防止房價下跌 多地暗暗劃了一條線

今年以來，珠三角的房地產市場迅速由熱轉冷，作為環深的惠州市，亦是寒意逼人。

11月初，惠州市住建局公開通報了11家違法違規房地產企業及專案，其中，兩個位於惠州博羅縣的樓盤被暫停網籤，原因是“銷售價格明顯低於備案價，未按政府備案價格要求銷售商品房。”惠州對降價樓盤進行處罰，是地方政府防止房價過快下降的一個縮影。

據中新經緯不完全統計，截至目前，已有長春、瀋陽、昆明、江陰、張家口、揚州等21個城市出臺“限跌”相關政策，其中，既有公開處罰開發商的行政手段，也有以正式檔案的方式明令不允許低價傾銷的具體政策。

“限跌”政策增多的背後，是房地產市場的整體趨冷。根據國家統計局釋出的最新資料，2021年10月份，在70個大中城市中，新房、二手房銷售價格環比下跌的城市數量進一步增加，分別達到52個、64個。房價過快上漲時“限漲”，下降又釋出“限跌令”，從“限漲”到“限跌”，該如何看待這種現象呢？

成交價至多下浮15%

今年8月初，瀋陽市沈北新區某知名開發商推出特價房源，之前11000元/平方米的住宅，特價房降至8000元/平方米，3000元/平方米的降幅迅速吸引不少人連夜排隊看房。降價引發了該專案老業主的不滿，有業主在政府熱線平臺上稱，他們一夜損失幾十萬元。於女士是沈北新區某樓盤的銷售經理，她近日向中新經緯透露，沈北新區的樓盤比較集中，且以剛需盤為主，上述專案的降價對其他樓盤的銷售產生了負面影響，加上老業主投訴，政府部門就限制了樓盤的打折力度。8月6日，沈北新區房產局聯合多部門對房企進行約談，要求企業在考慮自身利益同時也要遵循房地產市場發展規律，儘量避免以價格優勢吸引購房者達到銷售目的。

不止沈北新區，多地都以座談會或約談方式干預開發商的降價行為。

8月11日，昆明市房協組織30家頭部房企及大型經紀公司召開“穩房價，穩地價，穩預期”座談會，要求嚴格控制惡意降價行為，予以“嚴重者將被停止網籤”的警告。同時，也有類似惠州的方式，透過公開暫停降價樓盤網籤的形式，透露穩房價的目的。不過，大多數城市的“限跌令”仍是以行政檔案的形式釋出的。

例如，岳陽市住建局於8月9日出臺《關於房地產市場新建商品住房網籤成交價格限制的通知》稱，市中心（包括岳陽樓區、岳陽經開區、南湖新區、城陵磯新港區）商品住房銷售的實際價格不得高於備案價，也不得低於備案價格的85%，備案後6個月方可申請調整備案價。

張家口9月14日發文要求，所有專案不得超出備案價格對外銷售，已取得預售許可的專案不得低於成本進行銷售，新取得預售許可的專案不得低於備案價格的85%進行銷售。中新經緯注意到，出臺具體檔案的城市，基本都以不得低於備案價10%或15%作為控價底線，成交價低於這一紅線的，要麼需要重新備案，要麼無法透過網籤。

為何爭議不斷？

過去的幾年間，由於房價上漲過快，不少地方政府都出臺了各類“限漲”措施，例如，限定房源最高網籤價，土地出讓時設定房源的最高售價等。

在近期出臺“限跌令”的地方中，湖南嶽陽、河北張家口、湖北孝感等不少城市依舊要求商品住房的實際售價不得超過備案價。但是，不管是之前的“限漲”還是如今的“限跌”，這類透過行政處罰或政府檔案形式干預市場價格的方式，一直以來都爭議不斷。

