作者：六土（垚圭城）
10月20日，國家統計局釋出9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。從資料看已經有跡象表明近期市場趨冷，調控政策顯示威力。
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9月份的資料很重要，因為全國市場是在8月份受到城市政策、房企、銀行信貸等多重因素疊加，突然冷下來的，時隔一個月後，這次變冷對市場真正的影響開始逐步顯現出來，所以9月份的資料其實可以看出全國樓市變冷之後的速度和趨勢。
在這個背景下，70個大中城市商品住宅銷售價格的確表現不佳。從環比看總體略降，而同比雖然有漲幅，但是漲幅持續回落。
最值得注意的是新房價格指數，統計顯示該指數是2015年5月份、6年來首次下跌，換而言之是77個月以來首次的下跌。
分城市能級看，一線城市新建商品住宅銷售價格環比，由8月份的上漲0.3%轉為持平；二手住宅銷售價格環比，由上8月份的上漲0.2%轉為下降0.4%。
二線城市新建商品住宅銷售價格環比，由8月份上漲0.2%轉為持平；二手住宅銷售價格環比，由8月分持平轉為下降0.1%。三線城市新建商品住宅銷售價格環比，由8月份持平轉為下降0.2%；二手住宅銷售價格環比，與8月份相比保持下降態勢，降幅比上月擴大0.1個百分點至下跌0.2%。
從漲跌城市分部看，9月70大中城市中有27城新建商品住宅價格環比上漲，8月為46城；環比位於西北的銀川、西安漲幅0.6%領跑，四個一線城市北上廣深分別為持平、漲0.2%、跌0.1%、漲0.2%。
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對於投資性質購房者而言，大家都知道二手房市場一定要研究的，因為從過去的歷史看，這個資料更加真實。
雖然當下大概有13個城市出現了二手房指導價，扭曲了市場，但是不涉及指導價的城市還是居多，二手價格依然有參考價值。
個人認為整張表統計資料中的城市分部、極值和數值變化趨勢是很值得分析的。
在表格中大於100表示上漲，小於100表示下跌，我們可以將“環比”“同比”“定基”三個資料小於100看成弱勢市場，大於100看成強勢市場。
首先，先看看“環比”“同比”“定基”三個資料都呈現下跌的城市。
二手市場三個資料都在下跌，說明這個市場這12個月來是持續走弱的，整個市場表現令人擔憂的，這樣的城市一共有14個，城市比較集中，其中華北4個，東北3個，西南3個，湖南省2個，安徽和廣西各1個。
可以看出北方淪陷比較明顯，華北東北佔了14個城市的半壁江山，北方的市場這一年來整個偏弱，值得注意的是東北和華北近來並沒有出樓市收緊政策，反而是出了諸如哈爾濱“十六條”這樣的救市政策，但即便如此市場依舊不買賬。
西南、湖南雖然都是較小城市，也說明這兩個區域或因為大城市人口虹吸、或因為省內高壓政策，整體市場非常弱。
在重點70城中，珠三角沒有城市三資料下跌，長三角只有安徽安慶1個城市，這兩個城市群近期收緊政策頻出，卻依舊強勢。
簡單說一下三個資料的關係，“定基”資料的基準是最早的，“同比”次之，“環比”最晚，這三個資料如果定基最小，環比最大，說明這個城市在週期內是持續下跌的。
按照這個邏輯分析14個城市中，只有遵義和秦皇島是在弱勢橫盤，其餘的12個都是連續向下的，最嚴重的是牡丹江和南充，其中石家莊和太原兩個省會表現也非常弱。
反過來看三個資料都大於100，說明整個市場是強勢的，這樣的城市有15個，相比弱勢的城市分佈非常分散，西南3個，長三角2個，海南2個，西北2個，東北2個，其餘的分佈在華北、湖南、江西、山東、河南等多個區域。
其中海南的海口、三亞市場在政策利好刺激下，比較強勢，西南則是成都、重慶兩大城市和瀘州，西南核心城市市場走勢整體處於強勢。東北大連、丹東走出獨立於整個東北的走勢。
結合弱勢市場看，西南、東北分化較為嚴重。
與弱勢市場相反，在強勢市場，“定基”資料最大，“同比”資料居中，“環比”資料最小，說明整個市場是持續上漲的。
按這個標準去看，南京、無錫、成都、西安、西寧其二手市場在9月資料中依舊保持強勢，雖然可能和每位購房者具體感受不一致。這幾個城市10月的資料值得密切關注。
與2020年“定基”資料相比，漲幅較大的，但是上月“環比”降低的城市說明資料上表現的是出現了頂部特徵，在過去一年多中樓市已經見頂，這樣的城市有36個。
包括了北京、瀋陽、上海、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、廣州、深圳、銀川、徐州、揚州、溫州、金華、蚌埠、泉州、武漢等前期的熱門城市，其中江蘇省和浙江省城市最多，也包含北上廣深四大一線和二線的武漢、杭州、寧波、福州、廈門等，可以看出，絕大部分熱點城市和區域已經見頂，其下跌或橫盤週期已經顯現。
其中差值最大的是北京、上海、杭州，這與調控週期有關，深圳因為早在去年7.15就開始調控，所以沒有進入前三，否則二手資料差值最大的應該是深圳。
而京、滬、杭也是這一波打壓力度較大的城市，其中北京並沒有出現全面上漲也出臺了二手房指導價，可見這個城市政策之嚴。
杭州還沒有出臺指導價資料已經這麼不樂觀，一旦後續推出指導價，其市場極其不容樂觀，當然也和政策力度有關。
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按照以上方法論來分析一手房市場，可以得出幾個結論：
1.一手房資料整體優於二手房資料，可能是因為政府調控更為精準，限漲限跌政策發揮了作用。
2.四大一線，北上深新房價格依舊上漲，廣州則表現略微疲軟。
3.太原、哈爾濱、牡丹江、岳陽、常德、南充是僅有的6座一手、二手都處在弱勢市場的城市，其樓市現狀非常淒涼，看來岳陽全國第一個推出“限跌令”在資料上早就有所體現了。
而常德一手、二手資料表現甚至弱於岳陽。作為省會太原、哈爾濱都表現不佳，可以想象山西省、黑龍江省其他城市樓市有多麼艱難。
4.無錫、泉州、濟寧、大連、南京、銀川、西寧、西安、烏魯木齊、合肥、福州、武漢等城市一手房市場依舊比較堅挺。
其中武漢資料與市場感受大相徑庭，不知道是不是統計口徑原因。西北四個省會的表現出乎意料，尤其是西安市場已經連續上漲5年，最近又出政策調控，沒想到一手資料依舊堅挺。
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從整體資料來看，簡單說就是北方市場整體偏弱。
一線市場二手市場全面見頂，一手市場由於限價原因還在強勢區域；無論一手二手和歷史相比都出現了不同程度疲軟，國家調控成效已現。
對於二手強勢的15個城市，是下個月資料分析的關鍵，這些城市是否在資料上見頂，影響整個房地產市場對未來的判斷。
