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1、提問：目前居住在沿海賽洛城，挺喜歡這的居住氛圍。最近想在這小區剛需上車，總價預算400萬左右（首付60%），只夠選擇小一居。但預計2023年底要孩子，父母過來一起住，到時候還需要置換。
① 所以在糾結是再等幾年手頭充裕點直接買兩居，還是先上車（因為目前租金基本都能抵月供了），過兩年再置換？
② 另外也關注後現代城，不過這小區目前沒通燃氣，好像還有不少租來辦公的，因為分有好幾個區，單價差別也大，感覺比較亂。
③ 此外還去宋家莊地鐵口附近轉過，整體感覺沒東邊好，環境有點破舊。
想看看您有什麼建議嗎？謝謝
回答：你好，我的建議如下：
① 目前來看，我認為北京房價不至於大漲，但回暖是會有的，當然半年後走勢得看政策了。每個人的情況不一樣，所以不能一概而論。如果你的現金流如果還不錯，積累一兩年能上個兩居的話，那倒也可以等等看，但要時刻關注市場。如果現金流一般，而且屬於焦慮型的，那我建議可以考慮先上車，現在還算是個可以的時機。如果到時候實在住不開，也可以考慮先租房。② 後現代城地段還不錯，也是次新，當然確實環境不算很好，不過流動性和保值性還不錯。③ 宋家莊這邊相對弱一些，比較看中升值性的話，可以儘量考慮其他板塊。詳見星球資料《京爺北京買房十大頂級思維》
2、提問：1. 從您專業角度考慮複式房子在市場上的流通性是否會低很多. 2 三個目標區域您覺得哪個更好，我本人傾向望京幾個盤或者金盞新盤疊拼，父母認為金盞太偏，推薦亞運村光大名築 3. 如果買複式的話目前可選為大西洋新城A區、金隅麗港城、風格雅園、光大名築，哪個更好。4. 如果考慮三居平層的話目前比較喜歡季景沁園和朝庭公寓、寶星國際二期還有亮馬橋新盤福景苑也在備選，請問這幾個您覺得哪個更好
回答：1、複式房子在市場上的流通性確實會比大平層低一些，這也是這些年來的大資料分析結果，主要是因為大平層更受現代人喜歡，因為比較方便，當然確實有一部分人有複式夢，但不少人住完後並不喜歡。2、單純板塊來說，還是望京、然後再國貿和亞運村，其實具體還得看小區稀缺性。3、還是光大名築小區強一些。這裡面大西洋新城A區有些老，而且整個系列熱度逐年衰弱，金隅麗港城、風格雅園在望京屬於比較小眾的產品。4、可以儘量選擇寶星國際二期的正規三居室，地段比較核心，當然季景沁園和朝庭公寓有好戶型三居也可以考慮，保值性和流通性沒問題。福景苑這類產品這些年並非主流，相比而言不是太建議購買。可以查詢咱的小程式進行比價，小區和大盤比價，小區與小區比價
3、提問：京爺好，請教：您之前提過賣房的話，5月份是高點，學區房的話高點是3-4月份。請問學區高點3-4月份的原理是什麼呢？
回答：你好, 並不是說3-4月份一定是高點, 而是學區5月份資訊採集, 如果在那附近賣, 不確定性加大, 3-4月份賣出的話更安心一些.可以查詢小程式查詢成交記錄
4、提問：京爺你好，中海永豐匯德里這個盤怎麼樣？未來升值空間還大嗎？現在都8萬多均價了～
回答：你好，盤還是不錯，洋房產品，大開發商，高薪產業地段。升值性有，但多大，得看未來周圍建設了。當前來看，是可以買的盤。可以參見星球資料《新房、二手房看房選房攻略》
5、提問：替友提問：首房首貸 ，總預算900-950， 金融街上班，單身不考慮學區，傾向於次新品質好小區，通勤開車為主，2居或3居，麻煩推薦區域和小區
回答：你好，如果是西城，那基本上買不到什麼品質次新，只能往外看了。比如：1、往西邊看，考慮考慮遠洋沁山水。2、往南邊看，麗澤附近的保利百合、益豐苑，草橋附近的戀日花都、風景club，公益西橋的名都家苑、城南嘉園。3、東城沒啥選擇，最多看看中海紫御，小區挺好，戶型差點兒意思。4、海淀，逸成東苑可以看看。朝陽，似乎有些遠，不是太方便。建議看看星球資料《二手房看房買房技巧》
6、提問：京爺好，請問預算400萬左右，有推薦的小兩居剛需房小區嗎？位置大概離朝陽門近一點，東三環東四環範圍。
回答：你好，400萬左右的預算，小兩居，朝陽門附近，基本上是老房子了。我建議可以考慮一下呼家樓新苑，至少新一些，長遠保值性好點兒。或者看看道家園、水碓子東里之類的小區，流動性也還可以。詳見星球資料《北京板塊選擇頂級思維》
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