全國第七次人口普查資料公佈之後，各地也陸續公佈了當地的資料，目前主要城市都已公佈完畢。讓從宏觀到微觀，更加深入地瞭解了各地人口的差異。
人口是影響經濟發展的重要因素，更是房地產市場需求的重要組成部分，研究人口總量、增速及人口結構等因素，有助於深入瞭解房地產市場的未來住房需求。哪些城市未來有機會呢？下面我們來詳細分析。
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2020年全國常住人口超千萬城市達18個
十年間鄭州、西安等6個城市晉級千萬人口行列
表：2020年人口普查常住人口超800萬城市列表
資料來源：各省市第七次人口普查公報
根據第七次全國人口普查資料，全國31個省市中廣東、山東兩省人口突破1億，廣東省達1.26億人，河南省以9937萬的人口數量位列全國第三，其中廣東省擁有3個千萬、6個500萬以上人口的城市，形成了產業、經濟、人口協同發展區域，經濟、人口持續協同發力對住房需求形成有力支撐。排在第四位和第五位的省份分別為江蘇省和四川省，總人口在8000萬-9000萬之間。廣東、山東、河南、江蘇、四川五省份總人口占全國的比重超過35%。
從各城市規模來看，全國常住人口2000萬級別城市由2010年的2個增加到4個，重慶常住人口3205萬，居全國首位；北京常住人口由2010年的1962萬增長至2020年2189萬，人口呈穩步增長態勢；成都常住人口由1512萬人提升至2094萬。1000萬-2000萬人口的城市達到了14個，其中西安、鄭州、杭州、東莞、長沙、青島十年間均成功突破1000萬人口，2020年鄭州成為河南省唯一千萬人口城市，總人口達到1260萬；另外，廣州、深圳常住人口分別達到1868萬人和1756萬人，向2000萬級別快速提升，深圳十年累計增長714萬人，十年間全國人口增量最大。800萬-1000萬人口城市包含22個城市，佛山、寧波、合肥、南寧、昆明、福州、阜陽等城市均位居該梯隊。
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人口持續向東部區域及中西部核心城市聚集，人口流動速度加快。近十年深圳、廣州、成都、西安、鄭州等城市常住人口累計增加超300萬
圖：2010-2020年全國常住人口增量分佈圖（萬人）
注：西安人口增量為官方公佈資料，未剔除區域調整因素
資料來源：各省市第七次人口普查公報
粵港澳大灣區作為我國深化改革、全面發展探索的試驗區，長期以來經濟高度發達，經濟實力雄厚，近年來產業持續向高階製造業轉型，不同城市之間產業優勢互補，發展更加協同，且其區位優勢明顯，氣候溫和、自然條件宜居，人口吸引力持續增強。核心城市深圳、廣州人口吸引力保持領先，成為2010-2020年間全國人口增長最多的城市，深圳十年人口累計增加714萬人，廣州十年累計增加598萬人。近幾年，隨著城市價值不斷提升和區域規劃利好逐步兌現，佛山、東莞的人口吸引力亦在不斷增強，人口增量突出，近十年間分別累計增加230萬和225萬人，位居全國第10和第13位。另外，惠州、中山人口累計增量超100萬，珠海人口累計增加88萬人。
長三角核心城市上海、杭州、蘇州、寧波人口吸附力強。上海十年常住人口累計增加185萬人，增量略低於杭州、蘇州城市，十年人口累計增速8%。杭州由於近年來網際網路產業蓬勃發展，人才引進、落戶政策不斷升級，人口集聚效應明顯，十年常住人口累計增加324萬，居全國第6位，成為浙江人口總量最多的城市；蘇州十年常住人口累計增加229萬人，位居全國第11位，長三角地區第2位；另外，合肥、寧波、南京、無錫、金華等城市常住人口增加超百萬。
