恆大最近很難。導致這個困難的最根本原因是銀行。銀行對於購房者的按揭放款卡得很緊，現在基本超過6個月了，這直接導致房產行業資金鍊斷流。年初國家約談了一個又一個城市，透過約談透過銀行所釋放出來的訊號就是房子可能是要跌價。國家這幾年出臺了很多政策，今年特別多，比如說三胎政策、雙減政策、學區房政策、教師輪值政策、限價政策等等。個人對於政策的解讀如下：
1、雙減政策是為三胎政策服務的，現在生孩子最大的是教育精力的投入，現在房子所帶給家庭的生活壓力過大，所以工作壓力也大，自然而來生活節奏就變快了。每天面對巨大的壓力，回家後還要在孩子身上耗費巨大的精力，這也是越來越多家庭不願生二胎三胎甚至於一胎都不願意生的原因。根本性來解決這個問題不光是要有雙減政策，還需要降低升學壓力，其實個人覺得把9年制義務改成12年制，大學實行寬進嚴出，把人才篩選放到高中和大學裡面，12年制義務教育重點開拓孩子的動手動腦能力、培養基礎的社會生存能力。配合國家雙減政策，切實減輕家庭中對於孩子的教育精力投入。這樣才有更多的家庭願意生三胎四胎五胎。
2、三胎政策實際是為房產接盤做準備的。有人說三胎是解決老齡化問題，其實未來都是人工智慧的時代，人力使用率越來越少。舉個例子，現在很多銀行都是自助銀行了，基本員工很少，這些人主要是輔導自助操作的。又比如說公路收費站，越來越多的ETC，方便快捷。所以個人覺得二胎三胎最主要目的是為了接盤房產的。
3、學區房政策，教師輪值政策。這個政策出臺的原因很多人解讀是為了限制房價，那我告訴你肯定錯了。首先房產行業最先開發的就是學區房，政府透過繫結學區，可以讓地價賣的非常高，提升政府公共收入，經過多年的開發，大部分城市的學區地塊都已經開發完畢，所以學區政策出來波動變化大的基本上是學區內的二手房。很多城市面臨房產的極端，比如說鹽城學區房超過3萬，非學區房可能只有1萬，政府這樣操作的目的是想把1萬的房子變成2萬以上，這樣這些新開的地能夠賣出更高的價格，最終提升公共收入。
3、限價政策。這個政策不光是要限制高價，現在也限制最低價。這政策的出臺，也是恆大面臨困境的最主要的問題之一。銀行卡按揭使用者導致恆大資金鍊週轉時間無限拉長，資金回籠過慢，本想透過降價處理現有資產快速補充資金流，但是政府限價令出臺直接導致上下游資金斷裂。如果低價限價令解除恆大還能撐一段時間，這段時間也是擠泡沫的時間，隨之引發的一定是房產行業的劇痛以及金融危機，只有上游銀行放款快才能讓恆大重新滿血復活。
再說一說恆大如果倒閉產生的可能性後果：恆大如果這關過不去那就是中國房產行業崩塌的開始，房價全線下跌，會引發金融海嘯。
房價下跌導致：
1、無數家庭破產，你首付300萬跟銀行貸款700萬買了房子，房子現在只值200萬，你還會還銀行貸款嗎？
2、家庭的破產會導致銀行的破產。
3、超過80%與房產行業相關的實體企業會破產。比如我們電纜行業8000家最少倒閉7500家。
4、很多地方政府會倒閉，因為近20年，國家與當地政府投入了大量的資金完成基礎設施建設，高速、高鐵、高架、機場、地鐵等等直接導致很當地政府部門負債累累，另外政府日常支出比如說公務員工資也是很龐大的，單純靠企業稅收是很難維持目前政府的收支平衡。所以還是需要靠賣地來維持平衡，並且要想快速擺脫債務最好的方式就是土地漲價。
所以國家不會讓這樣的情況出現，那麼恆大的危機也不會有這麼嚴重。恆大目前負債大約是1.97萬億，這是一個龐大的數字，但是恆大手上的土地儲備以及未售資產按照目前市場價值應該是遠超過2萬億，但是目前恆大資金得不到回籠資金鍊斷開，是最大的問題。
國家最終目的到底是什麼？
1、國家最終的目的是讓房地產行業降溫，不要讓房子漲價漲得這麼快，但是絕對不是要讓房子大幅度跌價。房地產降溫目的已經達到了，一系列的政策出臺，讓原本炒房客紛紛駐足觀望或者選擇其他投資方式，一系列的政策直接讓房產企業陷入絕境。
