作者丨陸離
監製丨闌夕
前幾天，本就身處多事之秋的恆大再次迎來當頭一棒，其子公司恆大財富擔保發行的部分理財產品到期沒有按時兌付。
一石激起千層浪。
這起大新聞不僅很快登上熱搜，更持續發酵，傳出了不止一個地區的恆大分公司員工上門維權的訊息。
因為除了普通投資者，為數眾多的恆大員工及其親屬朋友也是認購物件，甚至有人爆料稱自己的朋友在恆大就職實習，想要轉正需要“先花20萬購買恆大的理財產品”。
恆大集團官網隨之發出宣告，在否認公司即將破產重組的同時，承認遇到了“前所未有的困難”。
這當然是恆大自身遭遇生存難題的一個縮影。
與此同時，也折射出了整個國內房地產行業如歷經40多年發展，已經告別高速增長時代。
而那些曾站在聚光燈下，最為人熟知的房地產大佬們，也以自己的方式已經退出或正在退出舞臺中央。
1
提及李嘉誠，最為人熟知的一句評語應該是出自那篇小學生作文的“李嘉誠，名副其實，香港就是李家的城。”
從1950年創辦“長江塑膠廠”開始，李嘉誠的商業觸角不斷擴張，僅在香港一地就涉足了港口、零售、基建、能源、電訊、地產等眾多業務領域。
說香港至少有一半人在給李嘉誠家族打工，一點也不誇張。
1992年，李嘉誠在深圳投資60億，開發鹽田港專案，這也是當年最大的外資專案，此後20年間，從深圳到廣州，從北京到上海，從南京到重慶，李嘉誠在大陸地區的商業版圖不斷擴大，地產業是其中的最重要投資方向。
2013年7月，透過致富產業信託以58.49億港幣的價格出售香港天水圍嘉湖銀座商場，拉開了李嘉誠出清國內資產的大幕。
同年8月，李嘉誠透過長江實業與和記黃埔賣掉了廣州西城都薈廣場；
10月，再次透過這兩家集團賣掉了東方匯金中心；
2014年，一口氣出售了南京國際金融中心大廈、北京盈科中心、上海盛邦國際大廈、重慶大都會；
2015年，又出售了香港商業地產盈暉薈，同時減持亞洲碼頭貨櫃、屈臣氏等多家公司股份；
......
據不完全統計，截止到2017年底，李嘉誠用5年時間完成了對絕大部分國內房產投資的拋售，套現近2000億。
那麼錢去哪了？
海外市場。
在變賣國內資產的同時，李嘉誠不斷加大在海外的投資力度，尤其是在英國，根據中國基金報的報道，到2015年，李嘉誠家族已經控制了英國約1/4的電力分銷市場、超過30%的天然氣供應市場、近7%的供水市場、超40%的電信市場、近33%的英國碼頭、超50萬平米的土地資源......種種投資加起來超過2700億人民幣。
甩賣國內房產投資，押注海外市場，這就是李嘉誠退場的方式，從時間線上看，在商業地產領域依然活躍的李超人也是“跑得最快”的一位。
2
今年3月，由中國房地產協會主辦的測評榜單2021中國房地產開發企業綜合實力TOP 500出爐，萬科登頂TOP 1。
其實，早在2012年，萬科就曾成為全球銷售金額最多的房地產開發商，早已功成。
很多時候，萬科都可以和王石劃上等號。
從1984年創立萬科的前身“深圳現代科教儀器展銷中心”開始，王石一手把萬科帶到地產界領跑陣營。
1999年，王石辭去萬科總經理一職，只擔任董事局主席，在一定程度上開始退居二線。2年後，王石一手帶出來的鬱亮接任萬科總經理一職，全面接手萬科的具體經營管理，王石也更多把時間放在了登山、遊學方面。
2015年是萬科的轉折點，王石也重回舞臺中央。
這一年，寶能系透過連續舉牌——每次舉牌都意味著購入至少5%的上市公司已發行股份——持有了萬科20.08%的股份，成為萬科第二大股東，掌控萬科之心路人皆知。
為此，王石斥責寶能是“門口的野蠻人”，並喊出了“不歡迎寶能系成為萬科的第一大股東，不會受到資本的脅迫，將為萬科的信用和品牌而戰”的口號。
有趣的是，就在王石說完這番話的第二天，寶能再次舉牌，以24.29%的股權比例一躍成為萬科第一大股東。
現實只會和你玩真實。
2016年，王石及萬科管理層與寶能系在桌前臺下進行了更多明爭暗鬥，擔綱萬科大股東15年之久的華潤集團也被捲入其中。
到2016年底，寶萬之爭趨於白熱化，引發了國家高層關注。
監管部門隨之出手，既批評了萬科的違規問題，也對寶能掌門人姚振華處以頂格處罰和嚴厲警告，事件的結局逐漸明朗化。
2017年初，華潤、恆大均將所持股份轉讓給了王石期冀於引入的深圳地鐵集團，後者則是萬科管理層的支持者。在隨後的董事會換屆選舉中，萬科管理層入選三人，其餘均為深圳地鐵及地方國資人士。
作為第二大股東的寶能沒有獲得席位，只是對萬科換屆選舉表示了贊同與支援。
至此，進入鬱亮掌舵時代的故事還在繼續，而66歲的王石再度“功成身退”。
3
