大家好，我是一休，北京地產行業的一名深耕者，擅長多盤硬槓+深度測評+硬核爆料，堅持原創輸出，只想說點實話。
最近，很多今年壹次土拍的專案陸續開盤了，一休這次想聊聊開發商的那點事兒，也來回顧下壹次土拍的情況，開發商排名不分先後，休哥想起誰寫誰吧。
中海
可謂“來勢洶洶”啊，當時申請了18塊地，從參與份數來說不算最多，但人家個頂個都是獨立參與，太有含金量了。
畢竟每塊地的保障金都是土地價格的20%，中海光保證金就交了142億，這數字足夠全款拿下2-4塊土地了。
昌平北七家的的新地塊，就天時湯山那塊，總價不過6.66億，您懂什麼概念了吧？
在房企“合縱連橫”的大背景下，中海愣是保持我行我素的風格，是個人物。
當然，偶爾也合作開發。比如，在石景山與“絕對土著居民”首鋼集團的合作專案天璽。在朝陽與首開共同搞的中海拾光裡，沒辦法，首開對於朝陽的土地資源太豪橫，不是錢的事兒。
土拍出場自帶光環的那種咖位，劇情順利的話，那就是大殺四方了唄？最後拿了幾塊地呢？
很遺憾，0。
沒錯，一個也沒拿呢。
當然，有10塊地，還沒出結果。處於高標準方案競報階段，中海依然是有很強的的存在感。
但，一切的點評取決於結果，成年人的世界要拿結果說話。
假設中海拿了1-2塊，那屬於常規操作，完全合情合理，沒啥大吹特吹的吧？假設最後拿得不太好呢。
中海的這種做法，可能有2個原因：
一、中海目前在北京在售新盤很多，已下證貨值很充沛。北京唯一東南西北到處開花的開發商，也是北京城多年的銷冠締造者，這都是事實。
拾光裡、甲叄號院、京叄號院、寰宇視界、寰宇天下天賦等多個樓盤在手。
且中海去年在北京是拿地最多的，土地儲備很是豐富，所以沒必要湊熱鬧。
二、中海只拿好的、利潤足夠的、好去化、好開發的，門檻高，不需要飢不擇食。資本是逐利的，人家的算盤打得明白著呢。
要不然就是地王級“現金流奶牛”專案，能高週轉，要不然就是利潤回報高的，咱慢慢賣。
以上的原因，很容易分析，完全說得通。
但即便如此，戰績太差的話，我還是會覺得挺說不過去的。
且聽我細細說來，之前我也說過，買房別隻看眼前，對於開發商也是一樣的。
也是兩個原因，相對更加深層次：
一、想必大部分的吃瓜群眾們都不太瞭解，中海曾經是全國Top 3的開發商，現在以銷售額來說，基本穩居第六。
現在中海內部喊出口號“重回前三”。
二、中海去年拿地挺猛的，不僅是北京，在全國都挺猛了。但是今年的拿地預算更高，1650億預算，比去年還高了25%呢。
基於以上兩點，一休不理解，如果您奔著前三去，兜裡又不差錢，那幹嗎要很畏首畏尾呢?
