這是熊貓貝貝的第573篇原創文章：

專欄內容提要：

基於現實和環境，從趨勢和方向出發，從10個維度和角度，全面解讀2021年下半年以後的中國房地產行業，房地產經濟，樓市和房價的真相。

看懂這篇文章，並且能指導行動，或許能改變和決定很多人未來5-10年的財富走向和狀態。

資深地產人，憑良心寫作，講人話，結善緣，有態度。

客觀行文，理性看事。 還請各位讀者朋友多多支援。

拒絕標題黨，堅持耕耘深度專業內容

（獨家內容，侵權摘抄必究，首發頭條號）

我是@熊貓貝貝小可愛，地產行業策略研究者，房地產樓市觀察者，宏觀經濟學研究愛好者，歡迎關注。

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導讀：

這篇文章回歸本行，拿出誠意，專心專業，態度端正的，和各位讀者朋友聊一聊下半年開始的中國房地產經濟，不是簡單膚淺表面的聊，是直擊本質，洞徹因果，看準趨勢的討論。

2021年對於中國房地產行業，經濟邏輯還有商品載體（也就是房子）的價值定義和表現，可謂是具有轉折紀念意義的一年，從2020年下半年開始，中國房地產經濟體系的很多邏輯和玩法，發生了重要的改變，規則決定玩法，這就是中國特色社會主義市場經濟環境的規矩。

三道紅線，管大小開發商，遏制資本驅動規模擴張，拆東牆補西牆現金流騰挪虛胖，短平快，高週轉，高負債的房地產開發玩法徹底歇菜，不管是不是曾經的榜一大哥，上榜明星，還是地方土豪關係戶，踩線了，違規了，進入2021年，就玩不轉了。

兩道紅線，管各地銀行，曾經躺在房地產關聯的貸款業務上無腦舒服享受就能賺大錢的好日子，也就結束了，大小銀行的負責人不想起身也的起來，誰也不敢拿自己的職業生涯去試探政策態度和高層意志。給房地產經濟輸血的管子，上了流量開關。

二手房指導價的出臺，讓中國樓市中的投機分子和炒作資本，第一次真正的體驗到了什麼叫體制力量，當然，也讓很多原本不以為然，心存僥倖，甚至是抱著藐視譏諷心態的群體，付出了代價，雖然這個代價還沒有集中體現，但是“官方指定資產貶值，價值限定”，就不是簡單的套牢說法，現在的形勢很清晰，不放血割肉，就不要想著能輕易脫身，更不要想著還能渾水摸魚，價差套利了。

當然，政策調控有質有量，2021年上半年，房地產進行了21項調控，總共出臺了182次房地產相關調控政策。

金融關聯配合密切，兩道紅線+內部額度控制，涉房貸款稽核從嚴，額度收緊，放款週期延長，已經成為樓市常態。

如此的環境表現和氣氛烘托，不得不讓很多人對於中國的房價趨勢，房產價值，樓市走向長期穩定的價值觀念和市場預期，產生了動搖和疑惑。

所以，這篇文章就是來給大家解讀疑惑，剖析本質，發現趨勢的。

文章將從六個維度，全面，系統，專業，客觀，理性的，對2021年下半年以後，中國房地產經濟領域的真相，趨勢，還有深層邏輯，進行分析解讀。

這篇文章很重要，當然也不是我閉門造車關著門冥思苦想寫出來的一家之言，而是綜合了金融領域，投資領域，實體經濟領域還有房地產行業內部高層次的研判，得出的一個相對全面的邏輯梳理。從某種意義上來說，是一種多維度，多行業，多角度難得的共識觀點集合。

所以，沒有必要用批判的眼光，雞蛋裡面挑骨頭的態度來抬槓，也不歡迎心懷戾氣，極端思維的表達。寫這個文章，是分享觀點，表達善意的，期望能夠給看到的讀者朋友，提供思考，指導行動，在現實生活中有所真實的增量收穫。

以微見著，洞察先機，把握趨勢，指導決策。

PS：

• 文章略長，內容的閱讀需要一定的時間和耐心，並且需要進行思考。
• 每個人的認知層次不同，不做強求，這篇文章的內容不是什麼大路貨，也不是什麼看完能夠帶來輕鬆愉悅精神滿足的爽文，請結合自身需要和認知需求理性看待。

選擇大於努力，思維決定層次，是任何時代任何環境下的重要規則。

讀者透過文字選擇作者，作者也在透過文字選擇受眾。

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一、“房地產不行了”或許是2021年，最可笑的謊言

進入2021年，隨著調控加碼和金融環境接踵而至的變化，讓很多看空唱衰中國房地產經濟的群體彈冠相慶，得意無比，什麼“房價必跌”，“樓市崩盤”，“房地產時代結束”等等的喧囂言論鋪天蓋地，挺阿Q的。

