基本案情

劉某與劉某紅系親兄妹，其中劉某45歲，劉某紅30歲。劉某紅一直在幫劉某經營一間商店，劉某每月向劉某紅支付2500元的工資。

2014年5月，劉某欲在佛山市南海區購買一套商品房，因劉某年紀偏大，不符合最長按揭貸款年限30年的要求，故找到劉某紅，希望以劉某紅的名義貸款，劉某紅同意，但雙方沒有簽訂任何借名買房的相關協議。於是，劉某與開發商簽訂了《商品房認購協議書》，並支付了首付款30萬。劉某紅以買受人的身份與開發商簽訂了《商品房買賣合同》，並向中國銀行申請按揭貸款50萬元，劉某作為保證人為劉某紅提供了貸款擔保。貸款發放後，劉某每月25日前向劉某紅的還款賬戶轉款3500元，用於劉某紅償還商品房按揭貸款的本息。2016年3月，該商品房辦理了房產證，登記在劉某紅名下。該商品房的所有的購房資料包括《商品房認購協議書》、《商品房買賣合同》、不動地產登記證（房產證）、支付購房款的憑證、物業維修基金繳納憑證、物業管理費繳費憑證等均由劉某保管。

2016年9月，劉某住進了以劉某紅名義購買的商品房。2018年5月，劉某提出將登記在劉某紅名下的商品房更名時遭到拒絕，並提出劉某要給20萬元，才肯更名，且向房管局申請房產證報失，並重新辦理了該商品房的不動產登記證（房產證），遂兩兄妹反目為仇。

劉某及其妻子在佛山南海區某公司購買了2019年的社保後，向法院起訴劉某紅，並提供《商品房認購協議書》、《商品房買賣合同》、不動地產登記證（房產證）、支付購房款的憑證、物業維修基金繳納憑證、物業管理費繳費憑證、每月轉賬至劉某紅的還按揭貸款賬戶的銀行轉賬憑證、入住該商品房的照片等作為證據，請求法院判決確認劉某為案涉商品房的實際夠買人及劉某紅協助辦理房屋所有權轉移登記。在庭審中，劉某紅抗辯該房屋系劉某紅購買，首付款系向劉某借款，並由劉某直接支付給開發商。同時，法庭傳喚按揭貸款的銀行出庭，按揭貸款的銀行表示同意處理案涉商品房，但應還清所有貸款。劉某在庭審中表示其願意向按揭貸款的銀行償還剩餘的貸款。

法院判決

一審法院：判決確認案涉商品房的物權由劉某實際購買，劉某紅應協助辦理不動產登記變更手續。

二審法院：劉某紅不服一審判決，提起上訴，二審判決維持一審判決。

再審法院：裁定駁回劉某紅的再審請求。

法律點評

本案中，劉某為借名買房的借名人，劉某紅為出名人。劉某紅主張案涉商品房為其購買，首付款是向劉某借款，並由劉某代付，不符合常理，一是，所有辦理購房手續的材料均由劉某保管，且劉某入住了案涉商品房，因為一般人自己購買房屋，不會將辦理購房手續的材料交給他人保管，且一般情況下不會給他人入住，二是，雙方並沒有簽訂借款合同或寫借條。劉某雖然未與劉某紅簽訂借名買房的相關協議，但其向法庭提供了支付首付款的憑證、購買案涉房屋時與開發商簽訂的《商品房認購協議》、《商品房買賣合同》、案涉房屋的物業維修基金繳納憑證、物業管理費繳納憑證、每月以劉某紅償還按揭貸款的金額固定轉款給劉某紅的還款賬戶等證據，足以認定其為案涉商品房的實際購買人，且因購買了佛山市的社保，符合商品房所在地的購房政策，故法院判決劉某的訴訟請求。

借名買房應注意的事項

借名買房基本都是發生在親朋好友之間，有一定的信任基礎，但借名買房的風險是不言而喻的，尤其是沒有簽訂借名買房的相關協議的，當名義人反悔且不能協商時，借名人不僅要透過訴訟途徑，而付出精力和財力，同時也一段感情就此破裂，而且不一定會得到法律的支援，比如借名人不符合當地的購房政策時，法院將會判決不支援。因此，萬不得已需要借名買房時，應注意如下事項：

一、借名人應與出名人簽訂借名買房的相關協議，而且支付相關費用時，一定要注意從借名人名下的銀行賬戶中支出，替出名人還按揭貸款時，轉款單上最後備註“還XX房的按揭款”。

二、借名人應儲存所有辦理購房手續的材料，包括但不限於商品房認購協議書》、《商品房買賣合同》、不動地產登記證（房產證）、支付購房款的憑證、物業維修基金繳納憑證、物業管理費繳費憑證。

三、借名人應及時入住以出名人購買的商品房，並儲存相關裝修及居住的證據。

四、借名人應確保自身符合出名人購買的商品房所在地的購房政策。

五、借名人保全借名買房的相關證據，比如證人、錄音、錄影等。

法律連結

民法典：

第二百一十五條  當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

廣東省高階人民法院《關於審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》

二十八、借他人名義購買房屋，借名人請求確認房屋歸其所有的，不予支援。借名人請求出名人（登記權利人）協助辦理房屋所有權轉移登記的，可予支援，但在房屋限購範圍內，借名人不具有購房資格的除外。

結束語

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