況且，不說宏觀，微觀層面北京是您長期的主戰場，領先優勢不小，品牌口碑也正值巔峰，戰鬥力滿格，沒必要踩剎車呀？
有人說：不能步子邁得太大，這話聽起來沒毛病，可現在的情況是人家不差錢。而且產品設計能力完全不吃虧，成本控制也是全行業第一，也有心想要做大。
總結：如果您是奔著考清華北大，那成績明顯還是不夠的。如果是奔著弱一些的985高校，那倒也足夠了，取決於你的志向。那句話怎麼說來著？燕雀安知鴻鵠之志哉。
小故事：中海上次掉下來的原因就有土地不足，對土地要求太高。現在又到了歷史選擇的路口。。。
畢竟不是民企，搞那麼激進圖啥呢？踏踏實實退休不好嗎？
這東西，咱沒法說。怎麼講，都說的過去。一切結論，咱們還是得看最後結果，祝福中海。
卓越
算是黑馬，但也是情理之中。
這次土拍中，算是名聲大噪了，已經確定拿了4塊地。但是對於北京市場來講，大多數客戶都會感覺很陌生，但如果您總往深圳跑，應該聽到過。
何許人也呢？
1996年創立於深圳，民營企業500強，穩居百強房企。深圳的寫字樓大王，住宅領域也頗有建樹。
這次土拍中報名了11塊，即便後續那10塊毫無斬獲，那也算是戰績頗豐了。
土拍第一塊地，來自朝陽金盞，卓越成功拿下，開門紅，就此一炮而紅。預計是會獨立操盤，但是先有前輩中海率先收割了區域客戶，後有融創這種虎狼鄰居要直面硬槓，難度並不小，融創算是大家都不想碰上的那種競爭對手了，即便是近兩年封神的金茂也是要殺敵一千自損八百了，很難佔到便宜。
除此之外的3塊都是聯合拿地，求穩。
昌平兩塊都是聯合中交，預計是卓越操盤，必須得高週轉了，兩塊地難度也很大，考驗的是成本控制，很多開發商無能為力的局面。
豐臺張郭莊是合作了首開，那問題就比較簡單了，卓越操盤幾乎是板上釘釘了。
其實卓越早就試水過北京，也是有野心的，只不過沒親自操盤過。
因為萬科也是深圳的，兩者走的比較近，老大哥帶著小老弟進京也是符合江湖道義的。
石景山五里坨的翡翠山曉、昌平北七家的翡翠公園，萬科的這倆高階盤，其實背後都有卓越的影子。
綜上來看，卓越雖然拿了地。但是對資金的要求是前提，也需要對樓盤設計能力、營銷能力拿出高水平發揮才行。
至於為啥並不好過，還非要拿地？這問題我之前的文中系統分析過。
卓越屬於為了規模，甘願放棄短期利潤的型別。
小故事：一家公司的發展其實和創始團隊密不可分，但是往往也會引入職業經理人，如果這經理人證明過自己，那這事大機率就靠譜。卓越現在一門心思提升規模，衝進全國前20。而新的主帥陳凱，恰恰很擅長做這件事，他在陽光城和中南的成功，確實有機會複製在卓越身上。只不過他需要充分授權，老闆得閉嘴。
中交
全名：中國交通建設集團，央企。
與卓越類似，潛心追求規模中。
中交是綠城背後的男人，妥妥的大股東。
小故事：融創當時收購了綠城，本來都談妥了，融創的人已經進入綠城開始交接工作了3個多月了，管理層都換了。但綠城創始人宋衛平先生突然反悔了，要籌資贖股，但礙於錢也不太夠，就又把中交引入了進來。於是乎，大股東從融創變成了中交，其中江湖恩怨不少。
現在的中交身上總能看到綠城的影子，綠城也有中交的味道，相互影響。
可見中交是注重產品力提升的，但獨立操盤的時機可能還沒到，品牌稍顯不足。
但是人家沒閒著，定下了“衝擊央企前三”的小目標。第一第二自然是保利發展和中海，地位穩固，綠地雖然也排名靠前，但因為是上海的國企，不作數。
梳理一圈發現，那中交勢必要把華潤、招商這倆兄弟拉下馬才行，雖說最近幾年這哥倆運勢不太行，但難度也還真不小哇。
但是要為中交點贊，四個字，敢想敢幹。
中冶
同樣是央企，五礦集團旗下的。沒說的，有信託兜底，就是幹，就是拍，不怕算錯賬的那種。
算是小黑馬，這次拿了兩塊地，東壩和大興新城，高總價的偏遠地塊敢下手，拼殺慘烈的朝陽也能虎口奪食。
碧桂園
碧桂園這幾年在北京外圍一直徘徊呢，想往城裡挪一挪的想法還是有的。
