原創 房小評 中國房評報道 2022-02-07 20:04
大年初六，中國女足逆風翻盤奪得亞洲盃冠軍。有資深球迷和股民立即按照過往經驗做出預言：
中國女足奪冠，股市必要大漲。
果不其然，大年初七，A股迎來開門紅，滬指大漲2.03%。房地產相關板塊同樣飄紅，給虎年開了個好頭。
作為春節假期之後開工第一天，大年初七是個好日子，是傳說中女媧造出人類的日子——人的生日，也被稱為人勝節、人慶節。
在這一天開工，體現了中國人對新的一年滿滿的希望和期待，蘊含著戰勝困難和戰勝自我的決心。
就在今天，中國小將蘇翊鳴完成北京冬奧會單板滑雪男子坡面障礙技巧賽場上的首個1800度高難度動作，勇奪銀牌，也創造了中國運動員在這個專案上的歷史性突破。
作為觀眾，我們不僅欣賞中國女足和“小蘇神”帶來的驚豔表現，更應該學習他們戰勝自我的精神，尤其是在房地產經歷寒冬之後，在虎年的新起點，滿懷希望，繼續努力。
北京開工大吉
大年初七，北京，陽光明媚。
隔著辦公桌，房小評對面的顧問君雙手緊握老闆發的紅包，唸唸有詞：
“新的一年，除了核酸報告陰性不變，其他的都要改變！”
放假前，顧問君就跟老闆說：他想把寶馬摩托車換成寶馬新能源，虎虎生威，馬到成功。
房小評嚴重懷疑顧問君和隔壁公司翠花感情昇華了——
買汽車，這是要談婚論嫁啊！
不管如何，祝福顧問君吧！
上午，顧問君去幾個售樓處轉了一圈，回來說了仨字：
“很平淡”！
翠花她表哥所在的專案，領導沒像往年一樣給大家發紅包；
幾個“甲方爸爸”朋友圈今天都沒更新；
一向愛發各種榜單的中介們，也沒發春節成交資料；
——很平淡！
房小評很理解顧問君這句話的意思，大家期待2022年北京樓市能像今天的陽光一樣明媚，帶來暖意，可是去售樓處走了一圈，顧問君嚴重懷疑北京樓市還停留在冬天。
盡日尋春不見春，
芒鞋踏遍隴頭雲。
歸來笑拈梅花嗅，
春在枝頭已十分。
房小評用這首詩安慰顧問君。
房小評發現，1月份北京二手房景氣指數延續去年10月份以來的企穩回升走勢，春節假期熱點地區二手房房源告急。隨著疫情得到控制，二手房活躍度回升，必然給新房市場帶來暖意。
杭州還在度假
這頭，剛把顧問君的“春心”安撫下來；那頭，杭州一位地產朋友秀出的三亞日光浴照片，徹底讓顧問君破防了。
原來，杭州開發商朋友們多數還沒開工，還在放假！
一打聽才知道，這位朋友的公司正月十二才開工。加上年前提前2-3天放假，春節假期足足有16天！
而且，人家還有年終獎，按照績效來，沒有打折扣。
房小評趕緊找出“福利王”濱江集團2022年春節放假通知，發現濱江放假16天，額外給員工發放3萬-5萬元的消費券。
此外，金地放假17天，祥生放假14天……
正月初七，杭州地產圈的朋友們開工姿勢叫——躺贏！
而北京地產圈的朋友們開工姿勢叫——平躺！
當北京地產人的朋友圈只有“開工大吉”海報時，杭州地產人的朋友圈令人羨慕：家人團聚的喜宴、三亞的陽光沙灘、心動的購物消費券……
一枝獨秀的經驗
難怪最近都說“這是個選擇大於努力的時代”！
今天顧問君信了，他失去了在首都做地產人的驕傲，嚷著要去杭州——看起來，也不要翠花啦！
顧問君說，幹房地產有點像西西弗斯推巨石上山，推到山頂又滾落，日復一日，卻徒勞無功。而在杭州幹房地產，卻感覺“自己不用奮鬥了”！
對於地產人來說，尤其要慎重選擇在哪個城市幹房地產，以及在哪個公司幹房地產。
思考一下就會發現，福利好的房企一般總部所在城市和主要業績區域市場都不錯，公司賺錢了，才會給員工更好的福利。
