昨天，北京2022年首批集中供地銷售指導價出爐了，最高價地塊豐臺紀家廟未來指導售價為10.9萬元/平米，最低價地塊為懷柔區雁棲鎮的3.7萬元/平米。
18宗地中位置最好的豐臺紀家廟地塊，不僅地處西南二環外、臨麗澤金融商務區，而且該宗地塊設定了政府共有產權份額，如競拍至上限15%，則該專案未來實際售價將打85折至9.27萬元/平米。
這無疑將重新整理北京二環新盤的下限，也有可能讓今年首批集中供地不再有10萬+的專案。
01
北京房價削峰10萬+專案受限
紀家廟地塊的指導價格，比3個月前出讓的萬泉寺地塊11.2萬元/平米低了3000元/平米，兩宗地均設定了競政府產權份額程式。
2021年，北京出讓的62宗土地中，有7宗地指導售價超過10萬元/平米，除第三批成交的朝陽勁松街道地塊設定了現房銷售條件外，其它6宗地都設定了政府共有產權份額，海淀北五環樹村和北四環北沙灘4宗地均拍至設定上限份額，但豐臺萬泉寺和周莊子地塊均未進入競政府產權份額環節。
海淀兩個專案（各佔2宗地）學府壹號院和中建壹號學府公館指導售價均為11.2萬元/平米，折後價分別為8.96萬元/平米和10.08萬元/平米。
萬泉寺建工首開專案和周莊子懋源專案相對拿地成本較低，雖沒有政府產權份額，但利潤空間充足，開盤價格未必會以11.2萬元/平米和10.6萬元/平米頂格銷售。
政府共有產權住房的出現，讓北京10萬+新盤數量下降，這可以被視為是北京市在控制房價方面採取削峰的一種方式。
不僅如此，2021年批覆新盤最高預售價為二環天壇府的12.4萬元/平米，相比東西城區仍有尾房在售的老盤基本沒有上漲。
天壇府開盤當天排隊盛況
02
高價房打折便宜了誰
2021年，北京共有65個新盤入市，從市場產品結構看，改善產品佔據主流，但是在改善市場，卻出現了剛改品改內卷和終極改善火爆的分化。
海淀樹村學府壹號院和圓明天頌先後創造了開盤近乎售罄的火爆場面，打8折不到9萬單價的學府壹號院被視為是2021年最值得出手的專案，11萬+的圓明天頌則以市場稀缺的大平層產品一騎絕塵。
2021年海淀樹村兩專案火爆開盤現場
2021年海淀樹村兩專案火爆開盤現場
2021年海淀樹村兩專案火爆開盤現場
北京城建天壇府以認購額超80億、網籤40.4億元的業績笑傲核心區，專案網籤均價約11.2萬元/平米，尤其是一期小戶型產品體現了極佳的價效比。
在三兄弟形成內卷的朝陽崔各莊板塊，擁有20%政府產權份額、售價7.04萬元/平米的建發望京養雲，開盤去化6成，也對兩個競品專案形成極大壓力。
在去年四季度，很多預算在800萬—1500萬區間的改善人群，因為二手房信貸放寬週期延長而不能及時入市時，那些手持重金購買2000萬—3000萬高階改善產品的人群，卻宛如迎來了春天，內城區絕佳地段的房子要麼打折、要麼售價受限，幾個倒掛盤要多香有多香，此時不出手，更待何時。
明眼人都看得出去年底買房的好時機，但是資金是否充足、資格是否騰出，是能否抄底的前提。
說到底，買房這事，充分體現了金錢不是萬能的、但沒錢是萬萬不能的。
10萬+的房子不是普羅大眾的菜，但若認為10萬+的房價太高升值空間小，那就不懂投資的邏輯了，北京市場不乏像萬柳書院、保利海德公園等專案，在開盤10萬+之後走出50%以上甚至翻番的漲幅。
購買天壇府的客戶，不乏有心理價位在15萬左右者，認為專案12萬的售價如同撿漏。
這種價格處於市場第一梯隊的專案，其保值增值能力是高階買家最看重的。
儘管迎來買方市場，但是剛需只能去五環外甚至六環外，中產家庭有改善需求，卻受制於資格和資金的無奈，只能苦苦等待。
03
萬泉寺專案將定價幾何？
就在首批集中供地公示後，萬泉寺建工首開專案規劃示意圖出爐。
從這張規劃鳥瞰圖可以看出，該專案地塊並不規則，整個小區規劃9棟高層住宅樓，其中1棟為東西朝向，社群地塊東側為鐵路，入住後會有噪音影響。
專案用地規模43632.255平米，規劃地上總建築規模101601平米，包括住宅85399平米、西北角配建幼兒園3520平米、北側配建郵政所。
專案需配建25700平米保障性租賃住房，佔比社群規模30%，這將是個混居社群。
專案北距地鐵14號線菜戶營站約500米，至麗澤金融商務區不到1公里，妥妥的是麗澤配套盤，同時，麗澤商務區的軌道交通、龍湖天街、規劃引入的中關村三小豐臺學校、北京十二中聯合總校麗澤國際學校也將成為該專案的配套。
可以說，萬泉寺專案確實是北京二環、麗澤商務區難得的寶藏專案，由於土拍時並未涉及政府產權份額，因此專案11.2萬元/平米的指導售價，開發商有完全的自主打折權。
無論專案開盤售價是否主動打折，其與1公里距離的崑崙域14萬元/平米價格，有約3萬元的差價，這對資金充足且意欲在內城置業的買房人是個好機會。
此外，周莊子懋源專案也亮出了效果圖。
該專案由6塊地組成，4塊為居住用地，其中06地塊需建設共有產權房，售價4.3萬元/平米，以其西三環的區位，鄰地鐵10號線泥窪站的優勢，這個專案的共產房會很搶手。
專案商品房指導價為10.6萬/平米，同樣未涉及政府共有產權，以商品住宅約5.88萬元/平米的地價成本，開發商應有足夠的利潤空間，因此實際售價或有一定折扣。
這個專案因地塊分散，不存在混居的情況，每個組團規模都較小，可打造精品社群，有自建幼兒園配套。
專案距離麗澤商務區約2公里，周邊城市資源配套完善，也是麗澤入駐企業精英們理想的置業範圍。
綜上所述，今年麗澤商務區範圍、二環與三環的幾宗地，在擁有稀缺地段優勢，又因ZF指導價控制，凸顯了地段疊加價格的價效比優勢，或將與海淀北四環專案形成分庭抗禮之勢。
附表：2021年北京第一批集中供地名單及指導售價
