這是熊貓貝貝的第635篇原創文章：

資本市場，不一定能夠做到絕對正確，但是對於一個行業的判斷，無論從政策環境還是趨勢分析，相對於實體經濟環境而言，都有著無可比擬的敏銳和資訊優勢。

這就是中國地產股的底層邏輯和現實表現最好的解釋。

萎靡不振，跌跌不休，甚至是隻要和房地產關聯（主力資金來源於房地產行業）的金融產品，基本上逃不出“三傻”的表現，其實最核心的邏輯，就是 " 房住不炒 " 這個空前的歷史大定位，以及這屆政府無與倫比的執行力：定了的事情就要幹！

如今，無論是一線城市，還是二三線、四五線城市，房價只漲不跌的信仰正在坍塌和重塑，全國基數龐大的炒房群體和資金在調控的政策環境中瑟瑟發抖，不少經濟基本面不穩固的城市房價甚至出現了下行壓力，其中還不乏省會級別的城市（比如昆明），千萬人口的城市（比如南陽）。

深圳好多地產中介都關門了，杭州也出臺具有政府公信力的交易平臺治理二手房市場，毋庸置疑的房地產大變局時代，很多原本樓市火熱的城市，快速降溫，無論是一手房，還是二手房，成交量下降已經成為常態，行業入冬，上到房企，下到關聯產業，都是一片哀嚎，時代的趨勢之下，個體的力量就是這麼的渺小。

甚至很多從業人員都在苦苦尋覓新的賽道，準備轉行。

當然，比起課外教培，還有網際網路金融來說，房地產經濟還是相對比較幸福和溫和的，畢竟關聯中國經濟，也在過去經濟發展幾十年裡面做出了現實的貢獻。

只是時代不一樣了，需求也變了，大勢所至，該接受的還是要接受，沒有任何行業可以跳出興衰週期，穿越熊牛。

沒有絕對的財富，只有相對的資產。沒有資產決定的時代，只有時代需要的資產。

客觀地來說，沒有絲毫誇張的表達，房地產行業黃金時代的結束，恐怕比很多人想象的要來得更快，現在有一種揶揄，就是房地產行業黃金時代後續的白銀時代，可能沒有什麼適應期，直接就進入黑鐵時代了，雞腿變雞肋，就在一瞬間。

不管從當前中國所面對的國際國內經濟繼續發展前行的現實環境，還是中國經濟結構的現實需求來說，很明顯，繼續依賴房產撬動經濟的發展模式，已經跟不上，甚至可以說不合時宜了，一方面是房價上漲，高房價造成的貧富分化激發各種矛盾，一方面就是房地產經濟本質上屬於落後，沒有技術附加值和可持續發展潛力的原始行業，面對科技競爭，資源爭奪，產業博弈必然加劇的全球化經濟貿易環境，房地產經濟離開中國經濟歷史舞臺C位，走下支柱寶座，是必然趨勢。

（雖然我本人也是房地產行業從業者，但是從理性客觀的角度來看，面對現實，還是要接受，不能活在幻想裡面，面對現實，放棄不切實際的想象，積極適應才是正途吧？）

大環境大趨勢就是這樣了，不用多說，短期可能還會有波動和調整，但是大方向是沒有問題的。

關於房地產格局未來何去何從，一個重要的時代訊號，不容錯過：

國務院新聞辦公室官網訊息：國務院新聞辦公室定於 2021 年 8 月 31 日（星期二）下午 3 時舉行新聞釋出會，住房和城鄉建設部部長王蒙徽、副部長倪虹圍繞努力實現全體人民住有所居介紹有關情況，並答記者問。

圖片來源：政府官網

這篇文章，就和各位朋友一起，對這個“住有所居”的官方提法，進行深度分析和討論。

1

和以往的表達相比，“住有所居”，是一個全新的提法，釋放的訊號並不簡單

住有所居這個提法，在過去中國正式場合和官方表達裡面，只出現過一次，而且從嚴謹的態度和上下文結合理解的來看，和本次公開提出的說法，有所區別：

十九大報告中：“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居”

