23年後，中國房地產市場再次迎來大變局。
上一次是1998年，住房市場化改革轟然啟動，帶動房地產空前繁榮。
這一次是2021年，在共同富裕的目標引領之下，房住不炒、住有所居成為新時代房地產的主旋律。
近日，國新辦舉行“努力實現全體人民住有所居”新聞釋出會，會上，住建部表示：
“十四五”期間，將以發展保障性租賃住房為重點，進一步完善住房保障體系，努力實現全體人民住有所居。
對於新市民青年人買不起租不好房的現實問題，要下決心下力氣解決。
持續完善房地產長效機制，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。
這一定調，釋放了什麼訊號？
01
住有所居，意味著什麼？
房住不炒的意義毋庸諱言，“住有所居”是什麼？
從各方面釋放的訊號來看，住有所居，重點不在於買房，而在於買房與租房齊頭並進;也不是讓每個人都買得起房，而是讓所有人都有房可住、而且住得起，這就涉及保障房和租賃市場。
這裡的大背景是，中國的房子已經出現總量過剩的局面，戶均住房1.1套，而住房自有率更是高達96%。
問題在於，住房的結構性矛盾仍舊存在，尤其是人口淨流入的大城市，住房問題極其突出，無論是房價還是房租，都成了難以承受之重。
換言之，解決好大城市新市民住房問題，就成為重中之重。
顯然，無論哪個城市，都無法讓所有人都買得起房子，但透過各種政策組合拳讓所有人“住有所居”，則是可觸及的目標。
在房住不炒和住有所居的新基調下，房地產市場將迎來歷史性鉅變。
如果說過去樓市以市場為主，房價漲跌更多由市場供求來決定，那麼未來將會形成“政府-市場”並行、租售並舉的新局面。
於市場層面而言，商品房是主流。
從各部門最新定調來看，對於商品房市場，房住不炒是基本紅線，穩地價、穩房價、穩預期是基本目標。
於政府層面來說，公租房、保障性租賃房、共有產權房等是重點所在。
保障房的存在，是為了解決低收入群體的住房問題；而共有產權房、安居房等，則兼顧普通群體和高學歷人才的居住問題；而保障性租賃房，要解決的新市民的居住問題。
不難判斷，中國房地產市場，將一改商品房為主的傳統格局，變成由商品房、公租房、共有產權房、安居房、租賃房等為主的新格局。
政府-市場並行、租售並舉，意味著房地產市場正在擺脫市場模式，參考借鑑新加坡模式、德國模式，走出一條與眾不同之路。
02
商品房：穩地價、穩房價
種種跡象表明，商品房雖然仍以市場為主，但價格並非不受約束。
今年以來，隨著土地限制溢價率、新房限價、二手房指導價的推進，一個新的“政府定價”模式正在形成。（參閱《地價新規落地！房價……》）
商品房的調控目標，更多在於“穩”。既要遏制大漲，又要防範大跌，謹防帶來新的金融風險，這是商品房市場未來發展的根本支點。
有人說，既然是商品房，為何不能隨著市場自由漲跌？
原因很簡單，房地產並非簡單的市場，作為源頭的土地市場處於壟斷，房價漲跌自然就不是簡單的市場行為。
無論如何，商品房大漲大跌的時代即將過去，穩是主基調。
03
共有產權房：5折買房的機會
共有產權房，有望成為許多城市的標配。
共有產權房，介於政府與市場之間，可以最低5折購房，但只能擁有一半產權。
共有產權房，顧名思義，是購房者與政府（或代持機構）共同分享房屋產權。
購房者可以5折或其他價格購房一半產權，但享有房屋的居住、入學等權益，等到一定年限之後，可按照市場價或一定折扣買斷剩餘產權，變成商品房。
共有產權房的出現，無疑降低了買房門檻，雖然只有一半產權，但除了不是純商品房之外，該有的權益都有，這無疑給了許多人以上車的機會。
當然，共有產權房存在嚴格的條件約束，一般而言：
一是限制為無房家庭或高學歷群體；
二是5年或10年內不得上市交易，只能轉讓給回代持機構；
三是5年或10年後，可按市場價格（或有一定折扣）買回剩餘產權，變成純商品房。
目前，北京、廣州、東莞都已推出共有產權房。
04
安居房：被爭搶的福利房
安居房，屬於保障性住房，面向低收入家庭或高學歷人才提供的低價住房。
安居房與共有產權房有一定相似之處，但也有明顯不同。共有產權房相當於政府與個人共同“買房”，安居房則是政府通過出讓低價地塊形成的低價住房，房價遠遠低於商品房，因此競爭十分激烈。
目前，深圳安居房價只有周邊商品房價格的5-6成左右，而排隊輪候的家庭超過了16萬，但每年新增供應僅為數千套。
與共有產權房相比，安居房的申請條件更為嚴格、限制更緊。
從申請條件來看，深圳的安居房要求本市戶籍、5年社保、在本市無房等，海南的安居房則要求當地居民，或繳納5年社保/居住540天以上的引進人才等。
安居房能不能上市交易？
深圳要求10年內不得上市交易，海南更進一步，要求在本省繳納個稅或社保滿15年，或達到法定退休年齡且購房合同網籤備案時間滿10年的，可以上市交易。
這意味著，安居房屬於十足的公共屬性，基本杜絕了投機套利的可能，不失為低收入家庭買房的重要途徑之一。
05
租賃房：房租指導價呼之欲出?
公租房、長租公寓、集體土地建設租賃房、企業建房是主要方向。
擴大租賃供給，靠什麼？
除了傳統的公租房和長租公寓之外，政策上做出了諸多探索。
一是集體土地有條件“入市”。眾所周知，我國土地分為國有土地和集體土地，農村和城中村都屬於集體土地，這類土地只有透過徵收轉換成國有土地才能上市交易。
不過，在租賃時代，集體土地入市區域性“開閘”，可用於建設租賃性住房，只能用於出租，不得上市交易買賣，不得變相建設商品房。
二是企業、園區、商辦等可建設宿舍型保障性租賃住房。
根據今年7月釋出的《加快發展保障性租賃住房的意見》，在人口淨流入的大城市，企業可自建保障性租賃房，產業園區中工業專案配套建設面積，可用於建設宿舍型保障性租賃住房；閒置的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，可改為租賃性住房。
這些改革和突破，都有一點前提限制：嚴禁建設成套商品住宅。
三是金融、稅費方面給予明顯支援，北京率先提出“租金指導價”。
近日公佈的《北京市住房租賃條例（徵求意見稿）》提出：
當住房租金快速上漲時，主管部門可以採取限制住房租賃企業經營房源租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調控住房租賃市場；必要時可以實行佣金或租金指導價。
這意味著，新房備案價、二手房指導價等模式，有望複製到租房領域。
畢竟，不是每個人都買得起房子，也不是每個人都能在大城市擁有屬於自己的房子，透過公共住房保障“住有所居”，就是大勢所趨。
房住不炒+住有所居，這將是未來數十年中國房地產的基本面。
