作為從事過房產銷售精英的作者來說，也是個過來人，談下區別：
本作不作為引流或者曝光為目的；希望能幫到需要購房的同學
在有想買房的想法的時候該有什麼樣的思路呢，我幫大家梳理下：
手中的錢（不包括借的）——意向城市（區域）——在意的點（醫院，學區，商場，交通，房齡，新房還是二手，樓梯或者電梯等等）——選個靠譜的中介（新房不對外合作的不需要）——看房（建議不要太久，建議1-2個月就可以出手，沒有更好，活在當下）——最後定房
我們今天聊下選擇新房還是二手：
買新房考慮幾個點：
位置，配套，交通，距離上班的時間（適當接受就好），小區品質，開發商背景，小區的質量和環境；
至於樓層，現在新房基本都是電梯房（公攤會比較多，不可避免）一般選擇中間樓層和中上比較舒適，新房當中次頂樓最貴，基本頂樓價格和一樓差距不大；
能頂就不底，底樓採光潮溼影響是永久的，改變不了；頂樓如果出現漏水還能修復（好的開發商還會有定期檢測維護）不然維修基金白交了；
買新房還有一個優勢，首付（一般城市2成或者3成，上海首套3.5成，契稅）契稅按面積來，作者在上海，契稅大於等於90平1.5個點，小於90平1個點；加起來拿出來的錢相對二手少很多，而且新房一般都是期房（現房比較少，尾盤，抵債房等，要慎重）；期房就可以和開發商談下付款方式和週期的事情；一般5-10w左右的定金，然後溝通首付可以分期付款，分幾次，分多久都可以談的，主動權在自己。在開發商能接受的範圍內都會盡可能滿足你；開發商儘可能賣出回籠資金；除非熱賣樓盤不會等你那麼久；不談就沒機會，談就可以爭取，就算你有錢，能多談幾個月週期，這些錢放手裡還能產生不少利息呢，在上海100w首付一個月少說有3000利息，能談3個月週期還能有1w利息呢（除非你不缺錢）；我從業時最狠一個新房客戶，我幫他談到14個月，也確實手裡沒那麼多錢，藉藉是可以的，但是能談長週期就不用借了，也確實中意那套房，（14月的利息+14月的收入）；我也佩服自己不要臉精神；
談長週期對我沒啥影響（公司會三個月墊傭發工資）比較有實力，良心企業；
一般買新房售樓處有兩種模式（自銷和分銷）開發商自己營銷，開發商和中介合作營銷；開發商屬於二級市場，中介屬於三級市場；
主要談下分銷：合作的中介都會有相應的佣金，中介方帶進去的客戶會有對應給的折扣點，不然中介帶的客戶和自己到訪客戶一樣的話，客戶還幹嘛去找中介呢（還要擔心中介是不是吃回扣啥的）；基於這個點找有合作的樓盤如有看中的就可以和中介談優惠點，記得我有一個客戶磨0.5%個點,硬生生把我們店長，區總，新房總都折騰到了（月底衝業績）最終開發商妥協了，讓了；一般97折，95折，都是正常的，銷售一般不會立馬給你放到最底，不然沒有給你談判籌碼（就像商場買衣服，最終你出價，不賣就走，轉頭把你叫住給你最低價或者直接同意了）不要怕，一次不行就再來嘛；
買新房沒有中介費，增值稅，個稅，實打實看得見的東西。
買二手房要比新房複雜的多：
二手房要比新房多考慮的點：學區。房齡，小區居住人群，稅費，首付，屋內設施，房屋質量，鄰里關係，合租房多少等等
在這裡主要談的和新房對比的首付問題；
二手房首付包括（首套首付3.5成，二套普通5成，二套非普通7成，契稅，個稅，增值稅，中介費）
二手房一般談價空間在房屋報價的5%左右，也要看市場，好的市場會把價格當場談上去（俗稱的跳價），週期一般也是對比新房可談空間甚小的；上海房東大多還是很好的，不像是外地人對上海的評價說精，斤斤計較，不要一棒子打死，以偏概全；合適價格差不多就得了；不過我談判能力自認為還是很666的，哈哈哈
這篇是中立方，不太多闡述談判技巧，說到天黑都說不完（案例太精彩）；
對比買二手和買一手的出錢區別：
舉例500w二手房可以撬動多少錢，買新房是否更划算，條件（不滿五年，100平）均價5w只能中外環了
500*35%（首付）+500*1.5%（契稅）+500*2（個稅）+500*5.3%（增值稅）+500*3（中介費）=234w
新房的話：
（234-（500*1.5%）契稅）/35%=647w
同樣的錢可以撬動647萬的新房了，不香嗎（月供會有些差距，不過不會太大）
畢竟現在人缺的不是月供而是首付呀，說出好多買房人的心聲；
如果你選擇總價500萬的新房（折扣後的）：
500*35%+500*1.5%=182.5w
對比234w差了老多了；
今天主要對比二手和新房的需求點和拿出的錢來比較，比較區域性；
後面有空再從其他角度分析取捨，處處都有坑，希望看這篇後能讓你少走點彎路；
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