國家統計局在2021年7月公佈了上半年中國國家收入的重要資料：

2021年上半年國有土地使用權出讓收入34436億元，同比增長22.4%。

上半年賣地收入3.4436萬億元，佔前上半年全國財政收入11.7116萬億元的29.40%、佔地方財政收入6.2492萬億元的55.10%、佔全國稅收10.0461萬億元的34.27%。

說明地方財政100塊收入裡面，賣地收入的貢獻達到55塊錢。

在我的原創文章（三個關聯中國經濟走勢的重大訊號：LPR，三胎政策，賣地收入）中，對於房地產經濟有以下這麼一段分析：

土地收入佔全國、地方基金收入看，2021年一季度分別佔88%，佔地方的91%，前四月分別佔8%、93%，前五月分別為88%、92%，到上半年分別佔88.12%、92.82%。前5月全國土地成交價款1931億元，下降20.5%，前四月1203億元，下降29.2%，上半年3808億元，下降5.7%。

佔比國家總收入超過80以上的，是土地出讓金，能得到什麼結論？

土地出讓依然是國家經濟來源的重要支柱，房地產依然是中國經濟穩定的晴雨表。

那些說房地產經濟不行的人，是不是想說中國經濟不行？什麼心態？

客觀來說，實體經濟，金融市場，不管是從資料還是現實來看，其實從疫情前到2021年下半年，是不太理想的，雖然2020年走出了一個股票牛市，但是現實中的客觀經濟環境，對於大部分人而言，是趨於緊縮和艱難的。

疊加中國外圍經濟大環境面對美國的不懷好意，還有國內反覆爆發點狀爆發的疫情和各種自然災害（此處應該給中原英雄城市河南掌聲）所帶來的經濟壓力，事實上，從下半年開始，在必然的出口走弱，大國博弈加深，美元透過大宗商品漲價帶來的持續輸入性通脹壓力之下，房地產經濟，是當之無愧的頂樑柱和壓艙石。

人間的悲歡並不相通，很多人會被自己所在城市的行情所迷惑，一葉障目現代版，就是這個意思。

不管行業表現如何，不說政策環境和金融情況如何，事實上，房地產經濟，依然在中國經濟結構中，扮演著不可替代的重要角色，而且結合當前的現實經濟情況來看，可以說實體經濟低迷，可以說金融市場萎靡不振，但是房地產經濟，依然很堅挺。

至少，對於當前中國的經濟結構來說，房地產經濟的作用和意義，沒有發生明顯的偏移和改變。這是第一個真相。

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二、調控不同階段的實際效果和影響分析

政策調控，是頂層設計的表達，本意和目的其實我也分析過很多次了，總之，調控的根本目的，不是要打壓房價，不是要讓沒有責任擔負能力的群體去擁有不合適自己經濟水平的房產。

而是要保障中國房地產經濟迴圈系統的穩定，持續，正常的運轉。

說得比較直白，可能會扎心，但是這就是事實。

調控的目的，是出於對房地產行業，房地產經濟的健康，可持續生存發展而做出的規則限制。本質上和家長想要孩子健康順利，按照規劃進行發展，定的階段性規則和教育，一個意思。

落到微觀層面，也就是市場環境上來說，就很微妙了。

排除那些“假摔”，“偷奸耍滑”，“陰奉陽違”，甚至“頂風作案”的個別城市和地方政府實施的無效調控（比如前幾年的深圳，比如疫情期間“一日遊”的幾個城市，比如江西南昌放開限購範圍被錘等等這樣的例子）。

都2021年下半年了，恐怕再沒眼力界兒的地方政府官員，也不敢在今年的調控表達和政策意志上玩花招了吧？

2021年的調控，是全國，全面，真正的高層意志和政策表達，就連全國市場都得承認，沒有什麼僥倖心理。

這一輪的調控，事實上已經走到了一個完整的政策週期的關鍵節點，也就是深水區。

調控剛剛落地，市場不會重視，各種鑽空子，各種政策試探屢見不鮮；

調控態度開始嚴肅，一些實力不濟，或者跟風投機的牆頭草，第一波就被市場情緒給洗牌出局了，這個階段利好剛需自住群體入場；

調控政策和資本力量開始扳手腕，具體表現就是調控升級打補丁，層層加碼，內容細化的時候，資本力量開始陸續退縮，到了這個階段，剛需群體開始會被誤傷，市場膠著；

進一步，調控政策常態化，金融配合，監管加強，調控到了深水區，基本上需要撬動槓桿買房的剛需已經不是誤傷了，而是直接傷害了。到了這個階段，反而利好全款一次性付款，具有經濟實力的投資群體入場。

