我是星叔，你相見恨晚的買房軍師，目前已為8000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
提問: 星叔好，北京首套，計劃首付（集合3代人資金）後貸款，工作在博大大廈附近，想諮詢陽光城京悅府能買麼？考慮將來有17號地鐵和亦莊線交通，樓盤打的到工作單位不到20分鐘。臺湖片區*？以及北京樓市趨勢如何？
回答：你好，先說一下北京當下的樓市行情：
根據現在的市場情況看，北京顯然是比較溫和分化的。
因為北京的房價現在還相對比較穩定，除了一些熱門板塊和*房，其他都還比較平穩。
比如海淀的萬柳，中關村、五道口、上地的*房回暖，朝陽區，像望京板塊也在抬頭，亦莊，通州，這些板塊成交都還不錯。
北京樓市今年以來相對前三年，確實有了很大的變化，主要有三點：
第一、限競房庫存不多了。
從市場庫存來看，限競房已經不到3萬套了，2021年差不多可以賣完，後面估計就很少供應了。
第二、地價漲了。
看住宅類土地，在2020年平均樓面價達到了3.2萬元，相比前面三年，地價明顯上漲了六七千一平米，甚至比2016年的高點都高了，創造了歷史新高，麵粉漲了，麵包還能繼續跌嗎？
第三、市場需求已經有了一定積累，週期快到了
北京從2017年3月進入調控週期，到目前已經超過3年半了，很多需求，包括剛需，改善型需求一直在累積購買力，已經迫不及待要入市。
深圳，廣州，上海過去一年已經結束行情，相對而言，北京的房價，我覺得跟深圳比，已經算是低估了，要知道北京的需求很強，購買力也比其他深圳廣州要強。
所以，我很看好北京未來1-2年的市場，如果你真的有購房需求，可以趁著2021年的時機關注入手。具體買房建議，詳見知識星球內部分享。
另外陽光城京悅府這個盤整體還是不錯的，可以考慮入手。
提問: 星神好，我的情況和思路如下，請予解惑指正:
年近半百，在青海省會西寧市有穩定工作和住房，小孩高二。現可首付80w，擬在成都/重慶/西安購房（*房或靠近地鐵線），基本目的是保值（退休後養老自住也可，給小孩大學畢業後用也可，小孩能去北上廣深再賣掉給他湊首付也可）。
但是老伴不同意，她覺得在外地購房沒法關照，反而是在西寧最好的重點中學（湟川中學）附近購買*房然後出租作為投資。
總之就是成都/重慶/西安/西寧您覺得最近的樓市趨勢如何？我和老伴的思路哪個合理？
回答：你好，首先你的思路更正確，主要西寧雖然也是省會城市，但放在全國來看，沒有什麼存在感，房價長期看投資回報率不會太大。
投資建議入手人口1000萬以上+人口淨流入的省會城市。附近的西安，重慶，成都是比西寧 蘭州更適合投資的城市。
西部地區房價走勢，看準兩個城市，西南的成都，西北的西安，這兩個城市都代表著各自區域的房價天花板。現在成都樓市已經確定在走下行通道了，不光是二手房，連新房房價都被成都有意地壓制了，房價現在是一個陰跌的狀態，並沒有全面下跌，現在成都房價至少兩年都很難大漲了。
但是西安樓市態度就比較曖昧了，雖然說已經把西安的二手房房價給按住了，但是西安新房房價卻依舊在上漲，有點明顯的給待售的新房抬價的那種感覺。
現在西安樓市處於一個心理博弈期，一部分認為西安房價已經觸頂了的人，開始想辦法降價賣房離場，甚至願意把房價降到比二手房指導價還要低的地步，還有一部分西安房東則認為西安房價還會繼續上漲，然後又把自己小區的二手房掛牌價繼續改高。
西安樓市的未來的確是有價值的，以打新為主，二手暫時沒有投資機會可以慢慢選不用著急。
重慶長期看好。兩江四岸和科創新區，比較認可。西部金融中心+第四交易所，都是實實在在的利好。
目前重慶板塊極度分化，看好的板塊詳見內部分享。如果你沒有房票，可以優先考慮重慶 不限購。
提問: 星叔你好。座標大連，現有一套30平米小*房，還有18萬貸款。暫時打算留著給孩子上學用。現在孩子3歲。我們在我單位附近租房子住。租金一個月2800，小房子月收入1200。手裡現金90萬，年利息收入6萬3。老公大連戶口，我內蒙戶口。現在我年薪15萬，老公裸辭在學習，準備換工作。預計明年下半年開始有收入。
