01 地產趨勢
2006年-2020年，全國銷售金額增長率持續下降，全國銷售套數增長率也持續下降；
2006年-2020年，全國平均套均總價增長率持續上升。
結 論：
1、以規模增長帶動業績增長的模式，會越來越難，不是說做大規模不對，而是說僅僅做大規模是不足以抵禦風險，大而不倒只是想象。
2、房子確實越來越貴，購房門檻越來越高，事關民生，房住不炒的嚴控政策很難有鬆動。
02 宏觀趨勢
2006年-2020年，全國城鎮人口增長率持續下降，全國人均可支配收入增長率也持續下降；
2006年-2020年，全國建成區面積增長率持續上升。
結 論：
1、人口的城鎮化增速在下降，人均財富增速也在下降，機會還在細分市場裡。
2、城市還在擴張，建設用地的緊缺會得到緩解，風險在高地價裡。
03 地產投資邏輯
主要看“錢”，其次看“地”，最後才是看“人”
將市場增長率與宏觀增長率對比分析，可以看出，與房地產市場增長最相關的是M2的增速，也就是貨幣發行量，其次是建成區面積的增速，也就是城市擴張速度（基礎設施投資），最後才是各類人口相關的增速。
結 論：
1、與其研究人口，不如研究貨幣政策和貨幣流動。
2、研究規劃利好，既要對城市擴張方向有預判，也要有全域性視角，所謂風水輪流轉。
04 小結一下
1、中國房地產過去十五年的發展，是資金推動下的發展，也是房地產貨幣化金融化的過程。
簡單來說，中國房地產是個貨幣現象。
展開來講，貨幣現象的產生，是因為過去十五年，我國處於全球化、工業化和城市化三期紅利疊加的大發展時期。
全球化讓我們獲得了更多美元資產，提高了國內基礎貨幣的發行量。
工業化擴張讓我們有了更多生產裝置和交通配套設施的投資需求，為基礎貨幣加了一次槓桿，放大了貨幣發行量。
而城市化又把人聚集到一起共同生活、生產、消費，產生了許多城市基礎建設投資需求。
再加了一道槓桿，伴隨嬰兒潮人群購房潮的興起，大量資金湧入房地產行業，各種以土地和房子為抵押的信貸又幫著加了一道槓桿。
2、先來看看M2的增長情況，2007年M2總量40.34萬億，2020年總量218.68萬億，漲幅442%。
再來看看建成區的增長情況，2007年全國建成區面積3.55萬平方公里，2020年全國建成區面積6.26萬平方公里，增幅76.5%。
3、那麼，房價到底有沒有跑贏貨幣發行速度？
深圳，2007年房價10998元/㎡，2020年房價70308元/㎡，房價漲了539%；
蘇州，2007年房價7283元/㎡，2020年房價29190元/㎡，房價漲了301%；
重慶，2006年房價4307元/㎡，2020年房價12492元/㎡，房價漲了190%。
與大家想象的不同，深圳房價很瘋狂，但也只是小幅跑贏M2，感覺還不錯的蘇州明顯跑輸M2，近期市場火爆的重慶更是大幅跑輸。
4、也就是說，雖然感覺上，房地產價格持續上漲時間很長，區域性地區上漲幅度也很大，但從資料來看，房地產的擴張速度並沒有超過貨幣擴張的速度。
房地產行業即便受定向枷鎖政策調控，依然有較為穩固的發展基本盤，隨著中國經濟持續增長，貨幣發行量還是會持續增長，這也確保了房地產行業依然有較好的增長空間。
可以預測，2019-2029年年均銷售金額可以保持在20萬億。
05 調控政策的根
M2和GDP
當“GDP同比—M2同比 > 0”，意味著經濟景氣度高，3-6個月後就可能收緊房地產調控，防止泡沫化；
當“GDP同比—M2同比 < 0”，意味著經濟景氣度差，3-6個月後就可能放鬆房地產調控。可以回看過去15年地產發展的變化——
· 2005年三季度GDP同比和M2同比差值跌破0，房地產調控逐步放鬆，
· 2007年三季度經濟過熱，房地產調控開始收緊，
