案情介紹：

2014年12月16日，陳啟（乙方）與傳化公司（甲方）簽訂《商鋪定製、訂購協議》，並確認陳啟購買商鋪面積（未註明系套內或建築面積），1樓面積為257.59平方米，2樓面積為260.05平方米。同時協議約定，“甲方取得乙方訂購商鋪的預售許可證後，甲乙雙方任何一方不按照本協議的約定與對方簽訂《商品房買賣（預售）合同》均屬違約。……若乙方商家違約，該乙方商家已支付的訂購金作為違約金，甲方不予退還”。傳化公司出具的《房屋面積測繪報告》載明，陳啟所認購商鋪的實際面積為套內540.81平方米，產權面積為802.26平方米。

2015年12月31日，傳化公司取得了《商品房預售許可證》，由於陳啟未按《商鋪定製、訂購協議》約定的“取得該證後三十日內，與傳化公司簽訂《商品房買賣（預售）合同》。2016年3月14日，傳化公司向陳啟發送簡訊，主要內容為“根據《商鋪定製、訂購協議》的約定，您簽訂《商品房買賣合同》、繳納房款期限已超過，請您在收到此條資訊後3日內儘快前往傳化公司售樓部簽訂買賣合同、繳納房款。否則，我公司將按照《商鋪定製、訂購協議》的約定收取逾期滯納金，將您訂購的商鋪另行出售，不退還您方已交納的訂購金，並要求您方賠償因定製、訂購商鋪給我公司造成的損失。”

2016年4月13日，傳化公司向陳啟送達了《關於催告履行〈商鋪定製、訂購協議〉相關義務的律師函》。

2017年11月14日，傳化公司起訴至法院，請求：1.解除傳化公司與陳啟簽訂的《商鋪定製、訂購協議》；2.傳化公司對陳啟已經繳納的訂購金330000元不予退還；3.陳啟賠償損失513449元。

判決結果：

一審法院：

一、解除傳化公司與陳啟簽訂的《商鋪定製、訂購協議》；二、駁回傳化公司其他訴訟請求。案件受理費6217元，由傳化公司負擔。

二審法院：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費12234元，由上訴人傳化公司負擔。

再審法院：

維持市中級人民法院民事判決。

評析：

本案爭議焦點主要為：傳化公司是否應當退還認購金？

筆者認為：傳化公司應當退還認購金，理由如下：

第一，《商鋪定製、訂購協議》第二條“各樓層的通道和公共使用部分（電梯和消防樓梯除外）由該樓層的各業主按其所購商鋪面積分攤（最終分攤以產權證為準）”。

從文意解釋的角度分析，是指各樓層除電梯和消防樓梯外的通道和公共使用部分要進入購買人產權證上載明的公攤面積，也就是說要計算價格，而且最終分攤的面積以產權證載明的內容為準。該內容只能證明陳啟購買的房屋由套內面積和公攤面積共同組成產權面積，而不能據此得出陳啟訂購的商鋪面積就是套內面積而非建築面積，在雙方對於訂購面積存在爭議，且缺乏相關證據予以確定的情況下，應當認定雙方對此約定不明。

第二，《商鋪定製、訂購協議》約定，傳化公司取得《商品房預售許可證》後三十日內，陳啟需要與傳化公司簽訂《商品房買賣（預售）合同》，即雙方需要另行簽訂本約合同，因此，訂購協議的性質為預約合同，傳化公司與陳啟之間存在商品房買賣預約合同關係，雙方均應本著誠實信用的原則履行各自的義務。陳啟在知道案涉房屋的產權面積後於2015年至2018年期間多次就房屋面積，退款事宜與傳化公司進行交涉、主張權利，《商鋪定製、訂購協議》中對公攤面積未明確造成房屋實測面積與約定面積相差巨大，由於房屋實測建築面積與約定面積的差異已然極大超過合同訂立時的預期差異水平，也超出一般公眾認知，應由作為房地產開發商的傳化公司承擔責任。

綜上所述，陳啟已經繳納的訂購金330000元應予退還。