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· 秦朔 | 文 關注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015·
“邁向良性迴圈”
2022年1月3日，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在頭條號“楊紅旭論樓市”上轉了一個帖子，“辦信用卡的說職業不要寫房地產，會不被透過”，他還跟評了一句：瞧瞧，中國的房地產沉淪到什麼程度了。
這個帖子，讓我心裡突然有一種莫名的滋味。
我們發過很多房地產調控的文章，我們的一位作者陳志龍，寫的幾乎每篇文章都會引用郭樹清的話——“房地產是金融體系最大灰犀牛”。
可是，一個年銷售面積（平方米）和銷售額（元）十七八萬億、開發企業近10萬家、相關從業人員幾千萬人的國民經濟支柱行業，一個助力經濟增長、城鎮化、地方財政正常執行、人民安居樂居的行業，一個承載了全國城鎮居民將近60%的財富的行業，竟“沉淪”至此，這是我們所樂見的嗎？
楊紅旭說，2021年樓市突然降溫，企業“躺平”一大片，從房地產行業從業者的心態看，至少80%的人都很迷茫。大家困惑：房地產怎麼了？還有沒有前途？企業還能不能爬起來？個人買房者資產縮水到哪個程度？哪個地步才能止跌？他把目前的行業特徵概括為“風雲突變，路漫修遠”，展望2022年則是“探尋底部”。
如果要我展望2022年的房地產，我希望是維穩之年。
“穩字當頭”，是中央經濟工作會議的總要求。具體到房地產，會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。
中金公司解讀稱，“房住不炒”大原則不變，表述整體以支援性措辭展開。“加強預期引導”“探索新的發展模式”“良性迴圈”以及對“商品房市場”的提及，均為支援性措辭。其中“良性迴圈”是目標，不僅對應於當前市場出現的由銷售走弱傳導至企業信用端惡化、又進一步反饋於實體市場的負向作用而言，長期來看更是須引導土地和金融資源在市場主體間形成合理正向流動，尤其避免金融資源過度配置於高風險主體而引發信用鏈條的負面傳導。
新華社解讀了會議的“六大民生看點”，就業優先排第一，其次就是住房需求，再後是養老、生育、共同富裕和能源供應。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛接受採訪時表示：“‘房住不炒’既包括抑制‘炒’，也包括支援‘住’，這個定位有利於夯實房地產長期平穩健康發展的根基。”
新華社還指出，房地產業鏈條長、產值大，在國民經濟中舉足輕重，提出“因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展”，意義重大。
穩是需要維護的
既然“穩字當頭”是經濟界共識，為什麼還要加上一個“維”字？
因為但凡一個市場處於下行通道，要穩下來並不容易。
易居企業集團CEO丁祖昱在“評樓市年度釋出會”上說，此次政策調控和去槓桿政策非常及時到位，但在執行過程中過於迅猛。
首先，房企各種融資渠道全面收緊，三季度末新房按揭放款週期需要半年以上，二手房直接停貸。
其次，政策疊加改變預期。73省市出臺249次政策加碼，深圳、廣州（分割槽調控）政策加碼高達20次，同時19城落地“限跌令”，房地產稅試點將落未落，都對預期產生影響。
第三，地方監管力度過嚴。預售制度變“準現房制度”，部分城市監管資金比例最高達到120%，主體結構封頂僅能支取50%的重點監管資金，企業目前可動用資金只有現金的20%左右。
一連串猛藥之下，2021年7-11月，百強房企累計操盤金額同比下滑27.8%，融資總量環比下降40%，部分企業已經違約，還有一部分在違約的路上，城市因停工延期交付專案數量急劇增加，供應商面臨支付風險。