杭州房企福利待遇好，首先是因為杭州房地產市場好。
以杭州為中心的浙江市場，一直保持開盤幾乎售罄的高流速，即便專案利潤率較低，只要現金流好就能保證企業良性迴圈。相比全國其他市場來說，這已經是開發商眼裡最好的市場了。
所以，大家都說，2021年的中國房地產市場分兩種：一種叫浙江，一種叫其他。
正因為市場不錯，杭州的開發商一枝獨秀，綠城和濱江的福利讓人羨慕。而北京、天津等城市的開發商則是另一種景象。
例如，北京一家央企開發商要求“春節不打烊”，天津一家開發商要求正月初七早上九點全體員工參加開工儀式，還要舉行升旗儀式。
幹房地產的，都羨慕浙江的同行。杭州的房地產公司都有比較長的假期和優渥的福利，歸根結底是公司2021年經營業績不錯，這又要歸功於杭州房地產市場給力。
2021年杭州商品房成交量價齊漲，商品房累計成交2334萬平方米，同比增長45.7%；成交均價31156元/平方米，同比上漲10.5%，大量高價盤入市是主要原因。
從供需對比來看，2021年杭州商品房批准上市面積1891萬平方米，同比增長4.5%，市場從前期的供過於求轉變為供不應求，銷供比1.23。
努力迎來春天
2021年四季度開始，包括京滬在內的城市樓市表現乏力，只有杭州市場能夠保持穩中有進的勢頭。
這要歸功於杭州政府善於經營城市，能夠在城市產業佈局、招商引資、品牌推廣、人才引進各方面統籌運營，實現城市良性迴圈。
杭州政府對土地市場、開發市場和預期管理等方面工作都很到位，也很細。例如，服務企業體貼入微，為企業年後復工復產給予各種政策支援；也可以坐下來和開發商談，政府讓利，讓開發商保持合理利潤；還可以堅定政府限價，讓新房和二手房價格出現倒掛；又有網際網路等吸引年輕人的產業，城市不斷有新市民、年輕人進來做剛需接盤者，二手房交易活躍，又能置換出改善需求去買高品質的房子，實現樓市從剛需到高階改善的全鏈條良性迴圈。
仔細觀察這兩年杭州的供地、限價、人才、產業等政策，可以看到很多可供其他城市學習借鑑的地方，這需要比較高的城市管理經營能力，也是房地產和地方經濟實現良性迴圈的樣本。
其實，在2015年高週轉時代到來之前，北京樓市也曾有過杭州這樣的幸福。
那時，開發商堅持產品為王的策略，注重客戶服務和品牌推廣，珍惜自己的羽毛，堅信慢工出細活，不緊不慢，秉持工匠精神，服務好客戶。
2010年，北京的房企春節假期基本都到元宵節（正月十五），以廣東幾家房企為代表，正月裡基本不辦公，從老闆到員工，就是喝喝茶，走走親戚，哪裡有“996”這種活法。
一方面是售樓處沒啥人，客戶不會選擇在春節假期買房；另一方面是年前把該做的事情都做完了，政府供地都在正月十五之後。
現在，一切都變了。
行業內卷，有事沒事大家都要加班到夜裡八九點才敢下班，而工作效率卻低得驚人；開發商活得很難，拿地賠，不拿地團隊就沒活幹；專案利潤低，品質更不用說，高階客戶拿著現金走進售樓處，搖搖頭走了出來……
房小評不同意顧問君拋棄翠花去杭州謀發展，但是同意顧問君“平淡”的看法，新的一年，必須有所改變，才能迎來春天。
每一次危機都是創新的機會，猛烈的供給側改革，就是讓行業告別高負債、高槓杆，甚至是高週轉的發展模式。“房住不炒”，就是要從客戶需求出發，做好客研、產品設計，尊重居住價值，大家都慢下來，少搞內卷，共同用產品贏得客戶的心。
房地產市場良性迴圈，需要你我一起努力！
2022年，開工大吉！
