時至今日，很多專家依然在勸告人們趕緊買房。
例如北師大教授董藩、中國小城鎮研究專家李鐵等，他們經常說出讓人“耳目一新”的購房觀點。
北師大董教授經常說，如果買房不趁早的話，將來可能會更加買不起。在董藩教授的眼中，城市化依然是房地產繼續上行的強有力支撐，董教授多次提出，城市化紅利還將持續15年左右，還有4億農村人將進入城市，這些人入城的第一件事兒便是買房，所以城市房產價格還將上浮，像北京、上海等這樣的大城市，幾十年後房子的價格或超過80萬元/平米。
作為一名購房者，在過去10年裡，如果你真的聽信李鐵、董藩等專家們的觀點，或許早就已經實現了買房夢，同時為自己的資產帶來了巨大的收益。然而時間進入2021年末，今後的房產市場還會有如此大的“增長潛力”、還會持續專家們口中“漲到80萬元/平米”的輝煌嗎？種種訊號都給出了否定的回答。
1、年前年後，至少有15城限制跌價。
在住房市場，經常有這麼一句話“限漲的時候，房子不一定在漲，但是限跌的時候，房子卻真的在跌。”房市經過上半年2-3個月短暫上浮之外，就隨之迎來了大跨步下滑的態勢，萬科、融創、世茂等數得上名的房企都向市場上的購房者們丟擲了“折扣的橄欖枝”，有的降幅5000元/平米，有的降幅2000元/平米，可以說房市一場“降價潮”風雨欲來。
經濟學家馬光遠指出，房住不炒的本質其實是維持住房市場的穩健發展，既不能過度熱、也不能過度冷。而現如今看來，樓市已經陷入到了“冷卻”的地步，所以是時候需要救市，釋放出一些積極的增長訊號。
公開資料顯示，為了實現“三穩”目標，從三季度至四季度，超過15個城市先後出臺了“限制令”，例如湖南、廣州、哈爾濱等新的調控政策中，涉及到購房補貼、提高公積金貸款額度、降低新房預售標準等方面內容。廣州、佛山、青島等城市的銀行房貸利率開始緩慢降低，貸款的速度也明顯加快了。
根據《時代Z報》在釋出的文章《超過100個城市二手房下滑，15城已出臺了“限跌令”》給出的資料顯示，2021年至2022年，已經有超過15個城市出臺了“約束降價”的政策，這其中包括了湖南嶽陽、南通、鄂州、張家口等城市，四季度開始，湖北孝感、新沂等城市緊隨其後，也向市場丟擲了“約束降價”的訊號。例如孝感就明確要求，所有的房地產企業對外售房時必須明碼標價，一套房子一個價格，而且需要嚴格遵守備案價，漲跌都不能超過備案價的10%幅度。
2、還有的房子回落了500萬，沒有賣掉。
如果說“禁止房企降價”僅僅是為了合理調節市場價格的話，那麼二手房市場的價格下滑則直觀表現出了當前房市的真實狀態。在商品房買賣市場，二手房交易量佔比達到60%以上，二手房表現如何才是房市狀態的真實體現。
二手房出現了“不振”的現象。根據《上觀》的報道，下半年之後，鄭州新房和二手房都表現不佳，價格紛紛出現下挫。四季度以來，鄭州有超過30多個樓盤開啟打折促銷，有的降低1000元，有的降低3000元。
武漢的王女士同樣遭遇到了“購房滑鐵盧”的情況，王女士說到，自己買的房子145萬元，然而僅僅在30多天時間裡，這個小區的同樣房產的房子就地降低到了115萬元左右，按照新的市場價格計算，武漢的王女士直接損失了接近30萬元。但是她無可奈何，畢竟買賣合同已經簽訂了，沒有撤銷的可能性。
山東的一家樓盤，迎來了一群不速之客，他們一起高舉著“橫幅”，上邊全部寫滿了“要求退房、補差價”等類似的話語。根據當地的房地產中介表示，山東的這一家樓盤自從開盤以來，銷售效果就不太理想，去化寥寥，房地產開發商長期資金面不暢，為了儘快實現回款，所以近期把房子打折出售。這一群來的人都是之前的購房者，按照新舊價格對比，有人損失40萬元、有人損失30萬元，他們當然不願意了。
在深圳，二手房市場同樣不如人意，根據《澎湃》在發文《深圳的學區房入冬啦，有的房子回落500萬，二手房甩賣》的報道，深圳福田區的一個優質學校房，自從2021年三季度後，銷售價格就開始走低，在法拍網上，一套房子116平米，掛牌拍賣的價格為1969萬元，比起1個月前的市場價格，降低了接近500萬元，然而開拍的時候竟然無人出價，最後沒有賣掉。
那麼，現階段的房市如此之“涼”，究竟是什麼原因導致？指聞君認為，根源還在於央爸的“3+2”約束令：
- 央爸與住建部聯合組織房企座談會，提出房企們要降低負債等3項指標至綠線標準以內，否則融資增速將受到約束。
- 再次為各類金融機構制定了向房企和個體購房者的貸款上限比例，進一步收緊了銀行向房市的貸款力度。
“3+2”限制影響有多大？現階段我國有4億人的身上揹負著房貸債務，而且對於80%以上的剛需購房者而言，基本上都需要採用按揭貸款的方式才能買到房子。一旦銀行減少給房企的貸款融資，那麼買地皮、建設開發進度就受到制約。同時，在減少向購房者貸款的情況下，買房人也沒有那麼大的能力去貸款購房了，市場自然冷卻。
可以說，現在的房產市場，就如同炎炎夏日即將迎來一場“大暴雨”的前奏一樣，一方面雷電交加、另一方面風聲陣陣。然而站在“房住不炒”的立場來說，炎炎夏日和“風雨交加”似乎都不符合正常的天氣需求，要想農作物保持“正常生長秩序”，就需要平和溫暖的氣候條件，氣候過熱會讓莊稼乾枯而死，氣候過冷同樣會讓莊稼難以生長。
進入2021年末和2022年之後，風向似乎開始轉變了，央行態度3大“反轉”，房子或迎“回暖潮”？別再誤判2022年樓市了。
央爸三次在不同場合提到了2022年對房地產的金融政策方向，給房市傳遞出了一系列新訊號。
1、對於房企融資。央爸說到，“三紅線”提出之後，不少銀行直接斷掉了給房地產企業的貸款計劃，這顯然是不合適的。
2、對於買房人貸款。央爸指出，房產快速上升期、房產過熱的時候，限制貸款可以降溫，但是現在已經明顯降溫了，就應該匹配新的貸款關係。
3、對於房企資金觸雷。央爸同樣指出，大型房企觸雷，這僅僅是個別現象，並不會普遍出現，各地方城市和住建部門應該合理支援，讓專案復工復產，保障房產的交付。
央行3次表態，這一次，別再誤判2022年樓市了。
經濟學者任澤平對於房市發展這樣說，長期看人口、中期看土地、短期看金融。按照任澤平的觀點，2020年至2022年，房地產遇冷的關鍵是融資收緊，那麼隨著新一輪“融資寬鬆化”到來，是不是意味著房子或迎“回升潮”呢？指聞君認為不會，過冷過熱都會迎來“重拳”的。
