本文來源：時代財經 作者：劉新歌
延遲支付收購中天城投的交易款後，佳源系旗下上市平臺佳源國際也開始出售資產回血。
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近日，佳源國際委託戴德梁行售賣香港屯門新合裡1號全幢物業，及新合裡3號最頂4層樓層，意向價超11億港元。
上述物業系佳源國際從香港“鋪王”鄧成波手中購得。彼時，佳源國際相關人士在接受媒體採訪時表示，公司還將繼續在香港拓展，物色物業或參與專案投標。
不過，四年不到，佳源國際卻開始撤退。戴德梁行稱，佳源國際此次將自持的投資專案推出市場，是決心以出售所得的資金轉投更熟悉的市場。
與此同時，佳源系旗下佳源創盛89億元收購中天城投（中天金融旗下地產平臺）100%股權的交易進展不順。2月7日，中天金融公告稱，尚未按約定收到第二期股權轉讓價款及第三期股權轉讓價款三分之一的股權轉讓價款。
出售香港物業
2018年5月，佳源國際透過購買現成物業的方式“曲線”入港，所購物業為屯門新合裡1號、3號的兩幢工廈、屯門青棉徑2號的菁雋物業、新界葵涌打磚砰街26-38號葵涌成功中心等三個專案70.1%的權益，收購價分別約為17.53億港元、2.72億港元、5.96億港元。
工廈即工業大廈，2009年以來，香港政府推出“活化工廈”政策，推動15年樓齡以上的大廈改建為住宅或寫字樓、酒店等商業設施。新合裡1號、3號物業即經過“活化”，分別改建成寫字樓及商業大廈。菁雋物業則興建為住宅物業和配套的購物廣場、會所設施等。
2019年7月14日，屯門菁雋專案首次開盤，共推出344套房源，當天簽約337套。在認購階段，該專案即收到1.2萬個意向登記，超額認購約34倍，成為單幢新盤票王紀錄。佳源國際主席沈天晴在2019年8月舉行的中期業績會上曾表示：“香港的市場還是非常有潛力的。”
不過，沈天晴同時也表示，對香港市場不太熟，更加傾向跟本地的開發商合作，共同開發專案。然而，收穫上述三個專案後，佳源國際在香港鮮有動作。據其2021年中期報顯示，目前在香港的土地儲備僅剩26582平方米。
此次出售的新合裡1號共10層，批准建築面積約8.15萬方呎，意向價約7.8億港元，摺合呎價約9570港元。新合裡3號最頂部4層每層15個單位，共約9500方呎，每層意向價約8835萬港元，4層意向價約3.5億港元。
一位香港業內人士認為，佳源國際此次售價偏貴。“屯門區該等物業比較優質、交通方便，但出售意向價較高，接近於最近觀塘活化工廈的成交價。不過，觀塘潛力比較高，而屯門二手成交價約7000港元。”
到期債務壓力較大
由於去年以來房企陸續遭遇資金問題，近期出售香港物業的內地房企不乏其例，包括恆大、世茂、奧園、佳兆業等都在拋售香港物業。最近的一例是2月22日出售香港九龍旭日街17號泰捷工廠大廈重建專案的禹洲集團。
在銷售下行，無新增融資的情況下，佳源國際也面臨不小的資金壓力。久期財經資料顯示，佳源國際目前存續美元債8只，未償還規模約為15.4億美元，其中7只票息率高於10%，最高一隻票息率達到13.75%，平均票息接近12%，遠高於行業均值。今年內，佳源國際就有3筆美元債到期，金額合計4.36億美元。其中，迫在眉睫的兩筆即將在3月11日、5月2日到期，金額分別為1.33億美元、1.03億美元。
2021年中期報披露，截至2021年6月末，佳源國際現金及現金等價物有105.11億元，有息債務規模有228.82億元，其中一年內到期的短期債務合計81.28億元，長期有息負債合計147.54億元。
而銷售疲軟、業績增速下滑明顯，或使債務成為佳源國際的重負。月度銷售簡報顯示，去年10月至今年1月，除11月同比持平外，10月、12月和今年1月，其銷售同比分別下跌26%、30%、33%。此前，有房企高層指出，“2月的銷售預計比1月更差。”融資端和銷售端接連遇阻，大部分房企唯有選擇出售專案回血。
值得一提的是，三年前，佳源國際曾因債務違約風暴遭遇股價跳水。2019年1月17日下午，因被傳兩筆合計3.5億美元的優先票據未能在到期日償還，佳源國際股價最低下跌89%至1.40港元，報收2.52港元，較前一日的13港元暴跌80.62%，公司市值也由300多億港元縮水至60多億港元。隨後，佳源國際回應稱股價跳水系做空機構利用輿論釋出不實訊息，但其股價卻難以修復，一直在3港元上下浮動。
目前，快速回現、避免違約或是佳源國際此次出售的重要原因。上述香港業內人士也對時代財經稱，近期內地房企出售物業意向比較大，可能有比較大的資金壓力。他們手持的地皮一般都比較優質，如果肯減價即有機會售出，畢竟香港有很多基金想接優質物業。
佳源系89億元收購起波瀾
與此同時，佳源系旗下另一平臺佳源創盛一筆“蛇吞象”的收購交易也進展不順。
2021年8月30日，中天金融與佳源創盛簽署股權轉讓框架協議，籌劃將旗下地產平臺中天城投集團有限公司100%股權轉讓給佳源創盛，轉讓價180億元，12月2日，中天金融公告稱，股權轉讓價格最終調整為89億元，較此前轉讓價腰斬。
然而，今年1月5日，中天金融公告稱已收到受讓方支付的15.8億元定金，但尚未收到受讓方應按協議約定支付的第二期股權轉讓價款29.59億元。2月7日，中天金融再發公告稱，尚未收到應付的第二期股權轉讓價款及第三期股權轉讓價款三分之一的股權轉讓價款。其1月19日向佳源創盛發出催告函後，後者於1月29日提出付款計劃，相應付款時間延遲至2022年3月28日前和6月28日前。
佳源創盛為佳源系旗下另一地產平臺，實控人同為沈天晴，後者持有佳源創盛98.83%股權。2020年7月，佳源創盛將持有的五星電器股權轉讓，轉讓後，其核心主業僅剩下房地產業務，土地儲備主要集中在杭州、嘉興、青島、重慶等一二線城市。
資料顯示，2019年、2020年及2021年上半年，佳源創盛營業收入分別為258.1億元、258.7億元和84.9億元，歸屬於母公司所有者的淨利潤為18.7億元、14.7億元和3.9億元，呈逐年下降趨勢。此外，隨著地產開發業務佔用資金逐漸擴大，近兩年，佳源創盛的經營活動現金流淨額也不斷減少，存在可能階段性面臨經營活動現金流波動的風險。
佳源創盛公司債半年報顯示，2022年6月-9月，佳源創盛共有4筆公司債到期，金額約20億元。
行業持續處於下行，有業內人士認為，佳源與中天的交易能否繼續完成仍存在變數。“這個交易金額對佳源的體量來說不算小，加上行業整體環境不樂觀，交易會不會繼續很難說。”
