建國初期，我國的人均住房面積僅有6平米左右，而且此後的幾十年裡，發展也一直都較為緩慢，1994年人均居住面積才勉強達到10平米。歸根結底是因為，彼時我國一直實行的是“福利分房”制度，房地產的市場屬性尚未啟用。“福利分房”時代，大多數家庭的住房問題甚至可以用“一言難盡”來形容——家庭人口多疊加住房面積小，很多家庭三代甚至四代同居一室，這也成為那個時代司空見慣的場景。
為了更好地解決國人的住房問題，1998年7月，國務院頒發重要通知，宣佈以“取消福利分房，實現居民住宅貨幣化、私有化”為核心的中國城鎮住房制度改革之路正式啟動。此舉不僅宣示著我國住房建設迎來“市場化”，更宣告了在新中國延續了近半個世紀的“福利分房制度”壽終正寢。這便是後來廣為大家所熟知的“98年房改”，也有人稱之為“第一次房改”。
“98房改”之後，我國的房地產市場進入“以按勞分配的貨幣工資分配”為主的時代，即住宅逐漸商品化——人們不僅用錢就能購買到房子，而且還能在購房資金不足的情況下選擇從銀行貸款購房。正是由於土地招拍掛制度、房屋公攤面積制度、按揭購房制度、物業管理等的出現，我國的房地產市場才迎來了長足的發展，不僅解決了居民的住房難題，而且人均居住面積也大幅上漲：國家統計局資料顯示，1998年-2020年，二十多年時間，我國城鎮地區的人均居住面積從9.3平米，增長到40平米左右，基本達到發達國家水平。一言概之，第一次房改後，我國的住房從開發建設速度，到品質質量、小區環境，再到設施配套都大為改觀。如今的住房條件相較於上個世紀，更是有了翻天覆地的改變。
此外，由於房地產關聯著上下游近百個行業，所以房地產的快速發展對我國經濟發展建設也起到了至關重要的拉動作用。
但不得不承認的是，“98房改”將住房推向市場化以來，房地產行業的一些嚴峻問題也開始暴露出來：其一是商品房價格快速飆升。98年全國平均房價僅有1900多元/平，但到了2021年上半年末，全國平均房價已經飆升到了10720元/平，平均漲幅多達5.6倍。此外，根據機構的最新研究報告顯示，全國房價收入比前十的城市，需要一個普通的工薪家庭不吃不喝至少30年才能買得起房。如果是以剩餘資金對比現在的房價，恐怕很多家庭一輩子都買不起一套房子。值得一提的是，易居研究院公佈的2020年50城房價收入比均值為13.3，遠超國際合理區間3-6的標準數倍。經過幾乎二十多年的上漲，目前房價處於高位已是一個不爭的事實；
其二是樓市投資炒作氛圍日漸濃郁，房地產的投資屬性凌駕於居住屬性之上。西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心釋出的《2018年第三季度家庭資產指數報告》顯示，2018年三季度，我國的投資性購房比例高達85%，剛需僅佔15%。說明當前時期，房地產的住房交易以投資為主，改善型需求為輔。這也很好地佐證了地產大佬潘石屹“房地產已經不是剛需”的說法了。這只是2018年三季度的資料，需知最近兩年，雖然樓市被調控重壓，但是市場上的投資性購房需求，有不減反增的趨勢；
其三是房屋空置現象嚴重。截止到目前，全國到底有多少套空置房？官方沒有給出確切的答案，但我們可以通過幾組資料粗略計算出結果：1、西南財大的研究資料，2017年底，城鎮住房空置率21.4%；2、央行2020年4月份公佈的調查報告顯示，全國城鎮居民戶均1.5套房；3、七普資料顯示，全國城鎮居民家庭4.8億戶。基於以上三組資料，不難計算出全國空置住房高達1.54億套；
其四是住房分配嚴重不均衡。我國城鎮住房總量並不短缺，關鍵是住房分配和佔有的比例不均衡。央行報告顯示，城鎮地區居民住房擁有率高達96%，但現實中貧富差距巨大，有人坐擁十幾幾十套房，有人卻一套房也買不起。不僅如此，發達城市的住房供應短缺和欠發達城市的住房供給嚴重過剩形成了鮮明的對比；
其五是伴隨著房地產的快速發展，越來越多的城市產生了房地產依賴症。資料顯示，截止到2018年末，全國排名前一百名的城市中不乏對房地產的綜合依賴度高達50%。尤其是東北、西北、中部等經濟不發達省市，土地出讓金收益佔到地方財政來源的半壁江山。
此外，科學研究也表明，房地產快速發展，房價不斷攀升，也對國內生育率有顯著抑制作用，同時房地產對貨幣的巨大吸附，更擠佔了信貸資源、擠壓了消費、阻礙了實體經濟發展等。
事實上，國家層面也早就意識到了房地產存在的問題。過去10年，針對房地產的調控更是從未停止，尤其是過去5年，不僅首次提出了“房住不炒”科學發展觀，更多次升級調控佈局：從“遏制房價快速上漲”，到“遏制房價上漲”，再到“不再將房地產作為短期刺激經濟發展的手段”，再到“解決好大城市住房突出問題”，無不體現了中央調控樓市的決心和態度。但從以往調控的手段和最終的結果來看，想徹底解決當前房地產存在的諸多問題，顯然不能單純依靠調控，短期的行政調控手段，只治標不治本。
