2022年的春節已經到來了，放假回家都聚集在一起，肯定聊各種各樣的話題，但是房地產價格的話題卻是永恆不衰的話題，可以從年初一聊到年初八。
對於購房人來說，希望房價不要出現下跌，即便是用來做，誰也不希望買了房產就會出現下跌，否則多支出了成本，當然對於你買房的人來說肯定是希望房價下跌，而且跌的越多越好，這樣就更容易能買得起房了。
不同的人對於房價的理解也不一樣：
張三，現在的房價這麼高，又有多少人能靠自己的努力買得起房呢？即便是在大城市打拼的收入，回到老家小縣城買房也是相當的困難啊！
2021年智聯招聘釋出《中國企業招聘薪資報告》第3季度38個重點城市平均薪資水平達到了9739元，平均過萬的城市有北京、上海、深圳、杭州、廣州、南京、珠海，其中北京的平均薪資更是達到了12,858元，當然這只是平均工資收入水平，根據2020年公佈的各大城市收入中位數，僅是當地城市平均收入的6成，也就是在北京工資收入中位數僅僅在7700元左右。
2021年平均銷售價格為10,218元每平米，公開資料顯示全國65城平均房價為17,388元每平米，4個一線城市平均房價6.5萬元每平米；平均房價突破2萬元每平方米的城市有20個；平均房價突破1.5萬元每平米的城市有34個；平均房價突破1萬元的縣城有103個。
中指研究院也公開資料顯示，4座一線城市購房門檻平均為617萬、613萬、580萬、359萬；4座二線城市平均購房門檻超過300萬，5座城市購房門檻在200~300萬；9座城市購房門檻在100~200萬；8座三線城市購房門檻在105~313萬。全國百城房價收入比為12.9，高於國際發展中國家6~9倍，國內的房地產價格已經處於過度金融化狀態。
並且國內的商品房處於供大於求狀況，老百姓對於住房需求沒有過去這麼高，當潮水退去裸泳的時候必將會拍死在沙灘上。
根據公開資料顯示，我國城鎮居民住房擁有率達到96%戶均1.5套擁有兩套住房家庭為31%擁有三套及以上住房家庭10.5%，擁有兩套及以上住房家庭41.5%，另外西南財經大學調研報告顯示國內商品房空置率約為22.3%，空置套數8,500萬套。
國內商品房庫存量也非常的高，全國百城新建商品房庫存量5.2億平方米，廣義庫存量37.7億平方米，如果包含小產權房，回遷房、公寓等各類房產在內，空置套數直接超過1億套。
任何一件商品供大於求，房價很快就會迎來拐點，房地產也不例外。
李四 ，通脹持續擴大，正如王石所說“全球一體化大背景下沒有局外人，伴隨著國家大宗商品和原材料價格持續上漲，國內也要面臨著輸入性通脹，老百姓將會變成通脹的洗劫”。
2020~2021全球“黑天鵝”事件影響，各國經濟都受衝擊，絕大部分行業都在歷經低谷期，失業率也在持續上升，為了應對特殊情況衝擊，各國開始紛紛“放水”。比如美國共計釋放32萬億美元，美元是全球通用貨幣，美元超發必然會引起各國買單，除此之外歐盟、日本、韓國等國家也出現了經濟超發。
沃頓商學院教授認為未來2~3年通脹會持續 大宗商品還會面臨巨大壓力
房地產和股票市場一直都是最大的蓄水池，80%以上的國家房價都出現了不同程度的上漲，美國平均房價漲幅達到了23%，南非、紐西蘭、土耳其、加拿大、澳大利亞、韓國、日本等國家房價都出現不同程度上漲，重點城市房價漲幅更是高攀50%。
全球房價都出現了上漲，國內的房價不出現上漲，錢流到哪裡去？正如潘石屹所說的，難道要流到老百姓的生活用品裡面去嗎？這樣老百姓的生活壓力不就更大了，如果流向房地產可以沖淡其他生活用品的通脹。
作為普通人站在不同的角度，得出來的結論會形成很大的區別，公有公的道理，婆有婆的道理。
從事房地產行業研究專家如何看待此問題，以150萬房產為例，到2025年可值多少錢，兩位專家給出了答案。
馬專家和馮專家看法一致，短期誰說房價要大漲還是大跌，那一定是博人眼球的總體來看，房地產主要往三個方向走：
1、資金方面
房地產不僅僅是發展自身的經濟，房地產作為火車頭拉動幾十個行業同時增長包含了鋼鐵、混凝土、傢俬電器、傢俱、陶瓷紡織等各種各樣的經濟在內，所以房地產一直是經濟的主體。
2021年對房地產市場做出了全方面的管控，三道紅線、兩道紅線限制了資金流入房地產，這樣做就是為了控制房地產，適應其他公共資金的投資，無論是開發貸房貸本身還是有一定的保障額度，能支撐整個房地產持續健康的發展。
控制了資金流入房地產就等於控制了房價漲幅，老百姓會觀看市場的變化，再考慮要不要買房，正如開頭所說的，誰也不願意看到自己買的房產出現掉價。
2、住房需求，如今的房地產市場需求量還高嗎？如果沒有投資者的存在需求量，真沒有大家想象中的高根據資料顯示2017年國內房地產投資比例達到75%，2020年房地產投資比例已經不足40%，2021年房地產投資比例進一步的下滑，更多的人都是傾向於剛需以及置換為主。
住房才會產生需求的，老齡化率在攀升，60歲以上的人口共計2.64萬人，佔比總人口的18.7%；65歲以上的人口達到了1.9萬人，佔到總人口13.5%，60歲及以上人口同比增長5.44%，全國16個省份，65歲及以上人口超過500萬，6個省份老年人口超過1000萬，根據各大機構的預測，2050年我國的老齡化人口將會攀升至34.1%。出生人口在下降，2021年全年總人口比2020年增加了48萬人。20210全年出生人口1,062萬人，人口出生率僅有7.52‰ ，比2020年出生人口下降1‰，全年死亡人口1,014萬人，人口死亡率7.18‰，自然人口增長率僅有0.34‰。
雖然國內的城鎮化率還能持續上漲，但是城鎮化率的程序還在開始緩慢進行中。
3、土地成本，根據2020年統計的資料顯示土地開發成本佔到了總開發成本的48%，高階小區佔到60%~70%。
目前受限18億畝耕地紅線，由於大城市人口集中土地資源是缺一二線城市，整體的房價依舊是處於較高的位置，而三四線城市，土地儲備，人口稀缺會出現有價無市的局面。
綜合來講，平均房價每年漲幅不超過GDP增速是一個合理的階段，平均房價每年的漲幅增速為5.5%，如今150萬的房產到2025年大概能漲到195萬，這只是理想狀態，也就是大城市的房產，如果三四線城市的房價150萬，2025年可能會跌至100萬。
房地產市場的發展不能出現大幅度上漲，也不能出現大幅度下跌穩定，房地產發展才是樓市調控的理想方向.
2025年大城市的房價整體還是處於輕微的上升階段，而三四線城市由於缺失人口，最重要的支撐力會出現有價無市房價還是處於原來的價格，但有沒有人接盤是另外一碼事了。
