所有人都知道在股票市場一定要“擇時”，因為市場的波動是資本市場的常態，如果在市場的高點進入股市將會是非常危險的，可能會面臨大幅虧損，反之如果能夠在股市相對的低點入市則有很大的機率會獲取豐厚的收益。

股票市場如此，很多人在購房時也會產生這樣的疑問，現在買房是否合適？我買完房房價會不會一直跌下去？如果你問一個房地產置業顧問，也許他會馬上給你端上一碗心靈雞湯，他會聲情並茂地告訴你：房子永遠是過去的便宜，房價永遠是過去更合適，未來的你不要為現在的猶豫後悔等等。這句話翻譯過來就是，“買房不要擇時，不要擇時，否則你會非常後悔的”。

以上的話似乎言之鑿鑿，有理有據，那麼買房是否真的需要擇時，我們來詳細分析一下。

壹

在房地產長期的牛市中“擇時”意味著可能掉隊。

在中國過往20年間，如果說有一樣東西能夠實現財富的快速積累，而且沒有多少理論門檻，且能夠達到“全民普惠”效果的那一定是房地產。是的，沒有任何一種大類資產能夠達到房地產這樣的效果，在2016年之前的購房者基本上都搭上這趟財富快車，實現資產的快速增長，成為人生贏家。而反觀在這之前沒有購房的人，則失去了一次財富快速積累的機會。從這一點上看，在房地產長期的牛市階段“擇時”是沒有意義的，“擇時”反而意味在財富積累的競技場上直接“掉隊了”，而失去的不僅僅是一個財富積累的機會，也許是一個“一去不返的時代”。

也許這樣還不夠直觀，我們回測一下中國房地產過往資料對此會有更加深刻的感受。中國在1998年開始正式啟動大規模“房改”，結束了長期以來的福利分房模式，2000年以中國後房地產開始進入市場化階段，開啟了後來長達十幾年“長期牛市”，全國房價從2000年的2112元/平米快速攀升到2016年的7476元/平米，平均增幅為3.54倍。然而這還僅僅是全國的平均值，北京、上海等一線城市更是從4000元/平米飆升到現在的近5萬元/平米，增長10倍以上。因此現在有很多人戲稱，“如果擁有一張通往過去的船票，一定要把所有錢都用來買房”，因此說在中國房地產長期的牛市階段“擇時”是完全沒有必要的。

2000年-2016年間中國房地產走過了十幾年牛市，資料來源國家統計局

貳

房地產長期牛市結束後，“擇時”有了一定的必要性。

“擇時”的概念越來越多被提及還是發生在2017年以後，隨著2016年底“房住不炒”的提出，中國房地產進入了一個新的階段。在這個階段裡面房地產快速增長態勢得到了控制，包括一線城市在內許多城市房價出現了明顯回落，而且“市場分化”成為了這個階段市場的重要特徵，即有些城市房價仍然保持增長，而有些城市房價則出現了持續的向下趨勢，許多業內人士的共識是中國房地產的長期牛市已經結束，萬科則委婉的將其成為“房地產進入白銀時代”。

在這個階段裡面民眾對於房地產舊有的“信仰”開始逐漸瓦解，開始接受了房價“有漲有落”的現實，而東北資源枯竭型代表城市鶴崗2-3萬元一套的白菜價，和環京房價“腰斬”後的“膝蓋斬”更一次次重新整理了民眾對於房價認知。也正是在這個階段人們開始逐漸認識到原來買房也需要“踩好節奏”，換句話說，房地產長期牛市結束後“擇時”有了一定的價值，在一些城市市場沒有企穩前，如果手裡有籌碼不妨在觀望一下，後面也許會撿到更加便宜的資產。

叄

在分化的市場格局下，“擇時”不如“擇市”。

在當前房地產分化格局下，城市的基本面向好、人口持續流入的城市房價仍舊具備持續增長的動能，而反觀經濟沒有支撐、人口持續流出的城市房價則面臨持續的下行。因此說條件允許的情況下“擇時”不如“擇市”，不要考慮什麼時候買房合適，而是需要考慮在哪裡買房更合適，因為“擇時”是非常難的，而“擇市”則相對跟簡單、更加實際。

實際上當前市場，中房地產分化不僅僅體現在相對宏觀的視角上，即便是在一個相對微觀的市場上“分化”的現象仍然存在，例如在某一個城市不同的板塊間仍然會表現出明顯的分化趨勢，即有些板塊擁有非常好的配套量能，房價能夠維持穩定的增長態勢（或者這稱之為“抗跌性”），而缺乏配套資源支撐的板塊房價則呈現出下行的趨勢，很明顯“擇市”更為重要。

結語：

如果完整地看中國房地產自2000年以來的發展脈絡就會發現，在房地產長期的牛市階段“擇時”基本上是也一個偽命題，其結果就是在財富之路上“掉隊”。

而在2016年以後中國房地產進入一個新的分化階段，“擇時”似乎具備一定的價值，但是也不如“擇市”更加實際，因為在未來市場中房價漲的地方可能會一直漲下去，反之降的地方很有可能一直降下去。（全文完）

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