但是沒有“產品調性”類似的恆大那麼敢幹，恆大除了起步階段在密雲以外，房山和順義也有了一片山頭，而且業績也還真行，開盤促銷這事是沒人能幹過恆大的。
碧桂園最近一直慢慢悠悠的，報名了7塊地，朝陽、通州、昌平、大興、密雲、延慶。
但目前僅有一塊入賬，通州副中心，位置地段倒是還不錯，真挺適合碧桂園用來再次過渡的。這地塊自持的面積太大，一時半會是不可能有利潤的，算是一個燙手山芋。
碧桂園目前主要是在延慶做京源著專案，定位本地改善群體和北京城區的獨家養老休閒群體。
這次土拍，本來一休預計延慶南菜園的土地碧桂園應該會重點跟進，因為符合碧桂園的樓盤定位，而且與其之前專案距離很近，拿下來做超大社群持續深耕很可行的。
不料中駿＋金輝，竟然花了45.2億，售價5.9W，驚呆了。稍微研究了一下土地情況，看來碧桂園也認為不太值當了。話說回來，中駿未免也太太飢不擇食了吧？出發點是兜底，我咋感覺是砸手裡了呢？
不得不說，這幾年碧桂園不激進了，新戰線沒太開發，老戰線也有點沒守住。
這是好事，直觀優勢來說紅線碰的少了，比老對手安穩了很多。這也是壞事，土儲問題關係到一兩年以後的江湖座次，照這樣下去，碧桂園Top 3可能不保了，融創快馬加鞭中。
萬科
地產行業綜合實力口碑的翹楚，最近幾年在北京不太敢出手了，他們的觀點：北京土地挺貴的，不太值。
曾經高喊“活下去”的萬科，在北京難道就撒手人寰了？要撤了？
不好說，隨著創始人王石和北京地區明星經理人毛大慶的離開，萬科穩重了很多，或許也和曾經的寶萬之爭有點關係？咱也不知道，反正就是拿地特謹慎。
但北七家那塊地，也有點太遺憾了吧，總價不高啊，萬科也誠心想要啊，最後就沒太拼。
但為萬科擔心就大可不必了，沒準他們有其他留在北京的方式呢，最大的可能性就是接手泰禾，機會不小哇。
一休突然想起一事啊，北京土拍史曾經發生了一樁“慘案”。
小故事：前些年，也有一次土拍新試點，有擔當的萬科積極響應，最後在永豐拿下來一塊地，100%自持。事後，領導們感覺，很尷尬，說好的供地，最後供了個寂寞？萬科也很尷尬，這還咋玩啊？瞬間套牢，成為固定資產。本想著，監管機構會網開一面，想想辦法，可是... ...
好吧，萬科自己想辦法，鬱亮親自出面，拉上了小米的雷布斯，要給小米搞“員工住宅”，訊息發出去了，合影都發了。最後被監管機構叫停，可能萬科就是從那開始看明白點什麼吧。
（題外話：小米的福利還真不錯，一直想著員工住房這事呢。後來“賊心不死”，和華潤聯絡上了，在8號線始發站昌平朱辛莊搞了一個萬橡華府。）
平安
報名了11宗土地，其中有3宗是獨立拍的。
即便真自己拍下，大機率也不會自己開發的，引入一家產品力不錯的民企是其常見做法。很講規矩，不貪吃。
雖然暫時沒斬獲，但是人家才是房地產的深度玩家，財神爺級別，阻擊個央企不成問題，財務投資的集大成者。
他們不生產房屋，也不是房屋的搬運工，但屬於資金的搬運工。枯燥乏味，樸實無華，食物鏈更上游。
綠城
與去年剛回北京的那種激烈拼殺是完全不同的，那時候是光腳的不怕穿鞋的，重回北京心切。
今年拿地，顧慮多了一點，昌平東小口和生命科學園的兩塊，都是近乎堅持到了最後，真想要，但是也真堅定，不衝動消費。
綠城今年在杭州土拍，也沒多少進展，不太應該啊，杭州是大本營啊。
是不是大股東中交的資金要留作自用？莫非不是親生的，待遇差別這麼大？誰也說不好。
合生
基本也沒參與土拍，現在貨值不少了，北京夠玩一陣的了。
而且舊宮合生ME悅與分鐘寺合生縵雲的專案畢竟都沒回流資金呢，想拿地，可兜裡也不太允許，乾脆不去了。
旭輝
很想拿地，單從土拍成交地塊中看不出來，但如果瞭解全過程的話，會發現，旭輝其實有多個地塊都是最後敗北的，忙活了半天，暫時沒結果。
究其原因：與同屬於民企的陽光城有點類似，豁不出去，不夠狠，總差在最後那一下。
一休瞬間又想起了旭輝在房山的旭輝城，是不是還有這心結沒開啟呢？
也挺有故事，旭輝也被“玩”過，有苦難言.
