零售小生意主，你的租賃合同可能“不合法”？有些租約陷阱/誤導或讓你白白虧錢...

今年一月中，考慮到Omicron對新州中小企業的衝擊，新州政府延長了對年營業額低於500萬澳元的商業租戶的租金延期和減免，時間延長到2022年3月13日。在去年新州疫情最嚴重的時候，新州政府在7月14日頒佈了《Retail and Other Commercial Leases (COVID-19) Regulation 2021》（以下簡稱條例），並在接下來的8月13日通過了修正案，為2021年6月26日前進入租約且受疫情影響的租戶提供了更大的保護。

根據該條例，業主必須與因疫情公共衛生令而陷入財務困境的合資格租戶商談租金減免協議，而在談判時業主和租戶一定要考慮到條例中的租賃原則和疫情造成的經濟影響。
根據這些原則，業主需要真誠地與和合資格的租戶重新協商租金。

條例中的租賃原則規定：業主須按租戶營業額下降的比例寬減租金。這意味著，如果租戶由於COVID-19而營業額下降了40%，那麼業主應提供40%的租金寬減。租金寬減中至少有50% 必須以租金減免的形式進行，其餘部分可以延期支付租金。延期支付的時間是剩餘租期或24個月，取二者中較長者。

條例還對租戶提供了很多的保護，例如業主不得對符合條件的租戶採取如驅逐等某些行動（除非業主已按照要求重新與租戶商定租金），更多的解讀和分析NS Legal當時也第一時間發了文章，大家可檢視：NSW官宣：商業租戶租金延期減免時間延長，緩解疫情對中小企業衝擊！

那麼在聯絡我們尋求以上相關法律幫助或者意見的諮詢中，能看到其實一些租戶與業主最初簽訂租賃協議（又或是履行租賃協議的這個過程之中），部分業主就已經有欺騙和誤導租客的行為，也存在說沒有遵守法律規定要求的真實披露義務。

這種情況在零售租賃或者是小企業租賃中最為常見，所以本文以新州的法律規定為例，進行針對性來提醒。

首先了解，何為零售租賃？

這個定義來自新州1994年零售租賃法案。通常由位置和性質決定，一般理解中在零售商場或者中心，以及/或者用於向公眾出售、租用或提供貨物/服務的商鋪和銷售點，都可以定義為零售租賃。

法律規定業主方必須做的

零售租約或續約的有關檔案資料是由業主或代理出租的中介負責提供的，在雙方最後簽約達成租賃協議之前，業主或代理出租的中介有責任提供的檔案：

-擬定租契的草案副本;

-出租方的披露宣告;

-新州的零售租戶指南，其中包括介紹零售租戶和業主的權利和義務，還會解釋商業事項

較多零售業主不太瞭解披露宣告

披露宣告的目的是透過提供完整和準確的資訊，讓租戶對擬議的交易在知情的情況下作出決定。

-如若是新簽訂的租賃協議（或者說租約），業主或代理出租的中介必須在新零售租約簽訂前至少7天提供披露宣告給到零售租客。

-如若是續約，業主或代理出租的中介也必須再更新一份書面形式的披露宣告，可以是複製原有的，也可以再提供一份有新內容的。

如若代理出租的中介或者業主不能夠在租約生效之前最少7天給予披露宣告，或者說披露宣告存在較為嚴重的誤導、不完整和不真實的資訊，租客有權在租約生效後最開始的6個月內發書面通知要求終止租約，也有權索賠因達成租賃而導致的合理支出費用。

不過注意哦，披露宣告可協商也可修改，可由雙方在租賃開始之前或之後協商修改，修改將從協商中確定的日期開始生效。

披露宣告中的內容不夠完整和準確

以上概述的是標準化流程或硬性法律要求，那麼我們也發現有的業主或代理出租的中介在流程上做得很出色，但其中提供的資訊不夠完整和準確，可以是以下一些情況：

-披露宣告列出的支出不夠準確和完整仔細，例如沒有列明所有支出，或者支出估算不夠準確

-實際收取的金額超過了預估的，也沒有合理解釋原因和提供依據

-招租廣告的資訊不準確

-對出租地產之前的一些情況有所隱瞞

最後

如若業主方沒有履行應有的法律義務，或者租賃方發現瞭如上述不符合原本提供在披露檔案的情況，然後造成了實質性的損失，或因此導致經營受阻，都可以提出解除租約，無需承擔補償業主的責任，如若屬於過分的欺騙欺詐和資訊誤導行為，是可以向業主一方索賠的。

為了儘量避免糾紛和後續麻煩，零售業主在簽訂租賃合約時建議有律師參與或者積極尋求法律意見。