，認定辦法實施前經過合規審批已經建成或在建的租賃住房專案，建設單位可以向專案所在區的房屋管理部門（區保障性租賃住房工作領導小組辦公室）申請認定。
此外，上海市、區房屋管理部門已認定的單位租賃房，直接納管為保障性租賃住房，不再另行辦理認定手續。
上海還對新實施保租房專案的戶型標準進行了明確，規定70平方米以下戶型住房建築面積佔專案住房建築面積的比例，應不低於70%。
除上海外，1月，天津、青島、廣州等地也相繼給相關保租房專案發放了認定書。
天津將保租房審查認定職責落到各區，由各區建立了住建、發展改革、規劃資源等部門參加的聯合審查認定機制，截至1月6日完成審查58個專案。
青島公佈首批獲保租房專案認定書的23家企業、25個專案，獲得專案認定書的企業將享受手續辦理、土地價款、土地供應、資金獎補、稅費減免、民水民電、金融支援等七個方面的優惠。
保租房貸款有哪些？
前述建行支行行長介紹，給予企業的保租房貸款一般涵蓋建安、裝修和運營範疇，即建造保租房專案，除土地成本必須用企業自有資金外，其餘均可申請貸款。
運營部分貸款屬於流動資金貸款，而建造成本專案貸款屬於固貸，按照央行釋出的《通知》，運營部分的貸款也可以在集中度管理額度中剔除，不過，這部分貸款的實際佔比不高。目前發放的保租房貸款目前主要是國資企業的租賃平臺，固貸率大概在4%左右，“具體利率水平要看貸款期限，是固貸還是流貸，以及擔保方式，比如是純信用貸還是有抵押等等，此外銀行的資金成本也不一樣，比如國開行也在積極參與支援租賃市場，資金會更低一些”。
華南某城市國有租賃平臺的保租房專案能申請到的貸款利率為Lpr-45bp，即在1月25日央行降準前，利率為4.2%，降準後利率為4.15%，更大的金融優勢在於貸款週期長達25年，“投資回報週期長的話，必須匹配長期貸款和較低的利率”，該國有租賃平臺負責人稱。
萬科泊寓一位高管介紹，目前泊寓納入保租房序列的專案不多，貸款也不多，所以影響暫時比較有限，但長遠來看對行業是一個利好訊息。
保租房的新時代
一位接近監管部門人士曾向經濟觀察網表示，普遍存在高房價問題的大城市，想吸引、留住新市民，需要透過長租房來解決。
另一位接近監管部門人士透露，住建部要求，2021年10月底前，各城市需確定“十四五”期間保租房的建設目標和年度建設計劃。新市民和青年人多、房價上漲壓力較大的城市，“十四五”期間新增保租房佔新增住房供應總量應在30%以上。
以上海、廣州公佈的資料為例，上海“十四五”期間計劃建設籌集保租房40萬套，廣州則為60萬套，分別佔住房供應總量的40%、45%。截至2月9日，廣東、浙江、上海等9個省級地區釋出了“十四五”時期保租房供應計劃，共計約431萬套。
上述建行支行行長認為，兩道紅線是監管部門調節的一個手段，表明政策支援的方向，“就好像一個大壩一樣，開哪個閘口，決定水往哪裡流，目前《通知》傳遞出的更多是政策支援租賃住房的導向意義”。
他同時認為，保租房貸款不納入房貸集中度管理，對銀行實質性經營的影響暫時不會很大，“一方面，2021年初兩道紅線剛出來時，銀行都十分緊張，收緊對地產公司的放款，但第四季度開始，央行陸續調整放鬆兩道紅線的標準和範圍，一方面，兩道紅線是對銀行總行進行限制，另一方面，房貸集中度管理也給銀行一定的緩衝期，即央行何時使用‘兩道紅線’對各個銀行展開處罰是可以調節的”。
以“釘釘子精神抓落實”
前述建行支行行長介紹，由於其所在城市住建局仍在制定保租房認定辦法，目前銀行方面預計釋放的信貸規模約為數十億，這一租賃貸款的規模佔整個銀行體系的貸款規模其實相對比較小，“本來我們行就會優先支援租賃貸款，重點是租賃企業如何能夠持續經營”。
其透露，經常出現的實際問題是：銀行和當地政府簽訂數十億、數百億的住房租賃戰略合作，但沒有太多企業來申請這筆租賃貸款，主要是因為租賃很難算得過來賬，目前以國企、央企參與居多。
市場主體參與建設長租房，面臨土地成本、稅費負擔、金融貸款三大問題，很大程度上“勸退”了不少社會資本。近年有關部門的工作重心，也著力於破解上述三個難題。
前述國有租賃平臺負責人透露，其公司一保租房專案因利用農村集體用地籌建，加上地方政府特批，不需要企業出土地成本，但即使只需出建造和運營資金，前期測算的投資回報週期仍長達22-23年，“2021年，各地釋出中央財政租賃獎補，疊加長租房減稅政策，投資回報週期預計會有所縮減”。
一位長三角住建系統人士認為，保障是政府兜底的保障，不能想著讓市場化主體來貼錢填坑，“租賃不能掙大錢，而是掙穩健小錢的行業，受經濟大環境影響大”。如果土地、建安成本過高，商業模式不可持續，集中式長租可能會變相成為酒店式公寓，規避特種行業管理降低成本，而更需要享受低租金水平的新市民、藍領工人等群體，很難享受到保租房的利好。而存量專案改建的長租房，除非地段好，否則入住率較低，更多是區國企在建設運營。此外，如果當地有產業扶持，這類保租房可能會作為招商引資的附帶福利，這位長三角住建系統人士補充。
前述國有租賃平臺負責人則認為，大部分城市財政不具備兜底保障房的能力，要解決保租房持續經營難題，需要有關部門在財稅、金融等方面提供支援，降低經營成本，讓更多社會資本入局、活得下去。
王蒙徽表示，住建部建立了一套較為完整的住房保障政策和管理制度，主要包括兩個方面，一是財稅、金融、土地配套政策；二是關於准入、使用、退出、運營管理機制。
此次《通知》釋出後，一位住建部保障司人士轉發時附文：以釘釘子精神抓落實。
