房地產行業的最新趨勢牽動著整個市場的神經。
今日，萬科集團董事會主席鬱亮的一則內部發言引起了高度關注，他在內部年會上對行業趨勢進行了最新判斷：地產行業進入了“黑鐵時代”，縮表出清即去金融化，是發展的必然趨勢。
他還特別強調，2022年是萬科破釜沉舟、背水一戰的一年，也是一個新時代的開始。背水一戰意味著要麼死、要麼活，沒有中間狀態。能解決過去累積下來的包袱就有開始新徵程的機會，包袱甩不掉就活不下去。
記者瞭解到，鬱亮的發言發表於1月份萬科集團的2022年會，全文達5000多字，分別從戰略、組織、人、機制和文化5個方面進行了總結。但截至發稿，萬科沒有針對上述內容公開回復。
房地產縮表出清是生死戰
鬱亮首先從外部環境做了分析。他指出外部環境的第一個特徵是行業進入縮表出清階段。對房地產業來說，縮表出清就是去金融化，去金融化是一個必然的趨勢。
在他看來，今年是背水一戰的一年。如何理解背水一戰？就是要麼死、要麼活，沒有中間狀態。能解決過去累積下來的包袱就有開始新徵程的機會，包袱甩不掉就活不下去。不要再心存幻想，必須要快速、堅決出清。
第二個特徵是地產行業進入新發展模式，可以概括為一箇中心，三個基本點。一箇中心，就是解決老百姓居住問題；三個基本點，或三個基本抓手，分別是房住不炒、租購併舉和人—地—房的匹配。
他解釋道，首先，房住不炒其實是“房住”和“不炒”兩個方面。對“房子是用來住的”這個方面，政策可能會略有放鬆，因為要切實解決居民的合理居住需求，對現有需求的一些過於嚴格的限制可能會略有放開。“不炒”是指儘管可能會放開部分購房限制，但還是不允許炒的，漲幅限制還會保留，政府也有如稅收或限制出讓等方式管控投資投機；二是租購併舉；三是人、地、房之間的匹配關係可能改變。核心、主要城市的住房供應會增加，過去一些出於限購等原因未被滿足的改善需求未來有釋放的可能。但大家要適應行業迴歸民生屬性這個現實，不要指望價格上漲。
在上述一箇中心三個基本點外，還有兩個重大變化，一是市場分化會越來越明顯，二是行業規模開始萎縮。面對重大變化，萬科也要做相應改變。
“黑鐵時代”如何尋找新錨點？
行業到了“黑鐵時代”，該怎麼找到新的錨定點？
“我們薪酬體系建立什麼新的錨定點，我們還是錨定在’黃金時代‘的體系嗎？剛才解總、祝總都提到，今年大家的收入肯定是大幅下調。當然組織的錨定點，大家不要以為只是收入。”鬱亮說。
他強調，這個新的錨定點，方方面面都要建立新的錨定點，包括福利、補貼等等，要跟“黑鐵時代”相適應。我們是從“黃金時代”過來的，今天心須在這個時點上，一步到位建立新的錨定點之後再出發，否則擺脫不了“黃金時代”的慣性。
而面對已經是10%左右微利的行業，在流程方面要不要再造？
鬱亮還提到一件令他印象深刻的事——參觀比亞迪。當時，王傳福說他除了輪胎和玻璃不生產，別的都自己生產。鬱亮認為汽車部件都很成熟，可以拿來用。但後來發現這還是黃金時代思維，找各個零配件廠家，就能把車拼起來。王傳福說每個部品都有廠家，每個廠家都要賺10%的利潤，拼起來要怎麼賺錢？
“房地產過去每個環節都可以外包，每個環節外包出去之後我們還能賺錢，今天還能做到嗎？所有的工作都假手於人，每個人都要賺10%，我們肯定沒錢賺，所以要流程再造。在今天的’黑鐵時代‘，以往很多用成本加成方式的收費模式都會被顛覆掉，過去的大手大腳、做二傳手、假手於人，層層轉包的方式一定是不可行的。”
做專業高手、全能冠軍、長跑勝將
鬱亮在發言中特別就文化方面提出了，要省吃儉用、減少浪費、營造節衣縮食的戰時氛圍。
“我助理給我定機票的時候是不會買頭等艙的，如果有時間接近的航班也會哪班便宜買哪班，能省多少錢不是最重要的，傳達的訊號很重要。如果我們的管理層不能帶頭身先士卒做榜樣的話。那麼傳達的訊號就會大打折扣，又如何去要求員工呢？關於營造節衣縮食戰時氛圍請各單位自己落實，要讓大家感受到大戰氛圍和過去不一樣。”他說。
而打贏這一仗，贏得下個春天，鬱亮也有自己的總結：做專業高手、全能冠軍、長跑勝將。
一做專業高手告訴我們不能滿足於做業餘的好手，我們不要和自己過去比較，也不要同兄弟比較，而要與行業中的標杆比較。如果你已經成為行業標杆應該與更卓越目標比較。十年前馬拉松水平還不高的時候，跑進三小時就是很不錯的成績。那時候第一批能跑進三小時的人都覺得自己很牛，但過幾年就不是了，因為這個成績已經被其他人顛覆了，所以我們要成為專業高手才可以做到特別好。
二是做全能冠軍。靠一招鮮吃天下的時代已經結束了，現在要開發、經營、服務並重，這也是萬科新的鐵人三項。只會跑馬拉松還不行，我們還需要游泳、單車都要好，必須要做全能冠軍。因為只有做全能冠軍才能盈利，過往一樣分開做單項是無法賺錢的。
三是做長跑勝將。長期堅持、長期堅守做正確的事，不違反紀律，才能夠讓我們打得特別好。
