財聯社（廣州，記者 陳業）世茂集團部分信託產品兌付展期後，旗下一筆超大規模信託將到期，令其還款壓力陡增。
該信託產品全名為“中信信託·深圳龍崗融資集合資金信託計劃”，目前存續規模高達近60億元，其中12.94億元將於2月17日到期，另外合計47億元將於今年4月-8月陸續到期。
據中信信託披露，深圳龍崗融資集合資金信託計劃的募集資金，最終用途是支援深圳龍崗深港國際中心綜合體專案項下地塊10二期公寓專案、地塊1一期商辦專案的開發建設。值得關注的是，這一大型綜合體專案已被世茂擺上貨架，報價151.43億元，但出售事宜尚無進展。
2月16日下午，應世茂方要求，由中信信託組織，世茂集團董事局副主席兼總裁許世壇、執行董事呂翼作為世茂方代表與投資人召開了一場線上視訊會議。會上，世茂方提出將該信託展期2年兌付，但部分投資人對該方案不甚滿意，截至記者發稿，最終展期方案仍未確定。
世茂與投資人仍在博弈
據投資人提供給財聯社的資料，“中信信託·深圳龍崗融資集合資金信託計劃”於2020年7月17日成立，募集規模為87億元，目前存續規模59.94億元。信託期限不超過36個月，分為ABCDE類產品。
其中，A類規模為10億元，於2021年2月8日提前結束；B類規模為15億元，於2021年10月18日到期結束。最新於2月17日到期的為C類，規模為15億元，由於年前已還款8%（約1.2億元），目前剩餘13.8億元，加上利息約14億元。
去年四季度，世茂流動性開始出現階段性困難，陸續與民生信託、國通信託等信託公司商討信託產品展期事宜，其與中信信託也有過多次接洽。
相關投資人告訴記者，去年12月，中信與世茂之間有過約定，還款30億，後面展期一年，但臨近還款，世茂方再次改變主意，雙方一直在進行溝通。直至今年初，世茂提出每個工作日償還1000萬元的展期方案，並希望徵得投資人的同意，但投資人以世茂方誠意不足最終拒絕。
在2月16日召開的世茂方與投資人視訊會議上，雙方展開了進一步博弈。財聯社記者全程參與了該會議，會議時間不足半小時，許世壇、呂翼分別介紹了世茂目前的整體情況、世茂深圳龍崗專案運營情況、償債方案，並回答了投資者提問。
針對今年將到期的近60億元信託資金兌付，世茂方提出了初步展期方案，具體展期方案為：2022年2月歸還2月17日到期的12.94億本金的10%，該本金部分的利息從2月17日開始，每個工作日支付653萬，本息合計支付1.82億；2022年歸還貸款本金的25%即14.99億，另需支付利息約5.09億，本息合計約20.08億；2023年歸還貸款本金的35%即20.98億，另需支付利息約3.34億，本息合計約24.32億；2024年歸還本金的40%即23.98億，另需支付利息約1.16億，本息合計約為25.14億。
對於該方案，有投資人在隨後的提問環節提出質疑，投資人認為世茂方在保公開債方面顯得誠意更足，而兌付該信託首期規模太少；世茂集團在處置資產後，應對該信託兌付給予更多的支援及進一步增加增信措施等。
世茂方則表示，深圳龍崗專案的展期方案是根據該筆融資所對應的資產情況制定的，還款計劃實際上已經超過專案今年的回款，並表示目前所給出的方案僅是保底方案，未來會視情況好轉而做出調整。
“當市場好轉，或政策有所鬆動，或融資速度加快、或專案銷售良好，公司都願意給予更好的兌付條件、或加速償還。”許世壇在會上說。
引入國資尚無確切時間表
相關投資人告訴記者，大部分投資人的訴求是希望首期兌付資金能提升，如此即便後面展期，後期兌付的不確定性也會降低。
在視訊會議上，有投資人提出，當前世茂處置資產較多，能否從集團調配更多資金進行兌付。對此，世茂方面表示，雖然公司已陸續處置部分資產，但由於資產本身存在貸款及需要支付相應稅費，能回收的資金有限。
世茂方面首次披露，該信託計劃涉及的專案深圳龍崗深港國際中心，擬引入國資戰投，正與深業、深投控、中建投和AMC等洽談。其還表示，深圳政府很重視，市區兩級都是親自參與，正在跟多家國企進行大量的調研探討及積極洽談各種可行方案。
此外，有投資者提問，世茂方是否有明確的出售資產及引入國資時間表。對此，世茂方未給出確切的回覆。
許世壇表示，目前在積極和央企國企探討推進很多合作的方案，但世茂集團的規模比較大，相關方也比較多，面臨的情況比較複雜，希望深港專案信託的債權人能給予世茂更多的時間。