· 2008年遇上次貸危機，出現一波小型危機，
· 2009年開始放鬆調控並放水救市，
· 2010年三季度經濟恢復，
· 2011年趕上歐債危機，又出現一波小型危機，房地產調控再次放鬆，吸取四萬億經驗，開始溫和放水救市，實現了一波從2011年到2016年的樓市小牛市，這期間造就了不少黑馬開發商，也訓練出了一大批高週轉思維的職業經理人，
· 2017年開始收緊調控，全面牛市結束，
· 2018年房地產調控進入新階段，中央定原則“房住不炒”，地方有彈性“一城一策”，
· 2020突發新冠疫情，應對得當，於是，2021年一季度，GDP同比和M2同比差值不僅突破到0以上，而且看這個差值，甚至超過了2007年經濟過熱時候的水平，所以對於最近的調控收緊，既是意料之中，也是情理之中。
結 論：
1、經濟快速反彈的趨勢並不能持續，降準依然是大機率事件；
2、原材料及大宗商品的價格上漲壓力很大，物價上漲壓力也很大；
3、整體環境類似美國1970-1980年，理論上，出現滯漲是大機率事件，但有了前人的經驗教訓，我們已經知道，要治住“滯漲”，一方面是要降準，確保貨幣數量充足（1920年代教訓），另外一方面是不能加息，確保貨幣價格穩定（1970年代教訓），所以，宏觀調控政策就只能選擇定向降準和定向加息；
4、總的來說，降準放的水不準進房地產行業，而且要對房價泡沫抬頭的城市的房貸進行定向的加息。
06 機會在哪
也就是說，從行業規模來看，年銷金額20萬億的市場，依然大有可為。
從宏觀經濟大環境來看，政策嚴控依然是主基調，不僅不會放鬆，且會持續收緊；
從企業經營的角度來看，在熱點城市，麵粉比“麵包”貴將是常態，但即便如此，也需要認識到，以前企業不論拿到什麼麵粉，其實都是做的饅頭，小饅頭五毛，中饅頭一元，大饅頭兩元。
如果企業可以真的學會做麵包，那麼就會發現，同樣是麵粉，搭配不同輔料和手藝，麵包的價格其實跨度很大，鹼水面包八元，肉鬆麵包十二元，香濃手撕包十六元，法式可頌二十四元。
機 會 一 ：
以客戶為導向，做對定位，做好產品。
在商品房擁有率高的城市，堅決以產品領先來佔領改善高階市場，在商品房擁有率低的城市，堅決以成本領先來佔領首置、首改市場。
我們統計了97個城市的資料，用“商品房套數/家庭數”得出“商品房擁有率，結果如下：
機 會 二 ：
到城市擴張的方向裡尋找機會，不要迷戀成熟的城區，也不要害怕現狀的郊區，因為中國的城市空間，還遠遠不足以支援更多人民過上美好的生活。
我們把配套成熟的城市空間計算了出來，用紅色代表城區。
大家可以看到，即便在長三角（包括江蘇、浙江），也就上海城市空間比較充足，其餘所謂崛起的各種新一線，城市建設嚴重不足。
總結
1、房地產是貨幣現象的典型代表，如果想研究市場，最好是研究“錢”，而要搞清楚“錢”就要搞清楚產業；
2、不是宏觀調控政策主導市場走向，而是市場走向在推動各種宏觀調控政策的出臺，如果想研究調控，最好是研究市場週期，也就是研究市場泡沫化的規律；
3、客戶導向無疑是房地產企業突圍的好幫手。
所謂房地產的供給側改革，就是堅定相信薩伊說的，“供給創造需求，需求推動經濟發展只是結果，不是原因”。
積極從“在合適的土地上，為合適的客戶，提供合適的產品”升級迭代為“在可以買到的土地上，為可以爭取到的最有支付力的客戶，提供獨一無二的高價值產品”；
4、做好城市研究，積極下沉，為廣大還沒住上商品房的普通人，提供優質產品；
5、住宅市場依然大有可為，不要盲目轉型換賽道，應該圍繞住宅這個核心產品，不斷把產品和服務做好、做深，將一部分利潤投資到“城市服務配套建設能力”的發展上，或許可以實現1+1=10。
來源：禾略（ID：helue_China），本文已獲授權，對原作者表示感謝！