相比粵港澳和長三角城市群，京津冀人口增長相對緩慢。北京近幾年持續落實疏解非首都功能工作，在京津冀協同發展大格局下，近十年人口累計增加227萬，是京津冀地區唯一人口累計增量超200萬城市，居全國第12位。廊坊受益於北京人口外溢，十年人口累計增加111萬，位居城市群第2位，近十年常住人口累計增速25.2%，居京津冀各城市首位；石家莊近十年人口累計增加超100萬，作為河北省省會城市，且落戶門檻已趨於全面放開，隨著城鎮化程序的持續推進，進城人口有望進一步增加；天津2010年以來常住人口增加相對緩慢，十年累計增長93萬人，略低於同級別二線城市。
中西部核心城市在近幾年國家“西部大開發”、“中部崛起”、“一帶一路”戰略帶動下，經濟、產業逐步崛起，不斷承接東部產業轉移，特別是中西部省會城市人口吸引力不斷增強。成都、西安、鄭州、重慶近十年以來常住人口累計增量均超300萬，居全國前十行列。其中成都、西安憑藉大力度的人才引進政策、在西南和西北獨特的區位優勢、產業結構不斷升級等，常住人口增加量分別達582萬和449萬，居全國第3、4位，僅次於深圳和廣州。鄭州依託於河南省強大的人口基礎以及省會城市的資源聚集能力，十年人口累計增量亦接近400萬，位居全國第5。
表：十年全國商品房銷售面積超1億平方米的城市人口資料
資料來源：各省市第七次人口普查公報，CREIS中指資料
人口大市房地產市場規模突出，大量新增人口進一步為房地產市場規模提供支撐。近十年，全國商品房累計銷售面積超1億平方米的城市共34個，總銷售面積超55億平方米，佔全國的比重接近40%。其中一二線城市26個，重慶、成都、武漢、鄭州和西安位居前五，十年累計銷售面積均在2億平方米以上；三四線城市8個，佛山、南通、濰坊等城市均在列，這部分城市均屬於人口大市，近十年人口增長資料亦較為突出。
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“人才政策”繼續發力，大中城市落戶門檻繼續降低，加速人口集聚
近年來全國多個城市出臺、更新了“人才政策”，包括放寬落戶條件、住房支援、人才補貼等多項舉措，旨在增加人才流入，增強城市綜合競爭力。出臺人才政策的城市不僅包含廣州、杭州、南京、寧波、廈門等一二線城市，也包括江門、南通、晉城、常州等普通地級市。
廣州、杭州、寧波、武漢、西安、成都等經濟發達、產業基礎好的城市引才效果顯著。廣州給予本科生落戶補貼2萬，碩士生3-4萬，博士生5-6萬元；傑出人才、優秀人才每年津貼最高20萬，連發三年，每月還有最高1萬元住房補貼，且白雲、黃埔、南沙、花都等外圍區域人才政策頻出，結合廣州加強新型城鎮建設的契機，外圍區域人口增速高於中心城區。
圖：重點城市每10萬人口中擁有的大學（大專及以上）
受教育程度人數排名（單位：人/10萬人）
資料來源：各省市第七次人口普查公報
根據第七次人口普查資料，各城市中，北京、南京、上海、鄭州、深圳等城市每10萬人大專及以上人數較多，人口受教育程度較高。其中，北京每10萬人大專及以上人數超4萬人，居全國首位；南京依託於較多的高校資源，每10萬人中大專及以上人數達到3.52萬人，超過上海、深圳、廣州等一線城市，位列第二。城市人口受教育程度高一定程度上代表了未來城市發展潛力較大，經濟活力較為突出，購買力相對更為強勁。
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“少子老齡化”加快，人口增長出現放緩趨勢
對城市發展形成較大挑戰