值得一提的是，就在該信託展期談判進入關鍵階段時，世茂深圳龍崗專案178套商務公寓遭司法查封，目前尚不明確是否由中信信託申請查封。根據深圳房地產市場資訊網備案資訊顯示，該專案於2021年11月26日獲批預售，總計186套，截至目前只有8套網籤。
以下為世茂與投資人視訊會議實錄：
中信信託：本次會議我們邀請到了世茂集團董事會副主席及總裁許世壇先生，執行董事呂翼先生出席，就大家非常關注的中信信託深圳龍崗融資集合資金信託計劃項下的還款安排進行溝通和交流。
本次會議主要有四項內容，第一，世茂集團經營情況介紹；第二，深圳龍崗專案執行情況介紹；第三，有請許世壇先生介紹本專案債務償付方案；第四，信託投資人代表提問。
首先我們請許世壇先生就世茂集團的整體情況進行介紹。
許世壇：簡單說一下整個世茂集團最近一些銷售經營的情況，其實大家也都知道，從去年下半年開始，整個房地產市場銷售下降非常明顯，我們也經歷了一個比較大的下降。
實際上大家也看到從2021年年末到現在，國家為穩定房地產市場出臺了很多支援政策，但市場的反應還需要一段時間。所以企業在銷售端還沒有明顯感受到有太大的改善，但是我們相信隨著這些政策落地，市場實際上會有所回暖。特別是春節後，我們陸續看到個別城市因政策落地出現一些回暖的跡象。
另外，我們也簡單介紹一下債務情況，實際上世茂的債務整體規模還是可控的，而且債務所對應的資產質量也比較好。
大家比較關注的就是世茂物業處置的進展，還有地方政府的支援。世茂集團上下也在不遺餘力地在評估自身的經營情況，穩定生產運營，特別是我們的施工交付，這些都比較正常了。
實際上我們也在積極和主要的央企國企探討推進很多合作的方案，最近在上海、廣州等地也實現了跟地方國企及央企的合作，世茂集團規模比較大，相關方也比較多，面臨的情況比較複雜，所以需要進一步跟各方去討論各種可能性。
我們在下一步會與各方進行更多的溝通，世茂肯定是比較有責任的企業、也會以負責任的態度去處理，懇請中信的債權人可以給予世茂更多的時間，並支援世茂充分考慮到市場的一些不確定性，多給一些時間使得各方都可以得到更好的保障。
中信信託：下面請呂翼總把龍崗專案做一個更詳細的介紹。
呂翼：我代為彙報一下龍崗專案的銷售開發情況。龍崗專案從2019年開盤以來累計銷售83.7個億，其中2019年銷售16.5個億，2020年銷售47.6億，2021年銷售19.5個億。截至目前專案一期公寓已經建成，待規劃驗收後就可以竣工備案交付。集中商業、二期公寓學校公共配套都已經開工，三個工配地塊已經取得了主體的施工許可證，主塔樓等辦公地塊已經完成了建築的概念方案，同步啟動了土石方基坑支護，整個專案的動工面積已經超過100萬平米。
同時，深圳市政府正在跟我們就這個專案的開發進行多方面的溝通，深圳市以及龍崗區政府支援並幫助專案推進國資入股的合作事宜。深圳市政府還開了專題會，積極幫助專案引薦國資企業入股。由於整個專案比較大，我們希望能夠引進實力強勁的國有企業入股合作開發，各自發揮所長。
在深圳市政府、龍崗區政府的支援下，我們接觸了不少國企，包括深投控、深業集團都來調研座談，同時我們也利用自身的產業鏈資源，先後接洽了中建總公司以及部分AMC公司。
在與潛在的投資者溝透過程之中，大家也提出了龍崗專案規劃、開發方案最佳化的建議，我們在進一步跟政府彙報，共同推進。
接下來我將彙報第三部分，彙報一下債務償付的方案。
我司對專案貸款原還款計劃進行了梳理，截止到2022年2月15日，中信信託深圳龍崗專案融資集合資金信託計劃餘額59.94億，分別於22年的2月17日到期12.94億，22年的4月至8月陸續到期約47億。
目前專案全方位採取各種積極的銷售策略，爭取儘快迴流資金，但一方面由於地產銷售市場全面遇冷，銷售情況不佳，另一方面專案體量比較大，開發週期相對比較長，所以目前估計22年我們可實現的銷售回款在8.9億，22年清償全部貸款是面臨巨大壓力的，但專案剩餘貨值對於貸款本息的覆蓋率還是比較高的，所以特別向中信信託及各位投資者申請展期。
