秦虹 中國人民大學國家發展與戰略研究院高階研究員、中國宏觀經濟論壇（CMF）主要成員，住建部政策研究中心原主任，本文刊發於4月2日中指研究院微信公眾號。
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關於今年房地產市場的調控政策問題。我們看到金融委316會議對當前的風險問題的防範都做了積極的部署，其中一些表述對房地產政策也給了非常明確的訊號，如積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策；及時研究和提出有力有效防範化解風險的應對方案；提出向新發展模式轉型的配套措施等。我覺得這是非常正面的，對行業加油鼓勁都是非常有價值和有意義的。
隨後我們看到銀保監會、證監會、財政部都分別表態貫徹“316會議”精神，其中對房地產企業有關問題也都做了積極的表態。比如銀保監會說重點支援優質房企兼併收購困難房企優質專案，積極推動房地產行業轉變發展方式；證監會也提出積極配合相關部門有力有效化解房地產企業風險；財政部說今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。我認為這是對當前房地產市場真實情況的積極回應。隨著“316會議”之後一系列相關政策的落實，我相信中國房地產市場下行調整、房地產企業違約造成新壓力的情況會得以好轉，隨後房地產市場就會逐步企穩。
據此，對今年房地產調控的政策我大致有這麼幾點認識：
判斷1：房地產市場今年總體發展的外部環境相對去年還是寬鬆的。去年以房地產企業“三條紅線”管理、房地產貸款集中度管理政策等為代表各個方面都是收緊的。但是今年總體應是寬鬆的，特別是信貸方面，劉鶴副總理主持金融委會議時強調：貨幣政策要主動應對，新增貸款要保持適度增長。從去年10月份以後央行積極地推動滿足房地產合理的貸款需求，為什麼效果低於大家的預期？這是因為在房地產市場下行的過程中，無論是商業銀行、購房者還是地方政府，對房地產信用的偏好都是下降的。但是隨著更多的有利於化解房地產企業風險的政策舉措的出臺和落實，對整個房地產市場的恢復和穩定是有積極意義的。
判斷2：今年房地產市場因城施策調控的著力點是在土地端。去年除了“兩市（上海、北京）+四省”土地出讓收入沒有負增長之外，其他省市土地出讓收入都是負增長。基於土地出讓收入對地方政府以及保供給的重要性，今年土地招拍掛的環境、政策、條件應是友好的，以鼓勵或吸引房地產企業拿地。原因是土地出讓收入對地方的財政收入、政府債務的影響都非常大；除此之外還有一個重要原因，就是連續3年多的新開工面積負增長，其實已經導致了一部分城市供求關係發生了變化，所以部分地方政府今年需要積極地加快、加大力度推動土地出讓。但開發企業又有各種原因拿地的能力和動力是不足的，所以在土地市場上會有更多的比過去更優惠的條件吸引開發企業購買土地，包括房價和地價之間的差距會拉大讓企業能夠盈利，也包括在競自持、競配建等的比例減少，也包括土地保證金、土地出讓金交付的優惠等，我認為今年的土地市場可能是一個比較好的機會。
判斷3：關於房地產市場需求端的政策會是“有守有松”。過去需求端的政策主要以限為主，房地產調控有個“五限譜”，限購、限價、限貸、限售、限籤等各種限。但是我認為今年根據不同的城市供求關係的情況，需求端的政策會“有守有松”，大家不可抱有過高的期望。說能不能像過去一樣，一下子把這幾個“限”全部取消，來個政策180度的轉變，我認為大致是不可能的，因為穩房價、解決好大城市住房的突出問題，依然是未來長期發展的要求。因此目前房地產市場的政策主要是託而不舉，防止市場出現更大的風險，托住這個市場，必須因城施策，以穩為主，並不是要刺激這個市場出現新一輪的上漲。
判斷4：“房住不炒”，解決好大城市的住房突出問題，實現“三穩”、良性迴圈、健康發展，探索新的發展模式等，將是對房地產行業長期的政策要求。房地產企業要有比較長期的對政策的預判。
針對當前的市場情況和政策情況，企業應該怎麼做？我覺得企業也是分各種型別，總的來講，我用“三個自”來表達，即：自救、自律、自勵。
第一， 自救。面對當前的困難，房企應“穩創新、慎自棄”。其實自去年下半年以來，面臨風險壓力的企業遠不止目前看到的已出現違約的這些企業。但面對生存壓力和遇到新問題，還是有相當部分房企不等、不靠、不僥倖，用創新的思維積極應對，促進了銷售、盤活了資產、調動了資源，開源又節流，不斷實現自我超越，重振了自信，渡過了難關。當然也有房企自救沒有那麼順利和成功。總的看，創新舉措積極自救，是房企化解風險最可靠的辦法，可以主動創造擁有未來的機會。而自棄，將會損失房企多年積累的品牌、信譽和社會形象，甚至失去自我，喪失參與再發展的機會。
第二， 自律。面對行業的發展，房企應“穩經營、慎盲行”。這次市場調整充分暴露出部分房企過去枉顧房地產市場調控的大趨勢和基本的商業邏輯，盲目“拿高價地、融高息錢”，因而出現了風險。這些企業嚐到了透過用槓桿加到極致的方法來追求企業上規模所帶來的苦果，可謂教訓深刻，應當認真汲取。房地產企業要尊重規律、尊重常識，遵守基本的商業邏輯，不盲行，做到投資研判精準、財務健康安全、產品迭代升級、營收創新多元、降本提質增效，全心全意圍繞需求實現高質量供給才能穩步發展。自律，應是房企在未來發展中必須堅持的原則。
第三，自勵。面對未來的趨勢，房企應“穩轉型、慎轉行”。未來房地產業創新發展的空間仍然很大，盲目跨界轉行亂投資是有風險的。我們所說的房地產業的轉型是圍繞房地產主業的經營理念、盈利模式的轉變，而不是轉行。“十四五”期間新建商品房需求空間仍大，未來還要探索新的發展模式，因此，圍繞房地產這一主業，透過資產的綜合經營管理，轉換業務和盈利模式，增加長遠可持續收益仍有巨大空間。關鍵是，房企要緊緊圍繞以為客戶創造價值為核心謀發展，精益化管理、多元化盈利、數字化賦能、降本提質增效、組織最佳化重塑；要平衡好增長、盈利、風險三大要素；要做優長項、善於合作。自勵，是房企抓住我國增量結構調整和存量提質更新並重的發展機遇，重振信心、佈局未來、走向更強的重要基石。
