北京樓市：市場進入下行週期，依舊一房一價

大家好，我是京爺，一名北京房產實操專家，擁有十年房地產行業經驗，是少有的能夠切入北京房產全流程交易與大資料分析的諮詢師！以下為公眾號提問精選：

1、提問：現在進入降價階段了嗎？手頭的房子要不要降價賣？還是跟上一套成交持平略高才賣？

回答：你好，可以肯定的是，目前市場進入下行週期。一般這種週期的表現是：帶看量和成交量明顯下滑，誠意賣或者著急賣的房源開始降價，不著急的依舊高掛但有價無市。如果是著急置換或者用錢，確實想快點賣，那價格方面就得犧牲一些。目前價格應該是要略低於最新成交價的。當然，這些都是整體分析，具體到個體，依舊是一房一價，有沒有人願意接盤才是關鍵，所以你可以先感受一些市場有沒有人接受你的價格，掛一段時間就能認清市場情況了。詳見星球資料《京爺北京買房十大頂級思維》

2、提問：京爺你好，本人首房首貸，想以投資（長期價值持有）買一套、非自住準備出租出去。

預算：首付100-200萬。要求：跑贏大盤、好出租、不至於不好賣。關注或者傾向的區域：望京、雙井、朝青（主要考慮到在CBD附近出租需求大）有兩個方案一：次新小區買一居（例如青年匯）；二：老小區買二居（例如花家地）1、京爺是否還有其他區域推薦？2、是次新小區一居更合適還是老小區二居更合適？3、房屋朝向租客一般不計較但是買賣很看，您建議我需要限制朝向嗎？

回答：1、如果是考慮一居室投資，穩健一些的邏輯是：好地段，次新一居。望京、朝青、雙井、九龍山等區域都是沒問題的。比如金港國際、CBD傳奇等。2、次新小區一居、老小區二居，那肯定是次新的一居好一些，升值性不僅好，而且還穩健，沒什麼溢價。老小區，其價值衰減比較快。其實你可以想一下：如果買老小區兩居，選擇是不是到處都是，而次新一居，其實能選的小區並不多，這就是次新價值的底層邏輯。3、能選朝向就選好朝向，如果沒有好朝向，小區很好，那也可以考慮。詳見星球資料《北京板塊選擇頂級思維》

3、提問：京爺好，sfsd，預算600之內，最近看了富力又一城的C區。說實話，小區品質戶型及價格，我都很滿意。唯一不甘心的就是地段差了些，之後看五環外的二手房，如回龍觀的新龍城、智慧社，都感覺有落差，而且價格上價效比也不高。求京爺給指條路，讓我堅定想法，到底是選如回龍觀的地段，還是像富力又一城的品質？

回答：你好，其實這兩個小區的優缺點你已經非常清楚，剩下的就看自己側重什麼了。富力又一城C區，品質還不錯，地段確實差了一些，不過也不是不是不漲，跟著北京大盤是沒問題的。回龍觀的新龍城等小區，板塊好一些，品質不算好，但升值性還是非常不錯的。我個人認為在這種情況下，更建議你結合工作通勤來選擇，畢竟房子也是拿來住的。如果特別看中升值，那自然是選擇回龍觀次新好一些。可以參見星球資料《新房、二手房看房選房攻略》

4、提問：請問京爺對永定門外的老小區怎麼看，比如革新裡，管莊26號院。（首付有限買不了中海紫御公館這些次新）史家校長輪崗到革新裡小學會使這邊的房子增值嗎？

回答：你好，如果為了上車，也是可以賭一把輪崗效應。但是僅僅是為了投資，還是算了，這波利好透支了一些，過段時間再說。可以查詢咱的小程式檢視小區歷史成交紀錄

5、提問：京爺，運河三傑是哪幾個小區啊

回答：你好，這是一個民間說法，應該是指運河灣、自由城、百合灣這幾個盤。這幾個盤位置比較好，交易熱度高，備受投資客青睞。可以參見星球資料《北京規劃資料包》

6、提問：京爺，我們現有子彈150，門頭溝金泰麗灣5號院兩居一套，還有貸款未還清（30年貸款已還6年），考慮交通便利和資產保值性，想置換石景山雍景四季，或朝陽區域交通方便地區的兩居室。麻煩給些建議，非常感謝。

回答：你好，換，那是一定要換的，門頭溝房產沒啥價值。雍景四季小區其實不錯，有一定的升值性，居住也可以。如果是偏向於增值，可以考慮去東部朝青看看，熱度很高，升值性好，或者看看四惠。可以繼續留言。詳見星球資料《這些二手房跑贏大盤》

歡迎提問，內部資料：

《京爺北京買房十大頂級思維》

大資料：

《獨家撿漏榜，每日北京降價房源統計》

《獨家樓市大資料實時監測，這些板塊正在上漲》

《北京各小區歷史收益統計，讓你成為投資專家》