華夏新供給經濟學研究院院長賈康就曾多次發表有關“限價”的觀點，他認為，“限價”會使開發商失去積極性，導致經濟學上的供給不足，背離了市場經濟最佳化資源配置、滿足人民需要的初衷。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓對中新經緯分析稱，穩房價的責任主要在地方政府，而為了不被問責，使價格指標顯得相對平穩，“限漲”“限跌”的行政干預措施應運而生。

但是，這種措施會使得價格訊號失靈，市場參與者無法準確瞭解市場變化，進而可能出現形勢誤判。不過，在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，各地都對商品住房的價格實施備案制，開發商在銷售商品房之前均需要將價格資訊報備給當地的住建部門，因此，住建部門對備案價的漲跌幅度進行一定控制，從合規性上看並無不妥。

廣州市政府辦公廳印發的《廣州市房屋交易監督管理辦法》就規定，房地產開發企業應當按照相關規定合理確定商品房銷售價格，並接受住房城鄉建設主管部門的指導。房地產開發企業及其委託的代理銷售企業銷售商品房，銷售價格不得超過銷售價目表價格，不得以裝修款等其他名義變相漲價。

但李宇嘉也指出，雖然各地都允許開發商根據市場變化申報新的備案價，但在實際操作過程中，變更備案價並不容易。比如，市場火熱時調高備案價、市場冷卻時調低備案價，都不符合穩房價的要求，主管部門並不想看到這些情況的出現。對於是否要用行政方式干預房價，各地的態度也不太相同。

今年11月初，太原市政府辦公室在回覆網友“太原市什麼時候下發樓市‘限跌令’”的提問時稱，房價漲跌因市場供需等多方因素決定，每個城市的情況不一樣，每個購房人的需求不同，因此，無論是“限跌”或是“限漲”都必須遵循市場趨勢的客觀規律，行政手段不適宜過分干預。

控價效果不佳

今年7月，長春市住管局釋出通告稱，要求各房企合理確定商品住房預售申報價格並對外公示，不得低於九折銷售。近日，長春市的一位房產經紀人向中新經緯介紹，往年這個時候，都是各大房企衝擊銷售業績和工程結款的節點，樓盤優惠力度給得足，房價整體也便宜。

但受到“限跌令”的影響，今年有的樓盤對位置和樓層不好的房源也只敢打到8.5折，各方面指標較好的則打九折或正常出售。李宇嘉認為，房地產市場中存在明顯的“買漲不買跌”的心理，“限跌令”的出臺，對市場不太好的地區會有一定的託底作用，減緩過於激烈的價格戰對市場的衝擊。

但是，一紙“限跌令”並不能完全改變市場預期。

瀋陽市沈北新區的上述銷售經理於女士稱，從今年7月份開始，瀋陽房價已經出現疲軟的苗頭，9、10月份的表現更為明顯，每個專案都不是很樂觀。雖有政府不允許大幅降價，但開發商明裡暗裡還是會有一些補救的辦法，比如以“工抵房”、特價房的名義變相降價，以達到規避老業主的不滿情緒並實現銷售的目的。

中原地產首席分析師張大偉對中新經緯稱，開發商規避“限跌令”的做法有很多，比如最近多地都出現了開發商給中介高比例佣金的做法，這部分佣金是可以變相贈送給買房人的，這就容易出現網籤價虛高、成交價較低的情況。“網籤價比較高，購房人實際又能獲得開發商的返利，相當於給了一個低首付，卻從銀行貸了更多房貸，這種現象過多的話，容易堆積市場風險。”

張大偉認為，當前市場驟然變冷，更多的是因為開發商在資金鍊上承受巨大的壓力，為了實現銷售而集體打折，最終出現價格踩踏。維護市場穩定，需要對開發商的合理信貸需求給予一定支援。

謝逸楓也指出，如果市場預期不改變，“限跌令”在抑制房價下跌方面的作用並不大。從已經出臺有上述措施的20餘個城市看，除東北（瀋陽、長春、哈爾濱）、西南（昆明）外，多數都是三四線及以下城市，這類城市的基本面並不好，在樓市調控政策沒有重大轉向的情況下，未來一段時間或仍會保持低迷狀態。