“下”是實實在在的，“穩”也不能只是口頭上的。
現在的情況，其實很嚴峻。
楊紅旭說：“與一個業內朋友交流，聽說河南南陽近幾個月樓市大降溫。表現一：原來1萬元出頭的新房，現在降至7000了。表現二：二三年前土地拍賣，賣1000萬一畝的地塊，近幾個月周邊類似地塊成交價只有四五百萬。其實，這也是全國很多三四線城市的共同情況。如何真正穩住樓市，實現良性迴圈，已經成為非常急迫的問題！”
我一位大學校友在廣州一家開發企業工作，他告訴我：“從賣房的角度看，現在是又限高價又限低價，如果促銷，前面買房的人就去政府投訴，就像‘雙減’之下的學校老師，不敢佈置作業，不敢接受家長送花，一查都是違規。從買房的角度看，貸款會遭遇各種‘卡’，沒有八個月一年基本拿不到貸款，現在基本是全款買房。一棍接一棍很多合理需求也打沒了。多項限制性政策疊加，行業裡幾乎沒有不裁員、停工的，加上降價，購房者觀望情緒持續加重。各種明目的降價促回款對於很多地產商來講是唯一的選擇，因為活著是第一位的，寧願斷臂賠本，也要爭取活下去。最嚴重的是信心問題，對房地產的預期從樂觀加速轉向悲觀，缺乏中間緩衝空間。”
中央顯然已經意識到了房地產跌跌不休、惡性迴圈的可能性，所以12月8日至10日舉行的中央經濟工作會議提出“促進房地產業良性迴圈和健康發展”。隨後的12月11日，在“2021-2022中國經濟年會”上，中財辦副主任韓文秀就談到，房地產業規模大，鏈條長，牽涉面廣，在國民經濟中，在全社會固定資產投資中，在地方財政收入中，在金融機構貸款總額中都佔有相當高的份額，對於經濟金融穩定和風險防範具有重要的系統性影響。
國家統計局局長寧吉喆也表示，要加強居民基本住房保障，房地產是支柱產業，住房更是居民的消費。
中金公司研報指出，2021年11月以來，房地產調控政策邊際有所調整，整體轉變為以穩為主，地產行業“政策底”已確立。一些城市相繼出臺了各類涉房支援政策，從土地出讓金緩繳及降低比例、預收資金監管放鬆，信貸適度寬鬆，預售標準條件放寬等多個維度，給予行業支撐。
但仔細來看，目前的邊際放鬆還是極為有限的。雖有新增融資，但高度集中於央企國企，民企僅僅個別資質優良的有新增融資。據中金公司資料，2021年11月以來，房企境內公開市場融資有一定恢復，主要集中在銀行間市場，11月境內房地產債券發行額為306億元，國企為291億元，佔95%。12月1日，交易商協會受理了碧桂園、龍湖和中海的中期票據註冊申請。12月3日，證監會提出，支援優質房地產企業發行債券，資金可用於出險企業專案兼併收購。
在境外美元債板塊，12月開始有新發行債券，包括寶龍、合生和綠地發行新債，合計融資7.5億美元，規模很小。在供應鏈ABS（資產支援證券）方面，近兩月也有一定恢復，2021年9-11月完成發行金額110.76億、5.47億、14.36億元，但遠遠不及2019年至2021年9月月均180億元左右的融資量。
看著中國電信、中國移動等不缺錢的“大傢伙”都到A股再融資，而房地產這個行業的輸血通道如此狹窄，令人不勝唏噓。
這也提示整個房地產業，雖然穩作為一個大方向確認，但決不會像以往那樣“放水”，讓誰都受益。相反，行業內部的分化可能進一步加劇。
中金預測，未來國企民企和民企龍頭現金流有望快速改善，並且獲得市場佔有率的提升，而弱資質民企銷售端、融資端現金流短期內難以顯著改善，資產變現難度仍高。在弱資質企業現金流未有顯著改善的情況下，2022年到期債務壓力很大，仍可能發生超預期信用風險。
變局與未來
回首中國房地產，不難看出，正在經歷一場大變局。
上世紀80、90年代，中國開始摸索住房制度改革。