俗話說得好，不破不立。所以，想徹底解決房地產存在的諸多問題，必須對現有的住房制度進行改革，即進行“二次房改”。事實上，近年來不乏專家學者呼籲對房地產市場進行“二次房改”。
第一個提出“二次房改”的專家是北京大學國家發展研究院教授徐遠，2021年2月12日，徐遠發表標題為《徐遠：二次房改將推動經濟新一輪增長》的文章直言建議：當下，中國房地產頑疾待解，疊加中國經濟動能不足，要想扭轉不利局面，必須對外“二次入世”——擴大對外開發，對內“二次房改”——啟動新一輪住房改革。
“二次房改”的具體政策包括三大內容：第一是在大都市、都市圈和核心城市大規模建設安居房，每年興建1000 萬套安居房，套均面積50 平方米，套均投資100 萬元，每年直接投資10 萬億元；第二是引導農民工市民化，完成從城鎮化到都市化的歷史轉型。用10年時間，產生約4億新市民，市民總量從現有的6億增加到10億，一舉打破城鄉二元結構；第三是購房貸款、落戶、房產開發建設等政策向中低收入群體傾斜。
徐遠提出的“二次房改”新方案，真的能有效解決當前樓市的種種頑疾嗎？我們不置可否。但有一點可以肯定，大量增加安居房供給，可以從根本上改變房屋供不應求的不平衡局面，理論上能解決房地產的三大問題：一是房價高居不下，二是抑制恐慌購房，三是幫助中低收入家庭解決居住難題。
另一個呼籲進行“二次房改”的是清華博士後兼經濟學家任澤平。8月16日，任澤平發表標題為《任澤平：國內新一輪房改迫在眉睫，推出房產稅是大勢所趨》文章，直言不諱指出，過去行業多年發展表明，短期調控無法解決長期供需不平衡的根本矛盾，深化住房制度改革才是實現房地產市場平穩健康發展的根本。
相較於徐遠的“二次房改”方案，任澤平所提“二次房改”方案則更宏觀，也更對症下藥。任澤平認為，新一輪房改應該從四個方面著手：
第一是改革“人地掛鉤”，最佳化土地供應。未來應推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地佔補平衡與城鄉用地增減掛鉤。簡單來說就是，用地指標視人口情況而定，人口湧入越多的城市用地指標越高。此外，用地指標過剩的城市可以把自己的指標售賣給其它指標短缺的城市，即建立土地指標全國流動市場；
第二是是保持貨幣政策和房地產金融政策長期穩定。其核心訴求是支援剛需和改善型購房需求，同時抑制投機性需求；
第三是轉變住房供應結構，豐富供應主體。供應主體轉變為政府、開發商、租賃中介公司、長租公司等多方供給；供給形式也將由商品房為主轉向商品房、租賃房、共有產權房等多品類；
第四是穩步推動房產稅試點。房產稅是大勢所趨，不奢望房產稅解決所有問題，但不得不承認房產稅是調節稅收、財政，調控房價，遏制炒房投機等的重要手段。
基於上述四項內容，不難發現，任澤平呼籲“二次房改”的初衷是非常難能可貴的，既要遏制投機炒作，保障剛需購房者的利益，更要促進房地產市場長期平穩健康發展。
對比北大教授徐遠和清華博士後任澤平的“二次房改”新方案，我們更傾向於認為任澤平的方案會得到重視和實施。因為徐遠的方案雖然足夠具體，但太過理想化，尤其是國家出資每年建設1000萬套安置房，這是很難實現的。事實上，要想徹底解決我國房地產現存的高房價、高空置率、投資過盛等副作用，還是要從建立長效機制和調控金融、調控土地、改變住房供應結構等作為突破口。
“二次房改”真要來了嗎？答案是肯定的，但我們必須耐心等待一段時間。一方面，早在多年前，住建部原副部長齊驥就牽頭成立了“二次房改”調研小組，開始探索未來更適合國情的住房制度模式；其次，最近幾年，越來越多的專家呼籲“二次房改”。不僅如此，經濟學家朱海斌等認為，最快5年內，二次房改可能先房產稅一步落地。至於是以何種方式出現，現在還未可知。
“二次房改”將對哪些人產生哪些巨大影響？在我們看來，2類人或受益，3類人或難眠。受益的兩類人分別是剛進城的中低收入群體和城鎮無房族。因為如果“二次房改”新方案真的實施，意味著房價將趨於穩定，而且政策顯然更傾向於保護這兩類人的切身利益，比如貸款政策向剛需傾斜和住房供給多主體等。
難眠的3類人分別是：開發商、投資炒房客和多套房持有者。因為從“新方案”的內容來看，這三類人都是被打擊的物件，尤其是投資炒房客，不僅要接受購房貸款被限的事實，還可能面臨開徵房產稅持房成本大幅增加的壓力，更不得不做好房價穩定後收益可能銳減的暴擊。因此從這個角度來看，上述三類被“二次房改”精準打擊的物件，可能會集體難眠。
