今天，“北京大爺1300平米的宅子”話題在網上刷屏了，喊“土”和喊“壕”的，皆大有人在。
衚衕的平房分為“私房”和“公房”。
先說一般人都能買得起的小面積平房。
1
申請式平房退租的實施，讓平房價值體系雖然沒有明顯變化。曾幾何時，拆遷（徵收）讓平房的買家看到了資產翻倍的預期。
比如，原來平房的“徵收價格”其實與我們想的不一樣，公式是這樣的——
P(徵收總價值)=S(面積)×K(市場評估單價）+B(小面積補足款)
這麼來說，比如K=13萬/平米，你的房子只有10平米，因為“小面積補足款”的存在，拿到的總金額能達到240萬左右，折算下來的單價是24萬/平米。
顯而易見，面積越小單價越高。
但如果是公房，自願申請把平房“賣給實施主體”，原來的“B”取消歸零。
因此，所有的單價都是12~13萬/平米，面積越小，其實就並不佔優勢了。
問題就是那些私房，買的時候如果10平米，挨著比較好的學校，單價可能到30萬/平米，總價300萬。那麼如果“自願遷出”，補償總價原則上只有130萬。
想象一下，300萬進，130萬出。
所以，北京胡同平房靠“拆”或“騰”來體現價值，這條路只能躺平了。
2
還有一個重要的規律，平房的價格和樓房有著微妙的對應關係。
去年，一位拆哥粉絲買了西城什剎海片區的一間平房，總價300萬，今年大概在330萬，有什麼規律嗎？
二環內平房還有一定的教育優勢，相當於一張門票，無論面積大小，哪怕是5平米，總價也不會低於某個數值。如果這麼算下來，小面積單價高，不足為奇。
而且，它的總價和“樓房首付款”呈現高度相關性，在0.9~1.0倍之間浮動。還是什剎海片區，好學校的房子總價門檻從600萬漲到650萬，滿五唯一的房子一般只貸款300萬，所以首付門檻從300萬調至350萬，相應的平房價格按比例浮動。
也就是300萬，是衚衕平房的一張保底線。
3
北京胡同的平房，不像獨門獨院，其實私密性並不是特別好。
不過也有人說，這是難得的人情味。
比如2003年北京在東一環的南池子開發了一批總高兩層的新式四合院，統一給建設的新房。原地居民回遷購買，還是5~6戶人家共享一個院子。
所以說，70平米900多萬，兩層小複式，帶獨立廚房衛生間。產權是二類經適房，多3%地價款。
單價也就在14萬一平左右，做民宿的多，也沒有顯得特別“壕”。
衚衕的平房到底值不值錢，私密性取代了人情味，佔據了主導地位。
二環內商品房四合院，還可能有新房大宅子賣嗎？未來還是會有的，比如鼓樓大街8號線織補地塊，按原來規劃圖就是1-2層的大院子。
此外，金寶街3號地，則是妥妥的北京老城“日月同輝軸”之上。最近，陳麗華的富華置地，也籌備開發12套佔地1000平米的二進院系列，總價預計1.5億起步了。
