今天舉三個例項說說月租金20多萬的房子是不是很保值。
1.國英一號
位置：北二環車公莊
面積：1067平五居
掛牌價：7230萬
月租金：23萬
小區近90天房源成交：1套
點評：國英一號位於北二環外官園板塊，2000年的房齡在片區內就算是比較新了，小區1000米範圍內有2號線，4號線，6號線，13號線四條地鐵線，到西直門嘉茂，金融街，西單等商圈都很方便，西城的房子，最小戶型還有110平掛牌價700多萬的兩居。
為什麼這小區三個月只有1套成交呢？因為缺點也很明顯，小區就一棟臨街塔樓，400多戶的體量，沒有什麼社群院落和環境可言，3梯35戶的居住密度可不小，而且大部分都出租用作辦公了，加上低層為底商，物業費雖然只有3塊多，但毫無居住氛圍和品質可言，所以流通不好也能理解了，月租金23萬，乍一看不便宜，但相當於每平6.95元的日租金，放在二環這個地段，租個寫字樓差不多也算是正常水平了。至於保值角度，從2015年到現在的資料來看，小區除了110平的房子，其餘大戶型都不太好賣，更別提1000平的房子了，一套成交沒有，何談保值？
2. 觀唐
位置：朝陽中央別墅區
面積：471平獨棟別墅
價格參考：4500萬左右
月租金：21萬
小區近90天房源成交：0套
點評：觀唐算是當年很多人的dream house了，也是朝陽靠近五環為數不多的的獨棟別墅之一，300-500平的大獨棟，四合院主導，小區還有人工湖，屬於市面上的稀缺產品了。
從成交來看，關注二手房的看官們並不買賬，三個月沒有成交，你可以說是房齡不新了（05年建成），產品過時了，其實還有地段並不在中央別墅區核心區的原因，總價動輒四五千萬也導致觀唐不如別墅區裡那些2000-3000萬的上車盤更好流通，所以保值屬性也一般。但從租賃市場來看，相比二手房交易，還是有市場的，畢竟從辦公室的角度，別墅的租金和麵積開公司相對實用，而且靠近機場，公司老闆或業務員出差或洽談業務也更方便一些，還有就是一些大公司為了解決高管和外籍員工的住宿問題，會租下一些高階社群大平層或別墅作為員工福利。
3. 富力十號
位置：朝陽雙井
面積：229平3居
掛牌價格：3650萬
月租金：7萬
小區近90天房源成交：1套
點評：作為三環內知名豪宅，國貿cbd輻射，雖然流通遠不如上車門檻更低的太陽公元，泛海國際那麼顯眼，但在區域內還是價值最高的標杆社群，提到富力十號，不少人會拿廣渠金茂作比較，從品質上來看，這倆其實屬於同一級別的社群，名氣上因為有不少明星住在金茂，知名度十號略遜一籌。價格方面，金茂北區低樓層282平的4居4月份成交價3880萬，現在高樓層4100萬，富力十號288平低層4居4月成交3745萬，7月成交價4600萬，現在掛牌價格4780萬，十號比金茂“抖”的更多，可能是環線位置的原因，金茂戶型比富力更好，富力282的戶型客廳要麼朝西，要麼朝東。從十號的保值來看，要比前面提到的兩個二手房小區要好了不少，但確實靠近市區4000萬左右的房子也會面臨不好流通的問題。
總結：
1.舉了個以上三個高租金小區的例子不難看出，房價如果想跑贏大盤必須做到區域標杆的水準，這個標杆不是指價格最貴，而是地段，品質，戶型，價格，物業等因素都要兼顧，其中一條不具備，就會直接影響到流通保值。
2.二手別墅談保值很難，雖然稀缺，但價格門檻高，高淨值人群對房子選擇更為挑剔和苛刻，即使是已經發展很成熟，大家公認的中央別墅區，過3000萬以上的房子也不是很好流通，大部分別墅產品保值能力不是很好，買別墅，重點關注對產品的要求，和圈層的選擇，可能更為實際。
3.如果你不是終極改善需求，選擇了以上三類小區，我建議你還是要關注板塊熱度和二手房流通性，也許你說到時候可以割肉賣，房子還是區域內價格最高的，但我想說，沒有流通的產品只能成為站崗的CEO盤，和世代傳家寶，都花這麼多錢了，幹嘛不挑個更好的呢。
