近日，千呼萬喚的北京第二輪土地拍賣清單終於出爐了。
首先，體量比較大。第二批次的地塊數量為43宗，總建面496萬平，總價起拍價約1358.8億。
其中，“中心城區”（城六區）的地塊共13宗。
第二：溢價率，溢價率最高不超過15%，各區上限也並不相同，朝陽普遍溢價率僅在5%、10%。
15%這條控制線，這和之前拆哥平臺預測的一致。
還需要知道兩個硬指標，本次的“共有產權房”（非共有產權商品房）和“保障性租賃住房，分別安排了約1900套和約3600套。
就43塊土地的熱門專案，在此逐一點評。
海淀區
對於希望買海淀區房子的人們，選擇一下子多了。
一共是4宗地塊。
位置最好的，當然是京昌路雙子星。（參見拆哥文章：位置超樹村！海淀“城市風道”買房更壕？）它們的編號分別為“海044”、“海045”。
”京昌路雙子星“起拍的名義樓面價都在7萬/平米。實際需要建設合計1.3萬平米的租賃性住房。
不過好處是，海淀區將會以12000/平米的價格回購，不是免費無償的。但7萬/的樓面起拍價，實際租賃性住房開發商也是要倒貼。所以綜合樓面地價將近7.8萬/平。
附近國奧村二手房的價格在13萬/平以上。
此外，與樹村類似，“海044”和“海045”也是10%的份額上限（不競拍），粗算面向買房人的實際銷售價格至少達到9.4萬/平米，開發商才能勉強平衡。
兩塊地沒有70/90政策，買房的門檻提高，城市豪華大平層可以預見了。
此外，海淀山後的兩塊地（海046和海047），比華潤幸福裡位置遠出不少。按地價上限計算的名義樓面價為5.5萬/平米。
這的規劃片區叫做大牛坊，自成一體，居然還有自己的“大牛坊二環路”。中糧大悅城和故宮北院將是它們的賣點。
不要小看它靠近六環，我認為海淀的價值目前不太看環路。（參見拆哥文：冷知識：你在北京住幾環？）
朝陽區
朝陽第二輪共有11塊地，十八里店、前葦溝地區就佔了9宗。前葦溝更是一口氣掛出了6宗。
一批次看到這批供地的樓面價後鬆了口氣，像前葦溝的樓面價基本在6.1-6.4萬/平之間，沒有共有產權持有份額政策加持，預計最終售價會超過8萬/平。
前葦溝的土地編號是從“朝038”~”朝043“。這個版塊的距離孫河不太遠。但隔路如隔山，拆哥之前提示過，機場高速、京平高速在前葦溝一帶形成“X”交匯處。如果把溫榆河算上，這塊娛樂圈的“財富公館”，是如何的存在？）
可以預見，低密度的別墅、疊拼一旦形成供應大潮，將不太利於彼此的銷售。
地產圈的朋友之前的說法是，修建溫榆河等溼地公園，前期投入資金比較大，就靠前葦溝實現資金平衡了.......
再說下“朝037“，它位於東五環外的管莊。這塊地看起來位置可以，畢竟距離遠洋一方也不太遠。
但是，這個房子主要分為兩個子地塊，從詳圖中可以看出，北側地塊距離廣渠路的紅線只有25米寬。廣渠路是限速80的全高架快速路（黃線標出），車流量大。
如果再仔細看，東側的路還拐了一個彎，聲音從不同角度傳播，這樣的噪音傳導大機率是“複合型”的。
因此，以後到了房子銷售階段，這個樓盤的內部房價差會非常明顯。
另外，“朝陽港”是一個不太熟悉的名字。這次兩塊地接連掛牌。
整體地塊均非正南正北。雖然地處五環內，但是買房等待周邊成數，時間週期7年起步。
石景山區
首鋼東南區有兩塊地，代號分別為“石051”、“石052”。
非常互補的是，土地性質分別是F1和F2。曾經一度傳出北京不再供應"F"的混合類地塊，但它卻是又浮出水面了。根據招標檔案，“石051”的居住/公建比暫=7:3。居住面積裡有租賃住房，且商品房部分也要符合套內70/90規定。
“石052”比較有意思，是本次土拍中總價最高的，地價上限是81.9億元！作為F2用地，掛牌檔案裡的居住面積比例達到了5:5，還有較大的產品設計空間。
受限購影響，辦公和商業如果是銷售的話，這兩年行情確實不好。二手商鋪普遍不高。（參見拆哥文章：北京的商鋪，為何如此“便宜”？）
相對於長安街以北，中海·天璽的銷售情況相對於其他專案要弱，如果新地塊入市，也有配建公建和公租房，價格也不會有太大拉昇。
幾乎所有人都認為石景山是中海勢在必得，但兩宗地動用的資金上百億，不知中海準備好了沒？
豐臺區
最熱門的，當屬麗澤商務區的“豐048“。它緊靠而二環路，距離
有趣的是，它要配建258個機動車停車位，定向使用，專項用於“萬泉寺東路9號院1號樓和2號樓的回遷房”租賃使用。
這個確實考驗開發商，是獨立地塊，還是在小區某部分的樓下？畢竟不是本小區的人每天要在此停車哈。
麗澤商務區其實住宅新地不多，老的金泰城和順馳，行情跑不過西局的保利百合。
昌平區
在2021年上半年的京樓行情裡，比較活躍的郊區有且只有2個：亦莊和昌平。
昌平的行情其實也分為“北昌平”和“南昌平”，之間的界限的北6環路。“南昌平”的行情有點追海淀，原因就是產業、人口、教育情況逐步向好，基本盤很旺盛。
所以，拿昌平的土地，一定要把握“南北昌平”的客觀規律。（參見拆哥文章：在北京，高收入的TA正向北分流？）
一樣重要的因子就是“是否臨地鐵”，能吸引碼農到昌平買房，靠近地鐵簡直幸福翻倍。
比如這次的沙河鎮地塊（昌056），不臨地鐵，其實看到周邊龍湖灩瀾新宸的二手房情況就知道了。八年前就賣3萬多，現在二手房整體剛剛突破4萬。
相對於海淀大牛坊地塊，雖然距離不遠，但定價和策略可能大為不同。
大興區
西紅門再次供地（興061），對於熙悅宸著和熙紅印，多一個專案，其實我認為是件好事。（參見拆哥文章：在北京，怎樣才可能30年不換房？、預言10年樓市，最準的是他？）
此外，大興黃村的一宗土地（興060）比較特殊。
該地塊是首次試點競“現房銷售面積”，達到地價上限後進入競報“現房銷售”面積程式，若宗地可出讓居住建築規模全部競報為“現房銷售”，轉入高標準商品住宅建設方案投報程式。
這，難道是推行“現房銷售”的序幕嗎？
