樓市下行，你所買的房子到底是上漲還是降價，立馬就顯現出來了。
我身邊就有兩個真實的案例：
2015年，差不多6千多的價格，兩個朋友做了相反的選擇，一個買了鄭州的高新區，一個買了遠郊的南龍湖。
再來看2021年的鄭州房價，買了高新區房價翻倍，比較抗跌。而南龍湖房價經過這5-6年，價格幾乎沒變，租金一直往下滑，賣掉又虧，不賣又佔名額，瞬間成為燙手山芋！
最近發現，這樣的人並不在少數：
對於很多人來說，選對城市以後，只能是第一步，如何在城市內選擇也是比較重要的。
接下來，我們來看，到底要如何看這座城市，到底要買哪些區域？
1
一定要跟著城市發展規劃與主軸
就以成都和廈門來看：
成都：
2017年年末，成都市政府重磅釋出《成都市總體規劃（2016-2035）》，高屋建瓴，一錘定音。成都的命運只能在東，在南。
成都在兩山之間，受地理特徵的限制，成都南北發展，而東進、南拓、西控、北改、中優這幾個字，直接決定了成都下一個20年。
東進和南拓的決心也是非常大的。
從核心區到天府興隆湖區域，距離為30公里開外。東部新區航空港版塊直接在52公里。
對於任何城市來說，拉這個大的框架是非常不容易的，特別是航空港，還要經過一座山。中間的發展可想而知。
不過從天府新區來說，可以說成都的體面都在這裡了。
一條天府大道兩條地鐵線路，分別是地鐵1號線，以及地鐵18號線。天府新區南北的線路都有好幾條。
公園城市在這裡異常突出，環境好，政策多。造就了這裡的非同凡響，即使航空港目前也達不到。
在成都，高新區、天府成熟區域是一定不能離開的方向。
再來看廈門：
規劃是一島一帶多中心。也就意味著島內是城市的發展核心，島內與島外相差很多。
廈門島市級中心、東部市級中心；馬鑾灣新城、集美新城、翔安航空新城三個城市副中心；
具體可以看這兩張圖：
城市的發展一目瞭然，想要好的就要在島內，不差錢的完全可以關注。
從城市的發展路徑來看，島外自住集美新城，海滄新中心是比較好。而航空港新城版塊不太建議，廈門島灣區是最後的堅守。
城市的發展主軸，會讓你的房產具有增值和保值的屬性。
這兩個城市，就拿成都高新區來說，直接給大家展示了一個新區暴擊的成功案例，有些樓盤直接翻了2-3倍。
2
城市的CBD
人隨產業走，人往高處走，人跟著錢走。
城市的CBD會有大量的產業集聚，大量的人口進駐，脫穎而出並不難。
就以廣州的珠江新城為例子：
根據百科的資料：
1、這裡人口規模預計達到17-18萬，提供崗位就30萬個。
2、甲級寫字樓118棟，營業收入超過10億，2016年，廣州天河CBD產值達2700億元，珠江新城廣州認定的總部企業達到111家，佔廣州30%。
世界500強企業的不斷入駐，人口的持續增加，從事大都是高新技術產業，收入也高這就是我們選擇CBD的原因。
人口結構與產業結構再加上配套與交通等成為了一線城市CBD選擇的價值。
體現在房價上也是非常明顯的：
覆盤這幾十年，出一個道理，貴的更貴！
2001年珠江新城橫空出世，2004年，在廣州均價5千的時候，還是荒草叢生的珠江新城，某樓盤都已經賣出了6千-1萬的價格，破萬分分鐘的事情。
可以看下房價走勢，2007年到2017年十年期間，從不到2萬的房價，到在10萬徘徊，漲幅超過400%。
珠江新城的房價一直在廣州整體均價之上，2015年直接漲4萬多一平，尤為驚人。雖然在此期間房價漲漲跌跌，但是珠江新城的房價扛把子地位得到了鞏固。
商務資源高度集中、經濟引擎的地位日益突出成為關鍵。
3
地鐵分佈
從地鐵的分佈完全可以看出一個城市的發展重心在哪裡。
比如，鄭州的第一條地鐵線路1號線就是貫穿東西的。
常西湖新區是地鐵線路經過比較多的新區，從鄭州市政府西遷，以及民族運動會的召開這一系列行為可以看出，市政府往西發展的一個意圖。
或者我們轉向濟南：
濟南對地鐵的渴望程度是非常強烈的，之前寶能為了顯示自己的地鐵口位置，造了一個假的地鐵站。
濟南的整體發展方向向東，雖然第一條線路不是經過主城，你可以發現在東邊有兩條地鐵線路，經過主城的也是一條東西的線路。
對於濟南來說，向東發展，但是東至唐冶，再往東價值意義也不大，就比如孫村，郭店。
為什麼說濟南，因為泉眼的限制，這裡不得不這樣做，所以我們要分辨清楚，西邊的這條線路經過的價值意義不大，特別是長清版塊。
經過地鐵的規劃，我們可以看出：
1、片區的重要程度，
2、哪些片區在未來5年或者10年價值意義都不大。
沒有地鐵經過的片區或者未來5年沒有規劃的，建議先放棄。
成都，杭州部分地鐵規劃都被砍掉，而青島的這次規劃也是如此，迴歸主城，5號線，15號線經過的是主城，西海岸6號線也被砍掉一些。
4
城市的房價分佈梯隊
不妨以鄭州為例：
這是鄭州的版塊價格分佈圖，基本上可以分為四個梯隊：
第一梯隊：鄭東新區的：北龍湖，CBD，東站東，商鼎路片區
第二梯隊：金水區，老經開，楊金
第三梯隊：主城其他版塊
第四梯隊：滎陽東，洞林湖，龍湖，綠博等遠郊。
從這一張房價地圖上，就可以一目瞭然的可以看出，鄭州最貴的區域是哪裡？最便宜的區域是哪裡？哪裡是最值得購買的，哪裡是一定要遠離的。
這四個房價梯隊也代表了目前鄭州選擇的片區的優先順序。
多找幾份城市的房價地圖，對城市的把握也會有益處。
5
省市府所在地
以長沙為例：
長沙是市省政府博弈非常明顯的一個城市。
長沙是沿著湘江南北發展的一個城市。然而市政府要往河西發展，省政府要往南發展。於是就誕生了梅溪湖，南部新城，黃興。
如果你轉一圈長沙你會發現，西邊明顯要好於南邊，不管是城市介面還是房價體系，以及學區的重視程度。
這裡最典型的就是梅溪湖了，連合肥炒房客都鍾愛的地區，於是出現了40多個人，買700套房，焦躁的情緒瀰漫著這個片區，於是也觸發了長沙限價的第一槍。
相比著西邊的梅溪湖，這裡有教育，環境還好，還有產業的引進，而相比南部新城，除了一體化的規劃外，沒有配套，沒有商業，沒有學校。而黃興副中心也在長沙的地盤對於區域的劃分還不清楚。
從這些就可以看出，長沙的重點在芙蓉廣場，五一廣場之外，下一步就在河西，濱江，梅溪湖等。
6
總結一下
除此以外，我們還可以考慮老城，次新城，副中心等，都要心中有數。
哪些配套是10年都完不成的？哪些新區是千萬不能碰的？我們下次再說。
對於一個城市，瞭解了這些以後，買房大機率是不會錯的。
二線城市的買房邏輯都是一樣，就像成都再像複製高新區的輝煌都很難成功，鄭州只有一個鄭東新區一樣，在這兩個區域內的房價漲幅都從幾千一直上漲到2-3萬，道理是一樣的，套用以後邏輯同樣適用。