1998年《國務院關於進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》出臺，標誌著福利化分房取消，開始走商品化、市場化之路。
進入21世紀，房地產迅速發展，目前城鎮人均住房面積已超過40平米，戶均擁有住房套數超過1，住宅新建量大機率正在構築歷史大頂。
整體看，過去20年可謂房地產業的黃金時代，但也存在著過度發展、過度金融化、過度透支，讓本來可能維持更久的黃金時代提前走到了頭。有人說接下來是白銀時代，有人說直接會從黃金時代跳到青銅時代。
關於透支，丁祖昱用資料說話：房地產在近5年的銷售金額相當於過去20年的56%，房價收入比從2015年的7.4攀升至8.9，過去10年居民槓桿率上漲了6.68倍，房地產調查統計的70個大中城市的廣義庫存達到10億平方米，重點25城廣義庫存為3.3億平方米，按照銷售面積測算需要1.26年消化，其餘45個城市需要5年消化。
“今天房地產的危機，是過去過度金融化的結果。”
2016年12月中央首次提出“房住不炒”，讓住宅迴歸居住功能、消費屬性，今天房地產行業雖然很痛，但如果當初繼續炒下去，現在中國房地產的局面可能就是1989年的日本。
未來的房地產，必須減少對資金、土地等經濟資源的過度佔用，地方政府必須降低經濟和財政對房地產的依賴，居民住宅必須迴歸民生屬性。
但房地產作為國民經濟支柱的地位仍然沒有變。一旦房地產“啞火”，光靠基建和製造業是彌補不了整個投資的失血失速的。這就是2021年下半年我們看到的。
《第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》指出，實施房地產市場平穩健康發展長效機制，促進房地產與實體經濟均衡發展。
綱要提出，發展壯大城市群和都市圈，完善大中城市宜居宜業功能，推進以縣城為重要載體的城鎮化建設，穩步有序推動符合條件的縣和鎮區常住人口20萬以上的特大鎮設市。
這都是房地產的用武之地。
保障房體系建設，住房改善和存量更新，三孩政策等等，都是長期穩定需求。
還有一個趨勢也值得關注。第七次人口普查發現，在“六普”時人口增量較弱的多箇中西部省份，“七普”人口明顯走強，四川、湖北、安徽、貴州在“六普”時人口是淨流出，“七普”轉為明顯淨流入，說明外出務工人員開始迴流。重慶、廣西、河南的流出情況也大為改善。隨著東部產業向中西部轉移，中西部的就業機會在增多，也會為城鎮化發展和房地產帶來機會。
企業穩，是根本
房地產業的良性迴圈和健康發展，政策要穩，金融要穩，企業更要穩。
房企要轉變觀念，從相對簡單、較為粗放的高速擴張模式，轉向高質量發展、精細化管理、專業化運營、數字化轉型的內涵提升模式，由資本驅動為主到注重科技驅動；主動降低負債，加強現金流平衡，實現投資擴張、銷售回款、精細管理與業務發展的協同。
紮紮實實提高核心競爭力，穩中求進，這才是企業生存之本。
萬科董事會主席鬱亮在2020年線上業績釋出會上說，“房子迴歸居住屬性，房地產迴歸實業屬性，意味著行業回報水平將逐漸向社會平均水平靠攏。住房將越來越像耐用消費品，開發業務將越來越像製造業，經營業務本質上是內容經營，將越來越像服務業。所以，企業不能再像過去那樣，靠囤積原材料、賺土地升值的錢了，也不能再靠加槓桿賺金融槓桿的錢。”
“出路在哪裡？只有一條，踏踏實實向製造業學習。”鬱亮說，即便行業進入存量時代，優秀企業透過努力賺長錢、賺慢錢、賺老實錢，依然可以活下去、活得好、活得久。
碧桂園是銷售規模最大的房企，也是龍頭房企中最穩健的之一。“穩健才能穿越週期”，碧桂園堅持聚焦深耕，透過精細化、標準化管理，追求專案“做一成一”。“做的多不是了不起，做一成一才是了不起，”碧桂園創始人楊國強經常在內部說，“不要太注重‘做’的數量，而要追求‘成’的結果，做成比做多重要，做一成一”。
