每經特約評論員 尹中立（榮盛發展首席經濟學家、中國社會科學院房地產金融研究中心主任）
房地產市場屬於週期波動的市場，市場參與者必須遵循週期波動的規律，準確判斷市場週期的拐點至關重要。
此輪房地產市場上升週期始於2015年初，至今已經持續運行了6年之久，此輪房地產上升週期持續時間之長創造了歷史紀錄。今年7月份之後，房地產市場出現了較大的變化，筆者認為全國房地產市場已經出現了拐點訊號。
四大拐點訊號
今年1~7月份房地產市場呈現的特徵是：土地市場供需雙雙疲軟，融資環境持續偏緊；房地產開發投資增速、商品房銷售面積、商品房銷售額增速均已連續兩個月放緩；新建商品住宅、二手房價格漲幅全面回落。
一是房地產開發投資增速持續小幅放緩。房地產開發投資增速連續兩個月小幅放緩。今年1~7月份，全國房地產開發投資84895億元，同比增長12.7%；兩年平均增長8.0%，增速較上半年小幅回落0.2個百分點，連續兩個月小幅回落。其中，住宅投資63980億元，同比增長14.9%；兩年平均增長9.4%，增速連續三個月小幅回落。
先行指標顯示，房地產開發投資增速仍將持續放緩。今年1~7月份，房地產開發企業土地購置面積同比持續下降；房屋施工面積增速持續放緩；房屋新開工面積增速持續放緩，並出現年內首次同比下降（-0.9%）。
二是土地市場供需整體雙雙走弱。今年1~7月份，房地產開發企業土地購置面積8764萬平方米，同比下降9.3%；土地成交價款5121億元，同比下降4.8%。
住宅用地市場供需雙雙持續下降，“兩集中”政策改變市場節奏。中國指數研究院統計的全國300城住宅用地供求規模均有所下降。1~7月，全國300城住宅推出用地規劃建築面積同比下降13.8%，成交規劃建面同比下降16.7%，降幅較上半年均有所擴大。7月當月沒有重點城市集中土拍，土地出讓金漲幅顯著回落，住宅用地價格回落，溢價率走穩。中國指數研究院資料顯示，今年1~7月，全國300城市土地出讓金總額為32123億元，同比增加1%；住宅用地成交樓面價顯著回落，溢價率走穩。
三是融資環境持續整體偏緊。今年1~7月份，房地產開發企業到位資金118970億元，同比增長18.2%；兩年平均增長9.2%。從兩年平均增速來看，國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款分別增長0.08%、7%、15.6%和11.7%。
國內貸款連續兩個月同比下降，銷售回款佔比呈現回落趨勢。在房地產金融宏觀審慎管理要求下，房地產金融環境持續收緊。國內貸款同比下降4.5%，已連續兩個月同比下降。在商品房銷售增速放緩，個人按揭貸款收緊的影響下，定金及預收款及個人按揭貸款佔資金來源比重呈現回落趨勢。
四是商品房銷售增速放緩，房價漲幅回落。今年1~7月，商品房銷售面積、銷售額兩年平均增速連續第二個月同步放緩。今年1~7月份，商品房銷售面積101648萬平方米，同比增長21.5%；兩年平均增長7%。商品房銷售額106430億元，同比增長30.7%，兩年平均增長13.1%。商品房銷售面積、銷售額兩年平均增速連續第二個月放緩。
今年7月當月，商品住宅銷售面積同比下降。1~7月份，商品住宅銷售面積同比增長22.7%，兩年平均增長7.9%；商品住宅銷售額同比增長33.1%，兩年平均增長15.6%；兩年平均增速連續第二個月放緩。7月當月，商品住宅銷售面積同比下降9.5%，較2019年同期下降0.5%；商品住宅銷售額同比下降7.2%，較2019年同期增長9.3%。
新建商品住宅、二手房價格漲幅全面回落。7月份，70大中城市中有51城新建商品住宅價格環比上漲。各線城市新建住宅和二手住宅價格漲幅均放緩。被約談城市，房價漲幅過快的勢頭大都有所收斂。7月，前期房價上漲較快的上海、廣州、重慶、合肥等地，房價漲幅顯著收窄；深圳二手住宅價格環比下跌0.4%，連續三個月環比下跌，且降幅在進一步擴大。
共同富裕將影響房地產
上述市場資料表明了市場出現拐點訊號。結合最近出臺一系列政策訊號，筆者認為可以進一步確認市場出現了拐點訊號。
8月17日，習近平總書記主持召開中央財經委員會第十次會議，主要研究共同富裕問題，同時研究了防範化解重大金融風險、做好金融穩定發展工作問題。這兩項工作都與房地產市場密切相關，理解這次會議精神對判斷房地產政策趨勢有重要意義。
會議強調，共同富裕是全體人民的富裕，是人民群眾物質生活和精神生活都富裕，不是少數人的富裕，也不是整齊劃一的平均主義，要分階段促進共同富裕。暢通向上流動通道，給更多人創造致富機會，形成人人參與的發展環境。允許一部分人先富起來，先富帶後富、幫後富，重點鼓勵辛勤勞動、合法經營、敢於創業的致富帶頭人。要堅持循序漸進，對共同富裕的長期性、艱鉅性、複雜性有充分估計，鼓勵各地因地制宜探索有效路徑，總結經驗，逐步推開。
會議還指出，在高質量發展中促進共同富裕，正確處理效率和公平的關係，構建初次分配、再分配、三次分配協調配套的基礎性制度安排，加大稅收、社保、轉移支付等調節力度並提高精準性。
在筆者看來，房地產市場是居民財富的主要載體，要實現共同富裕的目標就必須涉及完善房地產稅收政策。中央財經委會議只是對共同富裕作了方向性的描述，並沒有具體的操作措施，但可以參考浙江在建立共同富裕示範區的政策措施，透過其他途徑推測出可能出臺的政策措施。
核心內容是完善面向高收入群體的收入分配政策。當前，我國主要以間接稅為主，往往具有累退性。從功能上看，直接稅更有利於縮小收入差距。個人所得稅方面，要更加註重對低收入者的保護，完善專項附加扣除政策。有專家建議在減免其他稅種或降低稅率前提下，適時開徵財產稅（如房產稅、遺產贈予稅等），調節高收入群體收入。
筆者認為，中央強調共同富裕，對房地產行業將有直接衝擊，主要表現在以下幾個方面：
第一，政府將增加保障性住房的供給。從“十四五”規劃已經清楚地看出，政府為了減輕年輕人的購買壓力，會大幅度提高保障性住房的供應力度，尤其是增加保障性租賃住房的供給。對應的土地供應也優先確保保障性住房，將對商品住房的供給和需求都產生擠壓，減少了房地產開發企業的市場空間。
第二，調節高收入群體的收入，將對高階住房需求產生影響。為了實現共同富裕政策目標，必然要加大行業反壟斷力度。這將對高收入行業和群體產生不利影響，進而對一線城市的高房價影響較大。
第三，徵收房地產稅將對市場產生較大沖擊。經過20多年的積累，房地產市場累積的獲利盤十分巨大，徵收房地產稅可能導致這些獲利盤集中套現，短期會對市場產生一定衝擊。
總之，無論是市場執行的特徵，還是政策面的變化，都預示著房地產市場的拐點已經悄然來臨。對於房地產開發企業而言，唯有順應市場潮流，努力降低財務槓桿、穩健前行才能避免各種風險和挑戰。
每日經濟新聞