十九大報告的這一次的表達，要結合前面的強調部分，是多主體供給、多渠道保障、租購併舉，重點是手段和方法的“加快建立”，而“全體人民住有所居”是目的。

而這一次的表達，重點到了目的上面：

“努力實現全體人民住有所居”

努力實現，這是一種追求結果的表達，也是結合住有所居這個目的的全新提法。

圖片來源：網路

不再是以前“居者有其屋”，而是“住有所居”

如何理解？高房價現實壓力情況下，降房價對經濟有衝擊和傷害，是“硬著陸”，讓所有人都買得起房，肯定不可能是一蹴而就，就能簡單粗暴地實現，社會分工不同，收入結構不同，從2021年多個重要高層會議已經表達出“財富分配”和“共同富裕”的政策趨勢，但是現實情況是，任何的改革都需要過程，絕不可能效率和目的兼顧。

那就意味著，在一線和經濟發達的核心大城市，部分老百姓買不起房是正常的情況，但政府要透過加大廉租房供應，租賃型住房制度等等多項舉措，讓老百姓租得起房。

住有所居，是住得起，有的住，安居樂業有保障，而不是人人都要買得起房。

不管在社會生產，經濟活動中處於什麼位置，只要是城市經濟發展需要的群體，保障有穩定住所，不管是出身哪裡，是否有家庭財富沉澱的“城市新移民”，在有條件置業安家以前，都能有穩定，並且能夠和有房群體一樣資格享受城市配套和資源的住房條件。

房價和購買力脫節的現實，不能夠成為影響安居樂業，穩定發展的阻礙因素。

所以，" 住有所居 "，這個新提法，必然將深刻影響未來若干年中國房地產行業的格局和趨勢，也會改變房地產經濟的未來走向和發展方向。

當然，肯定這樣的政策目的不能讓所有人都滿意，包括這個新聞釋出會上，不管高層領導可能會給出的一些執行落地思路和計劃，總是有人要挑毛病，找問題。

這很正常，這就是人性，貪婪和慾望永遠不可能有滿足的一天，但這就是大趨勢，這就是規則環境，將心比心，能有這樣為基本需求操勞的頂層設計，放眼全球，已經是非常難得，甚至可以說絕無僅有的了。

保障，是成本最高的社會管理手段，同樣，也意味著中國商品房，市場經濟環境下，依賴槓桿和債務驅動，追求效率和經濟增量的時代，結束了。

本質上，保障託底和追求增量就是兩個極端，這或許是2021年這一次“住有所居”高層表達，釋放出來最重要的訊號。

圖片來源：網路

2

趨勢判斷：關於房地產經濟未來格局，幾個分析觀點

針對中國房地產行業的未來趨勢，有以下這麼幾個判斷：

1、首先是房地產行業在金融市場的表現來看，基本上可以肯定沒有什麼增量預期的空間，最多是階段因為政策變化和市場情緒主導，會有一些波動和炒作。

從長遠來看，中國房地產行業，呈現的必然是一種穩定中趨於收縮的趨勢，類似於過去20年那樣爆發性增長和野蠻成長帶來的增量紅利，已經失去了最重要的空間和政策環境。

大A三傻，未來最慘的可能就是房地產行業和公司，時間拉長，全球都是這個趨勢。

經濟增長一旦進入轉向突破的節點，房地產行業就沒有想象力了。

2、綜合 " 房住不炒 " 和 " 住有所居 " 這兩個關鍵詞，再結合國家當前對中介行業的監管和治理，未來中國房地產經濟的格局中，必然是一個持續洗牌的過程，中小房企，地方民營房企逐漸退出行業舞臺，國資背景和洗牌後的勝利者，將呈現一個“國進民進”的雙軌同步發展的趨勢。

