“房住不炒”的本質？到底是不是房地產市場的釜底抽薪？

“房住不炒”從本質上來講，就是要針對這個“炒”字，國家不是要讓房地產市場崩盤，而是要限制過度流動，在中國限制流動最有效的方法就是使用行政手段，限買限賣來抑制它的流動性，拉長持有的時間週期。

若干年後交房的新房是遠期房期貨，而二手房是現房類似於現貨。期貨和現貨之間的價格實際上有的時候是正向關聯的。炒房客原則上來講兩頭都會炒，就會出現二手房漲完漲新房，房子出來就搶空，搶空了以後新房價格漲，二手房價格再跟著漲，核心的龍頭拽著所有的房子漲，這就是一個標準的正向反饋。

去庫存的時候呢，本質上來講就是限制居民持有過多的現貨，也就是二手房這其實就是限購。如果自己有錢，原則上想買多少買多少，但如果是用了槓桿資金的話，那不但限制你買房的數量，還要限制貸款，限制資金和槓桿。

那未來二手房市場上能不能進行限價呢？可以！比如這套房子政府公開指導價500萬，那可不可以跟買家達成800萬的交易呢？當然可以，到房管成交的時候，按照房管備案交500萬，剩下的300萬買賣家手頭的畫，這時候這畫真假不重要，重要的是一個願打一個願挨。

實際上，沒有限價的時候，市場也會自動尋找類似的交易機制。

政府限制價格實際上是給金融機構看的，房產評估大概就是500萬，打個折扣，然後比如六折、七折，這300多萬錢弄出來可能要付給賣家，另外的300萬是那個畫，那這個錢銀行的帳，政府的賬上，是不核算的，所以這300萬是不可能有槓桿的，慢慢就把槓桿率給壓下來了，那槓桿率壓下來了以後，二手房市場的供應和需求就會慢慢的浮出來。

對於一手房的限價政策，本質上來講有幾個目的：

第一，ta要打擊的是開發商

很多人都說中國的房價上漲，本質上是土地價格上漲導致的，把問題直至政府部門卻把房地產開發商的包給撇得乾乾淨淨，但是，對政府而言，土地儲備收購、配套的基礎設施建設…都是錢真金白銀砸錢的，其實政府賣地也好，這個土地財政也好，它本質上來講是用於投入了這個城市的基礎設施建設，個人是提前交了稅以後去享受這個城市的公共設施和基礎設施建設。

那對於房地產開發商來講，房地產的暴利肯定是源自於槓桿，說起來好像很大的成本比例是被政府拿走了，但政府拿走的，有支出最終還是用於老百姓的。房地產開發商可是站在政府肩膀拿走的是真金白銀，那否則的話一個沒有公共設施的這個地方，蓋幾個樓肯定也沒人去買吧。所以，對房地產企業的金融槓桿肯定是要去的，逐漸的降低它的融資槓桿率，加快住房回收。

第二，限價，由政府來指導價格。

這樣的做法會導致新房和二手房之間巨大的價差，這個價差就是我們說會出現套利的，相當於壓住了遠期房價，但是現在的這個現貨價格仍然很高，於是產生差價，生成所謂的套利盤。

現在開出一個新盤，基本上都是日光萬人搶，這有點像證券市場的打新，因為所有人都認為打新可以一定有錢賺，所以有了這個資格，都會想我為什麼不去打呢？可以套利啊，但是一旦有了這個念頭，可能就不是真正意義上的剛需了。

所謂的新房新盤光房本兒到手入住一般入住就要等兩三年，真的是剛需嗎？比如娃眼瞅就要升學了的話，那麼這類房子能派上用場麼？但人性使然，新房二手房這麼大價差，按照歷史經驗猜測一旦買到，可以賺幾百萬，誰不心動？所以說，很多人可能本質上來講，先不管他剛需或不剛需，只要ta有一個這樣的條件，ta可能第一件事情想到的就會去套利。

投機客們當然也不會錯過這樣的機會，比如說你沒有資金問題的話，和股票配資一樣，加槓桿墊資盤，這套邏輯也有人放到房地產市場上，新房打新也有人墊資讓你去做套利，不但給你墊資，還提供一條龍規則，籤代持協議，籤租賃協議，籤借款協議，這三個協議一鎖鎖死。

通常這種情況下去打新去賺個價差，重要風險其實就是流動性，對於政府一定是嚴控的，你能想到的一切繞開的方法後頭就會不斷以打補丁的方式去修補。

這個時候出來資格限購比如說一個家庭只許買一套房，那就離婚，那幾年假離婚的資料異常、法拍房資料異常。因為不用受限購的條款的約束，所以法拍房又火了一段時間，而法拍的漏洞很快也給補上了，再然後玩法律上的條款，玩贈予，剛看上海剛出一政策針對房產贈予的事情也在打補丁，這個只要有一個地方打了補丁很多的各政府都會跟著學，不斷要去試探政府的底線原則上只會帶來更緊的政策應對。

監管部門也要動手了，市場監督部門、住房部門、住建部門、銀行都要一起行動，所以需要一個大的統籌規劃，隨著不斷打補丁，以後基本上套利空間就是越來越短的。