01
複合房地產概述
1複合房地產的涵義
將房地產業和其他相關產業進行整合，從而將某種具有號召力又具有貼近性的生活方式完整地體現在房地產的規劃、開發、運營和服務的整個流程之中，更好地實現房地產對消費者的適用性功能價值，為消費者創造出充分體現生活感受和文化價值的人居生活。
2如何開發複合房地產
複合房地產是對傳統房地產的一種更新。它屬於自選動作，難度係數很高。
一個成功的複合地產專案，應該在開發理念、功能價值、生活體現、開發模式、資源整合五方面體現出特色，否則複合地產就不是完整的複合，而是有缺陷的複合。
例如，要開發體育房地產，就要把複合理念滲透到理念設計、規劃設計、園林設計、戶型設計、物業管理等每一個角落、每一個毛孔，並把這些理念充分、完整地表達出來，具備權威性、排他性、唯一性，才能在市場裡具有主動性和吸引力，才能在市場裡站住腳。
3複合房地產的主要型別
1.與教育產業相整合，一石三鳥
一是用教育儲備金的方式籌集到一筆建設資金，減輕了住宅建設方面的負擔；
二是聚集了人氣，許多家長不斷前來探望學校的孩子，帶動了房產銷售；
三是打出名氣，數千名家長從全國各地來，也把專案的好名聲帶到了全國各地。
2.與體育產業相整合，一箭雙鵰
住宅產業與體育產業的整合，提升了房地產開發商的品牌意識，有利於銷售業績的增長，
為社群內住戶提供了健康生活的保證。
3.與旅遊產業相整合，一枝獨秀
使嚮往綠樹藍天和新鮮空氣的城裡人到城外購樓置業成為現實。
4.與IT產業相整合，走向雙贏
智慧住宅最大的受益者就是都市中的“SOHO”一族。這一原本弱小的群體正在發展壯大，越來越多的人從根本上改變了生活方式、工作方式。電信公司涉足住宅小區智慧化建設，與開發商共同營造“網路社群”，向人們展示了一個透過網路實現遠端購物、遠端娛樂、遠端教育等的嶄新生活模式，同時拓展了業務範圍。在知識經濟時代，生命週期較長的房地產業與“IT產業”的整合將讓雙方走向共贏。
02
教育房地產開發
在房地產開發中搞好教育規劃和學校設計意義重大。開發商要注意以下幾個問題。
1教育定位
小區學校的教育定位非常重要。需要進行教育市場調查。
2名校的選擇
不少大的地產商在教育規劃中特別注重名校的引入，依靠名校的知名度和牌子來抬升樓盤的文化品質。但需要注意慎重選擇。
3學校資源的綜合利用
學校的各種資源應納入小區的統一協調管理之中。這些資源除了保證學校正常的教學需要外，可以對業主開放，把它作為整個小區建設的共同資源。可以學校為中心，把小區設計成一個學習型社群。
03
旅遊房地產開發
旅遊房地產是指以旅遊度假為目的的房地產開發、營銷模式，開發專案全部或部分實現了旅遊功能。
1旅遊房地產的型別
旅遊房地產的開發物件為旅遊物業。一般而言，旅遊物業包括以下幾類：
1）發展商利用旅遊開發區、旅遊景區、休閒度假區的優越自然條件、地理位置開發的具有投資回報和多種功能的住宅專案。如：景區住宅、海景住宅、風景名勝度假村（風格別墅）、民俗度假村等。
2）高爾夫、登山、滑雪運動度假村。指在高爾夫球場、登山、滑雪等運動地附近開發的度假別墅專案。
3）旅遊（休閒）培訓基地、國際休閒度假中心。是指具有集旅遊、觀光、休閒、度假、運動健身、會議、培訓等多功能的房地產開發專案。
4）時權酒店
是將酒店的每個單位分為一定的時間份（如：一年51周），出售每一個時間份的一定年限（如20年每年1周）的使用權給消費者。消費者擁有一定年限內在該酒店每年一定時間的居住權。
5）產權酒店
是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，投資人一般不在酒店居住，而是委託酒店管理公司或分時度假網路管理，獲取一定的投資回報。
養老型酒店是產權酒店的一種特殊形式，它是指投資人（往往是最終消費者）在退休前購買退休養老度假村的某一個單位，委託管理公司經營管理直至退休後自用。委託管理期間，將獲取一定的投資回報。
產權酒店既是消費又是儲存，既是服務又是資產，既可自用又可贈送的特別商品，是房地產業和旅遊酒店業的有效綜合。
6）時值度假型酒店
是指消費者購買一定數量的“分數”，這些“分數”就成為他們選購產品的貨幣。他們可以使用這些“分數”在不同時間、地點、檔次的度假村靈活選擇其分數所能負擔的住宿設施，消費者不擁有使用權或產權。
7）分時度假系統
分時度假系統是在產權酒店和時權酒店的基礎上產生的，是當今國際旅遊業的時尚產品。分時度假系統是指擁有度假房產使用權的消費者，可以將自己的度假房產使用權，換取位於其他地區的度假房屋使用權。
04
體育房地產案例
——廣州奧林匹克花園介紹
1產品
1. 奧林匹克大廈
奧林匹克大廈這個標誌設施及其具高科技、高技術含量的專案設定，使其成為整個奧園的標誌性建築物和體育概念的集中體現。
2服務
奧園並不簡簡單單提供體育設施，提供運動場地，而是緊緊圍繞“科學運動，健康生活”的核心理念，為每位業主量身定做科學運動計劃和健康生活方式指導，提供健康管理顧問服務體系、運動處方、健康生活方式指導。
3文化
1.首先“奧林匹克”這四個字是奧園享受到了其帶來的巨大的無形資產。
2.對接點另一個突出表現就是為奧林匹克花園的各類平面以及影視、電臺甚至網際網路廣告賦予了特色，在具體表現形式上和表現載體上均與運動和健康有關，特別是運用了很多象徵奧林匹克文化和體育文化的圖片和形象。
3.在“科學運動、健康生活”核心理念的指導下，奧園著力突出了社群文化的建設，充分利用業主期刊、軟性新聞、文化長廊、小區海報、展板等宣傳形式，闡述了他們訴求點和核心競爭力。
4.舉辦了“業主乒乓球比賽”、“廣州中小學乒乓球比賽”安排了X——GAME和攀巖、航空表演（熱氣球、動力傘）等活動還贊助了“99年廣州奧林匹克花園杯全民健身月活動”。
4環境
奧園精心設計了長達1600米健身步徑（5條步徑），近4000平方米的泳湖，將體育設施、園景、道路巧妙地融和在一起，並賦予了相應的主題，不但形成了特色景觀，還蘊涵了濃郁的文化氣息，使密佈於社群內的體育設施和從事運動、健身的人群共同營造出小區健康生活的主題環境。