2、讓更多的人買得起房子。讓更多的人買得起房子，那首先需要提升家庭收入，家庭收入達不到那必然不會讓更多的人買得起房子。提升家庭收入一方面是大力扶持實體企業，這幾年國家一直在宣傳華為這樣的企業，其實國家就是希望有更多的華為出現，更多掌握核心技術的企業出現。經過這麼多年一輪一輪的洗禮之後，國家接下來對於實體企業的扶持會越來越大，可能主要會從貸款、稅收等方面扶持。貸款利率會降低、尤其是對於掌握核心技術的企業可能會大幅度降低稅負。提升家庭收入另外一方面就是人民幣全球化。國家一直這幾年一直在弄一帶一路，一帶一路一方面是為了轉移過剩產能到落後國家，幫助落後國家完善基礎設施建設。其實最大的目的是為了推動人民幣的全球化。人民幣全球化很難，前有美元歐元的攔截，後面有日元英鎊的追趕。本來薩德事件之前中日韓為首的亞洲國家有組建亞盟建立亞元區的共同意願，結果美國人一個薩德和南海圍堵策略把這個想法打得灰飛煙滅，再加上今年美國對於中國的制裁，以及對一帶一路建設的破壞導致現在人民幣全球化真的是舉步維艱。但是隨著國家意志力的提升、軍事實力的提升、經濟實力的提升以及國家自信力的提升，越來越多的國家會接受人民幣。現在美國的疫情以及美元過度增發其實給了我們人民幣全球化一個非常好的機會，另外數字貨幣可能會是人民幣全球化的一個突破口。如果人民幣全球化實現後那人民幣的通貨膨脹將會由全球人民分攤，最終實現物價降低收入提升。理想狀態下比如說現在家庭收入為8萬元，但是豬肉在15元一斤，實現人民幣全球化之後，家庭收入可能會到30萬，但是豬肉價格卻只有5元一斤，到那個時候，是真的人人都買得起房子了，人民也能過上幸福生活了。讓更多人買得起房子的第三方面就是挖掘農村家庭的購房需求。很多地方政府已經開始執行，比如說農村的房子拆遷到市區買房可以額外補貼幾萬元，後期如果加大購房補貼或者出臺相應其他優惠政策，那會有更多農村的家庭向市區補充人口，農村的耕地也更方便實現機械化、集中化或者工業化。
3、房子只住不炒。
國家一直宣傳房子只住不炒，防止不炒其實有很多辦法，未來大資料對接以後，家庭名下的所有房產都將被清晰等級在冊。國家很有可能提高二手房的交易稅，另外還有可能出現住房空置稅。
以上這些都是個人的猜測以及推斷僅代表個人意願。
綜上所述：1、恆大破產的可能性很小，極有可能國資入股對於現有到期商業承兌的兌付，對於未兌付部分，有國資背書延長兌付期限並且支付相應的利息。股權轉讓的其餘資金能夠讓恆大短暫回血。2、銀行會陸續放鬆按揭的口子，放鬆的時間基本上由政府土地拍賣土地的情況決定。土地賣不出去或者賣不出高價的時候也就是銀行放鬆口子的時間。3、根據房產行業的情況慢慢調整基準利率。
個人對於房產投資的一些建議：
1、投資需要具備稀缺性，房產稀缺性包括：好的地段、好的小區、好的房型、好的配套設施、資源的不可複製性等等。比如說別墅就是不錯的選擇，市區地段稀缺的是土地，目前三四線城市的別墅還是處於低窪地段，這個是比較好的投資方向。
2、現有房產的整合最佳化，儘可能把人口流失的城市置換到人口增長的城市，儘可能把縣級城市的房子置換到地級城市的房子，儘可能把四五線城市的房子置換到二三線城市，儘可能把地段不好的房子換成地段好的房子。
3、對於很多套房子的家庭來說，可以把現有房子進行整合，把很多套房子置換成區域位置比較好的同價值的2-3套房子。
4、其實一些三四線城市出現房價極端化的區域也是有投資空間，未來拉昇房價的方式其實不是拉最高價而是要拉平均價。比如鹽城最高房價到3萬多最低的只有1萬多，鹽城未來幾年要漲價嗎？肯定漲。怎麼漲，就是不哪些1萬多的房價拉昇到2萬多，但是最高價還是3萬多。所以選擇區域位置配套周全的低價房源也是一個不錯的選擇。
今天想的有點多了，都只是個人想法僅供參考，轉發請註明出處。