我覺得大連沒有什麼發展前途，但是一線沒購房資格也買不起。思路是找長三角不限購不限貸的地方買個房子來保值，甚至將來有往南移動的打算。但是我和老公都奔四了，還擔心往南不好找工作。
家裡人都覺得往南離太遠不懂行情，即使買了房子也不方便打理，但是我還是不甘心，覺得要獲得更多機會，有更好發展要往經濟更發達的地方去才行。常州，常熟最近聽朋友聊還不錯，但是我也沒有自己去考察的機會，即使去了也不一定能看出來啥。想問問我這個思路對嗎？如果往南走有沒有好的城市推薦。
回答：你好，根據你的情況來看，我分別提2個思路：
1.買大連，解決自住問題加保值。
投資一定是建立在有一個好的自住基礎上的，大連雖說這幾年發展不怎麼樣，但是自住加保值問題還是不大。
你的關鍵問題就是還沒有一套自住房子，租房並非長久之計，而且年齡即將奔四，老公工作收入不確定，如果拿著所有積蓄去投資，或者說舉家去外地生活，這樣的遷移成本和風險也是非常高的，畢竟年齡不小了。
所以簡單來說，就是最好先解決自住買房問題，或者把小的*房出手去置換一套自住，再考慮去外地投資問題，這樣人生的風險才更小。
2.買外地投資，大連繼續租房
如果不想考慮自住問題，只想純投資。我不建議你去買長三角不限購不限貸的城市，因為即使有這樣的城市，也沒有投資價值，反而會入坑，畢竟越限購越有價值。
其次你說的常州、常熟這些能級低的城市也不要去買，畢竟你買房的目的是投資，就不能買三四線城市，起碼也要買強二線城市或者地級市。
我推薦2個城市給你，目前也是價值窪地，長三角都市圈推薦蘇州，大灣區推薦珠海，這2個城市今年上車的時機都很好。具體投資價值高的板塊，內部有分享。
提問: 星叔你好。新人報道獲取資料。我和女朋友都是在成都工作，分別是金牛區事業單位和天府新區公務員，兩人年收入預計明年能到手30，屬於剛需自住。目前有公積金餘額15，手上子彈50，想著成都以後換房可能比較困難，想一次到位買100以上的，天府新區什麼位置比較合適，近幾個月有哪些樓盤可以關注，如果想買更大的就需要湊首付，但是現在貸款對首付要求很高，可以湊錢付首付嗎，如何操作？我們最近能拿到天府新區的人才安居資格，請問天府新區的人才安居住房你怎麼看？
回答：你好，首先我不建議你買人才安居房，一是投資升值不如正常商品房，二是被限售5年，資金佔有成本還是很大，流動性不好。
人才安居房是面向符合條件的人才進行租售的70年產權住宅。主要分為三類：
第一種是人才驛站，主要是短租，7天以內免費
第二種是創業公寓，主要是長租，目前看到的有三年內免費，為新經濟企業無房員工免費提供3年100平方米以內的創業公寓。
第三種是可購買的人才公寓：租住5年後可以低價購買。
成都樓市是沿著圈層分化，一圈層高新南、天府新區、錦江太古裡、攀成鋼、青羊金沙等*板塊。二圈層首選雙流板塊，三圈層盯住青白江板塊。
天府新區是我長期看好的板塊，但是你想買100平以上，這個首付預算50有點偏少，建議你們爭取把首付拉到80-100，首套總價控制在300以內，這樣對你們選籌更為有利。
如果要選擇的話，就需要選擇目前，天府新區目前已經成熟的板塊。
既有一定程度的配套保障，又能享受南拓的發展紅利。
然而一些目前周邊配套，在天府新區來說，還不成熟的區域，推薦不要考慮。
綜合考慮，如果你有城南購買需求，根據自身情況：
預算有限，華陽、南湖、海洋公園、錦江生態帶。
預算足夠，秦皇寺、麓湖、興隆湖。
提問：為什麼二三線城市二手市場沒有一線城市二手市場好？到底是10個富人購買力更強還是100個窮人購買力更強？
回答：首先，窮人富人是無法定義的，所以無關邏輯。
其次，任何商品都遵循最簡單的交易供需原理。弱二三線的問題一在於房子太多，人口太少，沒有二手房需求。
而二手房與新房並不是同一件商品，新房有處女情節溢價
當房子數量不滿足市場需求時，二手市場才會開始。
二手的交易量越大，二手房的價格才能迴歸正常價值。
而更高的流動性也保證了商品的價值基礎。
二手房交易比新房交易更多的城市，房子才有貨幣價值。
當然，也可以看未來預期，比如杭州。
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