在北京集中供地後首輪土拍中，230餘家房企經過2日廝殺，以30宗地1109.71億元成交額，為這場集中供地畫上句號。時間過去還不到4個月，又一場“戰火”即將引燃京城樓市。
在第二批集中出讓土地中，有不少非常熱門的地塊，看似給了購房者更多選擇機會。然而對於高階改善置業人群而言，更需要慧眼識珠，因為並不是每一個熱門地塊，都能承載終極改善的訴求。那麼，這次43宗大批次供地中，到底有沒有真正的“終極爆款”？
供應量提升45%
近期，萬眾期待的北京土地交易市場放出了第二批集中出讓的住宅用地。據瞭解，本次土拍共計43宗用地，土地總面積約245公頃，總建築規模約495.95萬平方米，除一宗招標專案以外，起始價總額約1359億元。
與首批供地相比，二批次供應數量由首批供應的30宗上升到此次43宗，環比增長43%；此外，二批次供應總量約496萬平，環比增長約45%，從供應規模來看推地節奏明顯加快。
值得一提的是，雖然本次土拍北京遠郊區域整體供應比例增加，但仍有不少中心城區供地。按區域劃分二批次集中供應的43宗專案共涉及13個區，位於中心城區的有20宗，土地總面積約96公頃，佔比為39%，其中朝陽區11宗；海淀區4宗；豐臺區3宗；石景山區2宗。
據業內人士透露，算上首批集中供地，今年北京已經供應住宅用地73宗，總建築規模約590萬平，已接近去年全年。今年北京計劃供應商品房用地600公頃，下限為300公頃，也就是說，兩次供地已經基本完成供應下限。
熱門地塊紛紛出爐
在二次土拍名單中，湧現出非常多熱門地塊，如朝陽孫河鄉、豐臺萬泉寺、海淀北四環京昌路地塊/西北旺等。貨架上商品多了，難免亂花迷人眼，但透過多重維度的分析，不難發現這些所謂“優質土地”依然存在短板。
以朝陽區為例，作為今年絕對的供地大戶，第一批集中土拍一次性奉上10宗宅地，第二批集中土拍再次貢獻11宗土地，其中朝陽孫河前葦溝就有6宗地塊。然而，相對於成熟的區域，朝陽區此次的供地大多較為偏僻，配套不足，因此未來大部分專案或將選擇走改善路線。同時，如此眾多土地的集中供應，也將很大程度上稀釋掉資產價值。
此外，本次土拍的規則又出現了一些新變化。如通州、房山以及平谷地塊，施行搖號確定競得人，很多程度上增加了購房人置業的不確定性；14宗地須配建保障性租賃住房，這就讓豪宅屬性被大大削弱，以豐臺萬泉寺為例，儘管沒有70/90限制，但是需要配建約2.57萬平米公租房。
在這種情況下，實際上北京市場上可選擇的優質專案並不多。尤其對於終極置業人群而言，能夠選擇純粹高階改善樓盤的機會已經不多了。
終極爆款依然稀缺
綜合來看，二次土拍看似“爆款”很多，但真正符合“終極爆款”定位的專案並未出現。以此前備受關注的海淀區域來看，海淀新房地塊近幾年都分佈在山後及海淀北區，傳統的山前和中關村科學城核心區，只有樹村板塊存有極少新盤專案。在二批次供地四大“新品”的圍攻下，很多媒體都在發表海淀樹村是否還有競爭力？
從地圖中的地理位置來看，京昌路的兩塊土地位於北五環以裡，交通和地段優勢非常明顯；永豐的兩塊地則更靠近北清路，對於周邊碼農也有著天然的吸引力。但是對於很多海淀購房人而言，需求量最大的是擁有優越地段的終極改善住宅，在這一點上海淀樹村在多個維度之上，仍然具備相當優勢。
首先，從產權屬性方面來看，為有效規避高單價的出現，平抑市場預期，本次直接規定了每宗地需要配建的保障性租賃住房的面積（回購），累計14宗地共27.2萬平（石景山首鋼1宗公租房），面向新市民及青年人等群體配租，大約可提供3800餘套住房。
其中，京昌路和永豐的四塊土地，均為共有產權商品房。京昌路的兩塊宅地都捆綁了6000平米左右的公租房，業內人士預計未來產品面積段偏小，有可能不會像樹村那樣出現大尺度的高階改善產品。
永豐的兩塊地則要求配建保障性租賃住房，商品房部分為政府預設份額10%的共有產權商品房。而在樹村板塊，依然有像圓明天頌這樣的純商品住宅，從產權屬性和產品流通性來說，都明顯強於二批次供應的四宗地塊。
其次，從容積率維度來說，京昌路兩塊土地，產品容積率2.4，限高60米；永豐的兩塊土地產品容積率1.5，限高30米。作為影響住宅舒適度的關鍵指標，在容積率上樹村板塊也更符合低密豪宅的定位。
如位於樹村板塊的圓明天頌，總容積率僅為1.1，整體層數控制在4-5層，住宅高度最高為15米，更有條件打造成超低密住宅區。
要知道從2016年到2020年，近五年的時間裡，北京市成交的住宅地塊，容積率為1.1及以下的，每年佔比幾乎不超過10%。這對寸土寸金的海淀以及海淀改善家庭來說，無疑是更優的選擇。
多個維度比較下來，海淀樹村仍然具有強大的差異化優勢。對於那些嚮往終極改善的群體而言，能滿足他們需求的“終極爆款”專案寥寥無幾，與其等待並不適合的熱門地塊，儘快出手現有樓盤才是最優的選擇。