碧桂園和美的集團同在順德北滘鎮，有不少相似之處。它們同為世界500強，同樣以追求核心競爭力和效率提升為座標，創始人都非常低調且熱心公益，職業經理人（碧桂園莫斌、美的方洪波）都是科班出身，都在央企工作過，方洪波在東風汽車時間很短，莫斌則是從1989年加入中建五局一直幹到2008年，辭任總經理後加入碧桂園任總裁。
碧桂園將核心競爭力分為投資、運營、營銷、設計等多個維度，從各個維度保證“做一成一”。
如投資，確定專案的定案承責指標共96項，定向分配給投資、營銷、成本、運營、開發、財務、設計、商管、文商旅、專案總等責任部門/人，做到所有投資定案指標可以責任到人，確保專案利潤率、年化核心指標的實現。在風險排查管控上，涉及專案開發條件風險排查、財務盡調、法務盡調等方面共56項，高度重視前期專案踏勘，前置風險排查，排除顯性、隱性風險。依靠標準化管理和系統化措施，碧桂園2020年至今獲取且開盤專案的年化資金回報，較投資承諾達標率超過95%。
如運營，碧桂園2018年主動提出“提質降速、行穩致遠”戰略，反覆強調一切速度和效益都要讓位給安全質量。截至2021年12月，碧桂園各區域設定專職安全經理106人，專案安全專崗經理1877名。透過第三方工程巡檢、工程區域聯檢、安全飛檢，真實檢視區域專案安全管理狀況，追根溯源地提升安全和質量，提升基礎產品力。
如營銷，得益於營銷費率管控體系化，碧桂園近三年集團全口徑營銷費率逐年大幅下降。同等均價水平同行的營銷費率高達6.3%，碧桂園不到其一半。
如設計，碧桂園持續在綠色建築、裝配式、被動房等研究領域取得技術突破，2020年建設的海綿城市專案高達111個，佔地面積超過770萬平方米。
企業做大了，最怕妄自尊大，不再腳踏實地，小心翼翼。所以鬱亮說要向製造業學習，因為製造業多年來都在追求精益化，利潤都是“擰”出來的。莫斌在碧桂園2021年中期業績釋出會上也說，政府的調控是希望行業越來越健康，作為企業則要提升管理能力和競爭，向管理要紅利。管理紅利不是降低品質，而是要提品質、不浪費。
天助自助者。碧桂園“做一成一”的風格，得到了消費市場和金融市場的認可。
2021上半年，碧桂園權益物業銷售現金回籠約2727.9億元，權益回款率達90%，已連續6年高於90%。
12月1日，碧桂園計劃在銀行間債券市場註冊發行50億元中期票據，註冊申請已獲受理，進入預評環節。之前，銀行間市場交易商協會對於申報中期票據的准入標準是“中央及地方國有房地產企業以及A股上市房地產企業”。作為非A股上市民營房企，碧桂園是申報中期票據的第一家。
12月13日，碧桂園在上交所成功發行了2.84億元的供應鏈ABS（資產證券化）產品，票面利率為5.5%。作為視窗指導開放後的第一批民企，這一成功發行既反映了監管方和投資者的認可，也印證了監管方對優質房企資金來源的重視。
12月15日，碧桂園又在深交所面向專業投資者公開發行公司債券（第四期），規模10億元，債券為4年期，票面利率為6.3%，吸引了數十家銀行和非銀機構參與。
2021年下半年至今，三大國際評級機構密集下調中國房企評級及展望共130餘次，連一些並未出現債務違約的企業也遭遇了評級下調。但穆迪和惠譽都維持了對碧桂園的投資級評級。在摩根士丹利等機構的評級和研報中，碧桂園廣獲“買入”“增持”等較高評級，始終在被重點推薦的龍頭房企之內。
碧桂園和萬科寒冬下依舊保持排頭兵位置，顯示出穩健發展的韌性和競爭力。
四時有序，萬物有常，健康有道。
在2022年這一房地產維穩之年，希望更多房企記住“天道酬勤”這四個字。常是常識，是規律，也是一顆知進取也知敬畏、樂觀其成又穩步向前的平常心。
政策穩，金融穩，企業穩，人心就會穩，市場就會穩，經濟就會穩。
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