根據第七次人口普查資料，全國人口中，0-14歲人口占比17.95%；15-59歲人口占比63.35%；65歲及以上人口占比13.50%。較2010年， 0-14歲人口的比重上升1.35個百分點，中央推行二胎政策效果顯現，幼齡人口占比增長；15-59歲人口的比重下降6.79個百分點，主要勞動力年齡人口占比較低，但由於我國人口總數較大，勞動力總量仍處於較為充足狀態；65歲及以上人口的比重上升4.63個百分點，相較於聯合國制定的老齡化人口占比7%的警戒線，全國多數省份人口結構進入了老齡化社會。
表：2020年主要城市不同年齡段人口占比一覽
注：黑龍江、浙江、西藏等部分省份城市人口年齡構成情況未公佈
資料來源：各省市第七次人口普查公報
全國勞動力人口占比下降，珠三角地區城市佔比普遍較高，城市發展具備活力。根據第七次人口普查資料，2020年全國15-59歲人口占比63.35%，比重較2010年下降6.79個百分點，多數城市勞動力人口比重出現不同程度的下降，人口年齡結構變化將給城市未來發展帶來影響。東莞、深圳、廣州、佛山、惠州等處於珠三角區域的城市，普遍具有較高的勞動人口比率，其中東莞勞動力人口比率高達81.41%，勞動人口充足，城市發展更具有活力。宿遷、連雲港、泰州等城市均呈現出了較為嚴重的“少子老齡化”的問題，城市發展潛力面臨考驗。黑龍江、吉林、遼寧三省“少子老齡化”問題較為嚴重，伴隨著人口的持續外流以及本地生育慾望低下的問題，東北地區老年人比重或將越來越高，城市發展潛力將受到較大影響。
為應對人口“少子老齡化”問題，我國發布了開放“三孩”的重要舉措。隨著老齡化社會的持續發展，我國人口出生率的持續下降，人口數量終將達到峰值，對全國經濟、社會發展均形成較大挑戰。2021年5月底，中央政治局會議審議《關於最佳化生育政策促進人口長期均衡發展的決定》，指出將進一步最佳化生育政策，實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支援措施。“三孩”的出生將促進大戶型住房的需求釋放，但受生育成本和生育觀念的影響，“三孩”政策對三四線城市人口的影響或要勝於一二線城市，三四線城市未來的產品結構或需進一步向大戶型傾斜。
另外家庭戶規模呈現持續縮小態勢，一二線城市的小戶型住房需求有望增加。2020年我國共有家庭戶4.94億戶，較2010年增長近23%，家庭戶人口合計近12.93億人，平均每個家庭戶的人口為2.62人，受我國人口流動日趨頻繁和婚姻觀、生育觀、養老觀等因素的影響，戶均人口比2010年第六次全國人口普查的3.10人減少0.48人。未來隨著城鎮化進一步推進，家庭戶規模或將持續縮小。人口的加速流動和家庭小型化同時催生新的小戶型購房需求，這對一二線城市的影響程度或將高於三四線城市。
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2010年以來，我國人口流動趨勢加劇，流動人口累計增加了1.5億人，累計增長69.7%，東部沿海以及中西部核心城市對人口吸引力更加強勁，各城市中深圳、廣州、成都、西安、鄭州等城市十年常住人口增長較為明顯，這其中除了城市本身的經濟、產業吸引之外，城市的落戶門檻、引才政策亦發揮著重要作用。
近年我國人口增速將繼續放緩，受年齡結構、生育觀念等因素影響，未來一段時間我國人口可能達到峰值。接下來，不同城市人口的變化將更多依託於城市本身的吸引力，各城市引才力度將進一步加大，大中城市落戶門檻降低，人口要素流動將更加自由。預計未來一段時間內，人口仍將向東部重點城市群、中西部核心城市集聚，這些地區的房地產市場空間有望得到進一步拓展。
同時，我國人口“少子老齡化”問題較為嚴重，多數省份人口年齡結構進入老齡化社會標準，未來養老產業發展潛力較大，但短期來看，受制於養老觀念、養老產品等因素，養老產業步入快速發展通道尚需時日。
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