我們討論房價的主要考慮三個決定變數：一個是公共服務，它是決定性的。其次私人服務，它是配套性的，最後是你以為很重要的，但在我看起來不太重要的一個因素，就是房屋的居住功能。用它可以解釋房價是怎麼構成的。
那麼決定一個房價你比如說一平米10萬塊錢的大頭是誰決定的，小頭又是誰決定的呢？在我理解的話，大頭實際上是由公共服務決定的，其次可能是由私人服務決定的，最後房屋本身的居住功能其實價格不高。
如果是這樣子來界定的話，我們先看一下這個公共服務的重要性。舉個例子，最簡單的公共服務就是教育。例如說學區房，學區房是一個非常重要的概念，就是你只有買了房之後你才能就近的去上學，成為業主才能就近上學。這個是一個就近上學和一個不就近上學兩者之間的比較， 你不可能早上帶著孩子穿過半個北京城然後到另一個地方去上學。既然是就近上學，那麼孩子離學校之間可能物理半徑2公里左右，畫個圈，這就叫學區了。但是兩公里之內的那個學校可能是重點校，也可能是非重點校，所以當然家長總是希望把孩子送到重點校去。送到重點校去，按照就近入學的原則，你只能就近買房，這就是學區房的來歷。所以我們現在來看的話，學區跟非學區之間的價格的主要的差異是由於公共服務導致的， 那麼還有醫院，還有交通出行的便利，譬如說一出門是不是有足夠的地鐵、通勤條件怎麼樣等等。還有一個就是部委辦局的集中程度。因此，教育也好，醫療也好，通勤也好，職場也好，決定了這個房屋的價值的一大部分。所以公共服務當中，一大塊你就購買了學區的許可證、醫療的許可證、就近交通的許可證等等，還包括職場的許可證。
第二塊就是我們講的私人服務，私人服務很大程度上取決個建築物周邊的配套設施的完善程度。十萬塊錢一平米的房子，可能七到八萬塊錢都是由這兩個因素決定的，最後一塊才是這個住宅本身，你的房子好不好、是不是明廚門、明衛、層高怎麼樣、戶型是否方正、物業管理如何，這僅僅是涉及到房屋的居住功能。
我舉一個比方吧，要是在北京，買個80平米的房子和離北京比如100公里左右的房子相比較，你完全可能會買280到300平米的很舒服的大宅子。但So what，你能不能在北京100公里以外的地方，在荒郊野嶺的地方買一個大房子，很舒服，你覺得說這房子值，才1萬塊錢，而北京那個80平米的500萬的房子就不值了？不是的，人不是魯濱遜。所以住宅本身的居住功能其實是非常小的一個功能，並不構成住宅的絕大部分的功能。這樣子就決定了住宅本身對房價的構成貢獻不是特別大。
在北京、上海、廣住的學區房的典型的特點是什麼呢？你可以把戶口遷入，這個學區指標沒有被佔用，你的孩子可以就近上學， 但那個房子太破了，太小了，以至於不能住人。那這個實際上不可居住學區房是一個學區許可證的交易價格。如果說五年可以使用一次許可證的話，那你就相當於你戶口遷入，然後孩子上學， 五年之後那個學區的指標就騰出來了，你的孩子也應該從小學進中學了，那個時候許可證就進行再次的交易再賣掉，搞不好你還沒賠錢還賺了錢。
所以不可居住的學區房帶有典型住宅的許可證交易的價值，尤其是學區許可證交易的價值，你購買的是一個無限期的許可證，你所使用的是這個許可證當中的五年的許可證價值， 或者是六年的許可證價值，沒被使用的你還可以再次轉讓，轉讓的時候可能許可證還增值了。但我們必須看到，隨著中國如果人口的拐點到來的話，這個學區許可證價值有可能是會下降的。
第二塊就是我們講的私人服務，一個城市並不是憑空而長起來的，它是慢慢的有機生長的，叫羅馬不是一天建成的嘛，所以當你需要周邊有一個完善設施配套的時候，包括酒店、餐飲、娛樂、交友，這也不是特別容易的事情。
如果你特別強調居住屬性和居住功能，最早的時候你就很確定的選了一個高品質的， 當時就已經很繁華的地方，但未來如果你所選的這個好房子在市政的基礎服務方面，在私人服務方面的改善不太大的話，那這個房價的漲幅也是有限的。這就是我們所看到的北京、上海、廣州等等的老城區。有一些老城區的不錯的房子在十年前或十五年前是相當可以的，但現在你回過頭去看的話，漲價也不多。
所以你好好想想你買房是你要選漲價漲的特別多的，具有巨大投資潛力的房子嗎？要看未來的城市的中心在哪兒，副中心在哪兒。市政服務和私人服務改善的潛力最大的地方就是未來房價上漲最多的地方。你要僅僅選房子的居住功能嗎？那你可以關注房子的品質，但往往你去投資房子的時候，你不需要考慮那些，因為居住屬性對於房價的決定性的因素很小，而房價的決定性的因素是在於公共服務和私人服務。請記住，你所選的並不是那個房子，而是那個房子所在的地段覆蓋的由政府和企業家辛辛苦苦付出之後，給你帶來的公共服務和私人服務。
所以你睡在哪兒，那個房子的居住功能看起來沒有那麼重要。