9月10日，SOHO中國發布公告表示，黑石集團決定不就收購該公司股權作出要約，原因是“目前滿足先決條件的進展不足。各方一致認為無法在最後截止日當天或之前滿足先決條件且不會推遲最後截止日，故一致同意不作出要約。”
這起拉扯了一年多，涉及金額達240億港幣的交易就此告吹。
這件事還得從2014年說起，在那個國內主流房地產企業忙著加槓桿、拓規模的時候，潘石屹領導下的SOHO中國已經走上了收縮路線——賣賣賣。
這一年，潘石屹將位於上海非核心地段的寫字樓上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場，以52.32億的價格賣給金融街控股。
之後的5年時間裡，SOHO中國持續拋售資產，又賣掉了上海外灘國際金融中心(8-1)地塊、上海SOHO世紀廣場、虹口SOHO、凌空SOHO、13個辦公物業專案、2583個地下停車位等等。
相關統計顯示，SOHO中國透過累計出售資產套現約293.41億元人民幣。
潘石屹走的是一條“李嘉誠的路”，在國內拋售資產的同時，不斷在美國買買買。
從2011年開始，潘石屹家族透過家族信託投資了大量海外資產，包括7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓，6億美元收購曼哈頓公園大道廣場的49%股權，以及7億美元聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%的股權等。
所以，SOHO中國的企業主體出售早已是箭在弦上。
2020年3月，SOHO中國發布訊息官宣了早已推進許久的“賣身計劃”。彼時被傳出的收購方有黑石集團、高瓴資本等。
今年6月，SOHO中國發布公告稱，黑石發出全面收購要約，以約為236.58億港元的最高現金代價投資SOHO中國，以取得SOHO中國的控股權。
但潘石屹在“李嘉誠的路”上走的並非一帆風順，今年8月國家市場監管總局介入，對黑石下發通知，根據《中國反壟斷法》對其提交的收購要約申報正式立案審查。
如今看來，這起交易告吹的根本原因或許就是難以透過相關監管審查。
不過對於早已將事業重心轉向海外的潘石屹來說，這也只是最後一塊心病了。
4
最近幾年的王健林和萬達、甚至是王思聰都低調了很多。
我還是更喜歡那時候提出“一個小目標”的前首富。
2017年前後，負債超過4000億的萬達遭遇了由資金鍊問題一系列危機，頗有點今天恆大翻版的意思，但王健林的應對明顯更加迅速且有效。
當年7月，萬達就宣佈啟動輕資產戰略轉型，將77個酒店以199.06億元的價格轉讓給富力，將13個文旅專案91%股權以438.44億元的價格轉讓給融創，後者也被稱為是一筆“世紀交易”。
同時，王健林還出售了萬達電影、萬達商業的股份，緊接著公開表態，“積極響應國家號召，我們決定把主要投資放在國內。”
事實上，萬達從更早之前的2016年末就已經開始出售海外地產專案，包括清空英國、澳大利亞、美國、西班牙等多處海外資產，並將大多數業務移回國內。
2018年，萬達更是宣佈全面退出房地產業務，一個平米都不持有，僅透過股權出售與合作開發兩種方式與企業機構合作伙伴共建萬達廣場，轉入“包租公”模式。
簡單地說，萬達的輕資產模式是這麼玩的：
在拿地、建設、物業開發等重資產環節建設所需的全部資金由合作方付出，萬達負責選址、設計、建設、招商和管理等運營及服務環節，使用萬達廣場品牌和商業資訊化管理系統，租金收入雙方按比例分成。
無論如何，透過一系列輾轉騰挪，萬達剝離了諸多地產業務乃至更多重資產業務，成功回籠大量資金，填平了此前的坑。
隨著全面輕資產化成為萬達如今的核心發展戰略，其已經壯士斷腕完成自救，王健林也與房地產時代漸行漸遠。
5
最後，還是回到最開始，說一說正處於風口浪尖上的許家印和恆大吧。
恆大遭遇經營危機同樣非一日之寒。
根據恆大財報顯示，截至今年6月末，總資產為2.38萬億元，總負債1.97萬億元，資產規模和負債規模均位列各大房企首位。
1.97萬億的負債是什麼概念？截止到2020年，全球有190多個國家的GDP低於1.97萬億。
在房產監管新規劃定的“三條紅線”中，恆大目前仍然踩在兩條上。
正是這一切的一切，才造就瞭如今闢而不絕的恆大破產傳聞，如今恆大財富或許不是壓死駱駝的最後一根稻草，卻是恆大面臨問題之嚴重的一個切面。
而縱觀整個國內房地產行業，外有時代紅利消逝，內有監管政策趨嚴，二三十年前甚至是十年前高付出換高回報的日子一去不復返。
行業再難有黑馬，有的只能是識途老馬。
風向的變化，促成了這些地產巨頭的話事人們要麼低調，要麼退隱，要麼改變事業重心。這也是一種意義上的十年河東，十年河西。
