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今年的樓市特別難：
1、一部分房企已經暴雷：
有資料顯示，今年破產的房企已經達到了244多家，也就意味著過去平均每天都有一家房企倒閉。
小房企破產我們先不說，華夏幸福，泰禾，福晟等已經暴了，然而蔓延並未結束。
綠地在鄭州專案，多年不交房一地雞毛，在全國也好不到哪裡去？還有之前的實地集團，萬科一直喊著活下去，富力集團也是艱難中求生。
化解不了的債務危機，最終就成為了致命一刀。
2、一部分為了防止走別人的路，還有一些開發商降價回款保命：
恆大全國性降價，降到什麼程度，打7-8折是常態，有些直接腰斬，地方zf為了穩定直接約談。
融創在鄭州也開始高週轉，快速回款。融創運河源剛入市的時候，對外釋放1.7萬，開盤1.45萬，有些不好的樓層竟然有1.25萬+。除此以外，其他樓盤也是如此。
回款，回款，回款，成為一些房企最重要的事情，一切阻礙這件事情發生的東西，都會被打破！
3、購房者選擇更加難。
在降價混亂的情況下，開發商開始出貨不好的房子，頂層，一層開始低價吸引了。一旦買不好，爛尾，質量差就會伴隨你一生。
比降價更可怕的事情時刻上演！
PART
2
在如此艱難的情況下，我們該如何做？二線城市哪些區域千萬不能碰？
城市太多，今天我們主要說成都，長沙，濟南，青島，鄭州！
1、成都
在說成都之前，先恭喜成都喜提成為雙機場的城市。你要問我，能不能買？
是可以的。
但是如何買？
我們看這張成都的規劃圖：中優，北改，西控，南拓，東進
這十個字直接說明了成都的發展方向，那就是：向南，向東！
對於目前的成都來說，最有價值的就是高新區，雖然後來成都也極力在北部以及其他片區發展高新區，但是複製不是那麼容易的。
而東邊有價值的就航空版塊。
但是成都向南，向東發展的過程中，框架拉得比較大，中間需要填充的版塊非常大，比如天府新區興隆湖版塊距離主城核心35公里外，航空版塊距離主城52公里。
在向東，向南購買的過程一定要注意距離這個度。
在目前的成都，地鐵雖然發達，但是有些版塊還是不要去碰，購買邏輯也是，能買二圈層不買三圈層，能買一圈層不買二圈層。
新津，溫江城區，新都，郫都等等建議放棄，有些樓盤都賣到1.7萬-1.8萬，真的是非常不值得。
比如，合能楓丹新悅名邸，在新都區，兩個月僅賣了30套，開盤一套沒賣的情況時常發生。
現在記住一點兒就好了，成都看高新，高新看限價網紅盤！
2、長沙
長沙的發展方向是一個城市主中心，兩個副中心（梅溪湖跟黃興）。
在這三個地方，我是建議首先選擇城市主中心，其次是梅溪湖，沒辦法了才是黃興。
為什麼？
從長沙的城市框架來看，主城是南北發展的，特別是沿著湘江。主要是資源的稀缺性，還有是配套的成熟度。
長沙依舊是限價下的產物，並且還非常的嚴格。在這裡，房價特別低。
在一些二線城市中，長沙均價1.2萬的價格只能買遠郊甚至地市。
所以，如果有資格，就閉著眼睛買豪宅。
因為即使在核心價值版塊的中心版塊，陽光城檀悅才2萬。復地，濱江1913，等濱江版塊的樓盤，因為限價，之前1.45萬的價格，引起大家瘋搶。
此刻，千萬不要碰長沙的精裝房，因為裝修真的很差。
儘量選擇濱江，市府版塊，還有中心城區核心板塊（五一廣場，芙蓉廣場）的樓盤。
其次是梅溪湖一期。梅溪湖二期不要碰，黃興也是目前行政區域歸屬還沒有解決。
高新會展板塊也可以去看看，星沙實力比較強，但是不屬於長沙市，非地緣也儘量不要買。
南部新城不要碰，太遠，配套不成熟。
長沙的公寓絕對不要碰，體量大得嚇人。
對於長沙來說，城市沒問題，要麼買限價房，要麼買豪宅，就這兩個原則。
3、濟南和青島
濟南8月份的庫存有些下降，部分改善樓盤抗跌性好。
濟南的發展規劃也是非常清晰的，中優，南美，西興，北起，東強。
所以向東才是濟南的發展主力。
但是向東，東到哪裡？唐冶是一個重要的分界線。從唐冶再往東買價值意義不大。
郭店，孫村版塊，先行區是千萬不能碰的。
新東站是新興的區域，但是要挑樓盤才可以。
在濟南，奧體CBD，高新版塊，還有二環南版塊是重點關注的物件。
而濟南剛需與改善盤區域上割裂的並不明顯，對比的話要對比同區域同類產品。
濟南因為山的原因，割裂感比較強，一個區域之間，連線性不強。
青島的價值在於沿海岸線發展，主要就是中心灣區。
在青島主城依舊是有最大的價值的，接著是西海岸，西海岸供應量比較大，價格戰也會出現。黃島附近會比較好。
千萬不要碰的就是即墨這些比較遠的地方，你興致沖沖地去，最後的結局只能血本無歸！
在青島，新都心，浮山後，李滄這些區域是可以重點關注的。
迴歸主城是現在最緊要的事情，比如近期的青島地鐵規劃，批覆的依舊是主城，5號線，15號線經過的是主城，西海岸6號線也被砍掉一些。
所以，西海岸，黃島附近，千萬不要走太遠，青島西海岸規劃很大，但是有價值的很少。
4、鄭州
鄭州的發展脈絡也是非常清晰的，是向東發展，東邊的邊界也是非常清晰的，那就是白沙。
在目前的鄭州來說，東邊的價值大於西邊，抗跌的話四環是不如三環。
前幾天，常西湖片區價格開始崩塌，不止某個樓盤，而是全線敗退的情況：
世茂璀璨西湖，1.7萬的價格，降價14xxx元
永威西郡，也從1.5萬，出了1.3萬-1.4萬的房源
匯泉西悅城經常性降價，裕華城……
挨個輪番轟炸，主城尚且如此，何況是滎陽，南龍湖，平原新區，綠博這些片區。
南龍湖的一個樓盤直接幹到49xxx，龍湖錦藝城7字頭，星聯6字頭……
一下子回到解放前。
南龍湖是第一個破萬的區域，然後呢，完全沒有當時的豪橫，留下的只是一地雞毛。
所以，此刻一定要拉黑他們。
PART
3
最後，想要暴擊的心，可以歇歇了。
從一線城市到二線城市再到三四線城市已經達到出奇一致的悲涼，這個時候抗跌就成為最重要的事情。
1、不要碰遠郊，樓市下行時候最先扛不住的就是遠郊。
2、不要買頂樓，一樓，這點兒在鄭州體會特別深，暴雨之後，檢驗非常明顯。
3、選擇有溢價加持的區域，比如學校，地鐵。雖然學校現在開始輪崗，搖號等，但是挨著學校上學也是很方便的，還有地鐵，學區成為過去式的時候，地鐵會更加的凸顯。
4、只選擇城市發展主方向的主城，抗跌性最好。比如成都高新，鄭州東區……
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