具體的展期方案如下：22年2月我們歸還2月17日到期的12.94億本金的10%，同時這12.94億的利息5200萬，這部分的利息從2月17號開始，每個工作日支付653萬在本月內付清，本月本息合計支付1.82億；22年歸還貸款本金的25%，就是14.99億，另外需要支付利息約為5.09億，本息合計約為20.08億；23年歸還貸款本金的35%即20.98億，另需支付利息約3.34億，本息合計約為24.324億；2024年歸還貸款本金的40%，即23.98億，支付利息約1.16億，本息合計約為25.14億。
為了保證專案能夠如期推進，事實上我們也向政府做了專案所遇困難的彙報，向政府進行了求助。如上所述，我們正積極與實力強勁的國企洽談合作，同時我們也會加快推動專案的運營和銷售，爭取在延續期內完成還款。
若我司與實力強勁的國企就龍崗專案達成了合作，或者房地產行業形勢變好，金融政策放鬆，世茂集團的現金流狀況得以改善，我司將加速還款，絕不會逃避債務，以保障中信信託以及各位投資者的利益。
中信信託：我們今天也安排了投資人代表進行現場提問。
投資人：世茂去年年底開始就已經說大量處置資產，據說有上百億的規模，按道理講應該是有很多的資金迴流的，而且世茂在1月份也對公開債進行了償還，為什麼就沒有錢還我們這個專案的錢？
另外，我還聽說世茂會繼續優先保證公開債的償還，我覺得這是不可接受的，我認為我們這個專案的償還至少是不能晚於公開債的償還的。
呂翼：首先我回答一下，龍崗專案累計的支出已經達到328.4個億，截止到目前，該專案的銷售回款只有80.7個億，根本無法滿足專案的經營開發支出。
事實上世茂對這個專案的投入相當大，我們的股本金累計淨投入已經達到了159個億。關於您提出的公開市場這些債務，龍崗專案目前的展期方案是根據該筆融資所對應的資產情況等制定的。
投資人：有沒有可能從集團調配更多的錢去還龍崗專案的錢？
呂翼：我們已經排的這個還款計劃實際上是已經超過今年回款的，所以並不是沒有考慮。而且您剛才說的資產處置，其他資產處置是要還掉原來的融資還要交稅的，並不是說我們處置多少就有多少錢，實際上這個金額是很有限的。
投資人：剛才我也聽了世茂介紹的方案，我作為投資人覺得還是缺乏誠意。據我所知，世茂的在公開市場上保公開債這個行為，一般首期就還30%的。而對於這個專案一天就只能還不到1000萬的資金，希望能解釋一下這個問題。
呂翼：我們本月要還到期的12.94億本金的10%，預計每天還要1000多萬，所以加起來2月份我們每天大概還2200、2300萬。我們全年現在承諾還20多億，實際上每天平均應該也超過1000萬了。
因為每個債務的結構是不一樣的，我們在專案投入的資金很大，實際上這是一個優質的資產，我們在引進國企和合作方AMC這塊，力度還是很大的。
只要銷售形勢有好轉，或者是我們能引進這些國企，或者是我們的融資各方面得到改善，實際上我們是會加大還款力度的。
投資人：剛才許老闆也提到引入國資等，中信信託這邊的客戶經理也經常給我們說這個計劃，但是也不是一天兩天了，也有兩三個月了，有沒有一個明確的時間點？
呂翼：由於這是一個大體量的專案，所以世茂這裡面的沉澱資金也很多，政府已經很重視了，市區兩級應該說都是親自參與，我們跟國資正在進行大量的交流調研探討，包括我們向市區兩級進行了詳細的彙報，定期開會來做這件事，但是你要說有一個準確的時間承諾給你，我們現在只能這麼回答，我們正在積極洽談中。
投資人：透過公開渠道看到世茂對於其他的一些債務展期是有增加擔保的，比如說許總會給擔保，或者是A股的上市公司會有一個股票的質押。對於我們這個專案來說，如果說現在不能夠按時還，能不能增加點擔保，比如說許總能不能擔保？
呂翼：首先您說的這些擔保這些，我們上市公司都要經過決策及公告。第二，其實中信信託的融資從產品設立之初，到現在應該說徵信資產已經非常充足和完備。
投資人：世茂在處置資產方面，有沒有明確的時間節點能回來多少錢？
呂翼：我剛才也反覆強調資產處置完了是需要還掉資產的貸款，還要交稅，實際上所剩下的不像大家看到的這麼多。實際上很多開發商不去處置資產，也是說處置完了拿不到錢，所以我們實際上已經很積極在做這件事。而且我們剛才說的也是一個保底方案，所以這裡實際上沒有考慮市場的好轉，也沒有考慮我們更加大力度去做國企的引進，包括政府的支援等。我相信這個是一個保底方案，也是想讓投資者安心。但是我們不想承諾一個很短期的，最後做不到又再來談。