3、“住有所居”的提法，伴隨著目標的實現過程，對於當前樓市和房價而言，必然會產生現實的遏制意義，主要體現，就在商品房的資產屬性和金融上，產生衝擊。

當然，住有所居是緩解矛盾，滿足需求的大方向，為了實現這個目的，肯定還有其他的政策和規則手段會陸續出現，並且形成合力。

比如房產稅的出臺，比如租售同權的執行，比如持續的教育改革剝離學區房附加屬性等等。

這麼一看就很清晰了，這就是新加坡的住房保障制度在中國的實踐和運用。

看來，中國房地產經濟未來格局要走的路，是“摸著新加坡過河”的思路。

這對於基礎民眾和低收入群體而言，是值得期待的幸福未來。

而對於重倉房產，高度依賴商品房的資產價值和賺錢效應的群體而言，可能就是滅頂之災。

不管是炒房，還是租房，規則變了，玩法變了，最大的對手和變數，也變了。

4、商品房的資產屬性會發生變化，賺錢效應被持續削弱，但是依然是中國民眾群體最值得信賴的安全資產，個人和家庭生存和發展到了一定的階段，最好的財富承載載體和資產配置物件。

“住有所居”不可能提供和保障生活品質，不代表一視同仁，任何健康和持續發展的社會環境，必然要對能夠創造更多財富，更有能力的群體提供更好的待遇和生活環境。

這就是奮鬥的意義和價值，如果流氓無產和極端思維能夠掌握財富分配的話語權，那就是絕對的災難。（建議這個結論大家多看幾遍，加深印象）

所以，未來中國的商品房市場和流通環境必然持續存在，市場的歸市場，保障的歸保障，從保障到市場，那就需要個人和家庭的努力奮鬥才能實現，這很行情。

沒有吃的，國家託底，保證吃飽，營養均衡，這樣的保障，一視同仁；

想吃更好的，吃好料滋補，那就要自己努力，創造財富，實現價值，同樣也有對應的市場和產品可以滿足進一步的需求。

這才是理想，合理的未來。

綜合以上分析，中國房地產經濟和未來格局之路，清晰可見，頂層設計的目標和意圖，並不複雜。

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3

寫在最後：緊跟趨勢，量體裁衣，適應時代，才是正途

客觀的來說，現在去討論房子還值不值得買，未來房價走勢如何如何這樣的話題，其實意義會越來越小，直至完全沒有價值。

這也是一個必然的趨勢：在中國，屬於商品房的資產時代和紅利視窗期，已經接近尾聲，一個全新的價值時代，即將到來。

當然，肯定會有很多人依然心存幻想，難以接受，會用很偏激，甚至很極端的觀點和認知去反駁，難以接受。

任何資產的成長到巔峰，再到衰退，都有過程，這個世界上就沒有永恆上行的資產行情，甚至連黃金都做不到。

時代不一樣了，以前賺錢效應和價值表現很好的東西，在新的時代和政策環境裡面必然會產生變化，對於商品房，房地產經濟的底層邏輯而言，同樣適用。

當然，不可否認的是地產行業都是拉動國民經濟增長的一個重要產業，中國居民對房屋的剛性需求未來若干年都會很強。

所以，需要用辯證的眼光去看待商品房的資產趨勢，必然的到來的，肯定是價值分化和資產屬性的大洗牌，簡單來說，就是必然的野蠻成長之後的價值大潮退去。

短期來看，從投資，包括投機的角度，商品房正處於一個利空釋放，政策和規則考驗的階段，風險高，泡沫大，不確定性強。

但是中長期來看，房子作為重要的生活資料的底層價值屬性不會改變，不動產的地段價值也是長期存在，對於普通群體和基礎民眾而言，在中國還沒有出現可以替代房產作為財富承載和價值成長的全新資產渠道和物件以前（中國A股很顯然當前還不合格，至少賺錢效應就很差），從使用自住的需求出發，量體裁衣，理性購置，符合規則，依然是重要可行的資產配置渠道。

只不過，要清醒地意識到這麼一個邏輯：

中國房地產，野蠻成長，價值暴漲的時代，不管是從政策環境，還是資產背景來看，已經事實上接近尾聲。

按照國家最新的表達，未來的房地產格局，美好可期，但是有價值的好房子，還是需要努力奮鬥才能獲得。

圖片來源：網路

（根據國家有關部門的最新規定，本文內容和意見僅供參考，不構成任何關於置業，投資等行為的明確建議，入市風險自擔。）

以上正文，來自@熊貓貝貝小可愛

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