建發
又是一個來北京闖蕩的狠角色，低調到不像一個世界500強。
去年與融創的合作模式嚐到了甜頭，石景山的長安和璽賣的還可以。今年發揚光大，反正咱有錢，品質房企合作咱就得廣撒網。
不差錢，但也不是傻子，閩系廈門國企。
建築方面很有資源，因為出資最多，所以也會要求冠名權利，比如“和璽”這倆字，就是人家的產品線。
說明什麼呢？
並不是地主家的傻兒子，精明著呢，這是要逐漸重倉北京了，為以後自己在北京的品牌知名度打基礎呢，只不過萬事開頭難，先拿錢鋪路，交點學費。
融創
常規操作，拿下兩塊。畢竟算是剛回歸北京市場沒多久，可不能再斷貨了，穩妥點。
拿下金盞地塊，符合融創高階產品、改善客群的定調，不太在乎周圍對手是什麼實力。
石景山衙門口的那塊，算是識時務者為俊傑，聯合一級開發一起搞，把握性更大，沒有無緣無故的合作，尤其是公司實力不在一個級別的時候。
融創雖然風評偏激進，但是人家還是很一套價值觀的，財務實力其實沒什麼問題，這裡一休也深度研究過，可以單獨私信探討。
小故事：
截止目前，22城集中供地中，今年的地王就是融創，而且比第二名保利的拿的多了一倍，保利拿了10塊，融創收了21塊。
而根據2020年樂居財經的統計，全國土地儲備最多的也是融創。
說明什麼呢？
一休有兩個推斷：其一，現在的老6中海進不去Top 3，可能他們自己也心裡有數了，畢竟老4融創和老5保利，依然這麼拼，根本不能拉下馬。其二，碧桂園和萬科，有可能跌出前3，補位的可能是融創，融創＋保利的可能性相對低一點，但是也有機會。
華潤＋保利＋金地
或許是在海淀永豐版塊嚐到了聯合開發商的甜頭，這次華潤＋保利＋金地組成鐵三角。
這哥仨太有趣了，都很想拿地啊，他們一起申請了16塊地，暫時只拿下來1個。據說華潤的老總很生氣，一氣之下，橡樹灣漲價了。
金地是報名最多的，24塊，其中有2塊是獨立拿地，多心切啊這是？
保利其次，報名了23塊地，華潤報名22個。
如果三者能拿下朝陽的，估計就是金地操盤了，金地這幾年在朝陽積累了太多口碑，很有存在感。
招商
與華潤的情況類似，超級大央企開發商，這次也僅僅搞了一塊。
今年招商也挺發力的，目前全國範圍內拿地是第四的。
感覺有點經驗不足？但是不應該呀，大央企們在其他城市已經有過經驗了。
首開
北京市場的“大哥級”人物，長子那種感覺，本地國企，親兒子。
都知道中海是北京的住宅的銷冠級，但土地的銷冠卻是首開。
去年和金地合作的挺不錯的，華樾國際一期二期弄的挺溜的。
但今年首開版鐵三角少了一位，還去了對方陣營，補充進來了另一方，首開＋旭輝＋建工的組合。嗯，旭輝依然是首開的好夥伴，估計如果真拿下，那必然是旭輝操盤了。
至於是金地主動離開？還是首開有了新歡，不好說。
一休只知道現在首開的日子確實不會很好過，資金有點吃緊了，大哥自己也不寬裕。
但瘦死的駱駝比馬大，報名了21塊，僅次於金地保利華潤，起碼咱也得拿一兩塊，要不然還真不好意思混。另一個角度來說，首開畢竟還有“兜底”的職能，所以很多遠一點的地塊，也得懂事，比如大興機場那邊榆垡的地塊。
先寫這麼多吧，已經5000多字了，真是逢寫必多，哎，一個行業浸淫多年，想說的能說的太多了。
還是那句話：有啥想問想說的，可留言，可加關注後點私信提問。
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