接下來的2020年下半年和後續的趨勢裡面，調控和金融的態度是不可能發生方向性改變的，最有可能的，是二手房市場冰凍，導向一手房市場。

一手房市場才是國家的房地產經濟生意，二手房市場可是炒房投機，價差套利，實現變現的關鍵的市場。

所以，看懂不同階段的調控對市場的影響和導向，就能明白現在國家對房地產的態度。也就能明白當前市場規則下，應該買什麼樣的房子是國家希望的。

調控不是打壓，不是為了價格，而是讓有能力，合適的群體，能夠順利買到對應的房子，完成經濟閉環，國家的經濟環境壓力越大，對炒房套利，價差炒作的行為就越反感和厭惡。

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三、2021年下半年不建議考慮買房的幾類城市

第一類，房地產行業內外公認的三個炒房城市：深圳，杭州，合肥

不僅僅是這三個城市，還有這三個城市周邊被帶動著走出不正常行情的周邊城市，比如深圳旁邊的東莞，比如浙江省內大小城市，都是一個德行。

這個型別的城市，是典型的頂風作案，風口浪尖，當然已經在國家政策和規則的“重點照顧”範圍之內了。

第二類，是對土地財政太過於依賴的城市，這個土地財政對於普通民眾來說很難看準，這裡教大家一個辦法，也不用去看網路上一些羅列的資料，只要看當地，在2021年下半年，有沒有大拆大建，有沒有什麼新區規劃，有沒有什麼噱頭很響的重大工程就可以了。

重要領導曾經在重磅級會議上說過：“中央政府這次是帶頭過緊日子，我們把中央部門的非急需非剛性支出壓縮了一半以上，調出資金用於基層企業和民生。各級政府都要過緊日子，決不允許搞形式主義，幹那些大手大腳花錢的事。”

第三類，是年輕人留不住，不願來，呆不了的城市。

這樣的城市，要麼是資源枯竭，要麼是營商環境惡劣，要麼是缺乏經濟產業，要麼……就是沒有空間。

不點名，不明說，這會和很多人對家鄉，對所在城市的偏執固執感情發生衝突，這樣的城市覆蓋大量的三線及以下中心規模城市。

這些型別的城市或許有點老生常談的味道，但是事實上對於絕大多數普通群體而言，能夠決定未來5-10年的家庭資產情況，還是集中在房子上面，所以，排除這些不能買的城市，剩下的城市，就是大機率有可能能夠透過買房帶來資產增值，至少能夠實現避免調控價值波動的城市。

當然，永遠都有外出賺錢揣著回家蓋房買房打算的人，不做強求。

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四、不要把行業趨勢和行情趨勢混為一談

房地產經濟其實涵蓋的領域和維度還挺多的，實事求是地說吧，房地產行業確實從2021年當前的情況來看，已經不可否認是腹背受敵，舉步維艱，甚至可以說的上的暮氣已現，黃昏氣質了。

但是這個觀念，和房價樓市沒有一毛錢關係，謝謝，這個觀念有用的群體，是2021年畢業，準備走上工作崗位，面臨行業選擇，工作發展的大學生群體。

一個版本一代神，行業興衰決定收入待遇和發展空間，房地產行業除了中介這種需求永遠不會消失的崗位，事實上已經是走到了一個下行週期階段。

行業有周期，發展有起落，自然規律，沒必要一驚一乍的，更沒有必要一竿子打死，就說中國房價樓市同樣下行，這完全就是兩回事。

把行業趨勢和商品行情趨勢放在一起說，就是典型外行的忽悠套路。

中國股市行不行？十幾年過去了還是3000出頭，能行？

但是不能說中國股市裡面沒有高增長好業績的股票吧？

不說別的，十幾年前買上行業龍頭，白馬藍籌，別說股市萎靡不振，只要拿得住，增長率絕對值那絕對是一騎絕塵。這就不用舉例子了吧？

拿股市來舉例子，其實就是想說明一個邏輯，那就是行業環境週期趨勢，和商品行情並沒有必然的關係。

房地產行業不好有目共睹，但是房價和樓市趨勢，要另說，這才是理性的角度。

退一萬步說，房地產行業民營私營個體開發商全部躺平對於中國房價和樓市來說都不是什麼大問題，還有國企央企地方企會頂上，而且這也是一個趨勢。

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五、房產稅：“共同富裕”不是要毀滅財富，房產只是財富分配的工具

2021年對於房產稅的呼聲和訊號，達到了一個前所未有的高度和熱度。

很多人會覺得，房產稅的制定和出臺，一定會對房價產生壓制效果，甚至是“劫富濟貧”，平均財富？

當然，這也和國家，高層在各種場合所反覆強調的“共同富裕是社會主義終極目標”的表達，密不可分。

這些極端思想和流氓無產是不是對“共同富裕”有什麼誤解？

共同富裕，是相對富裕，是差別富裕，絕對不是平等富裕。

實現共同富裕，兩個方式，一個是財富分配協調，一個是互相帶動，最重要的是，都是建立在生產價值體現上面的。

憑什麼好吃懶做，不求上進，一天只知道躺著得過且過的“三和大神”和殫精竭慮，提供就業，加入產業鏈條的企業家，能過上一樣標準的物質生活？

啊，說得有點遠了，拉回來，說房產稅。

一個基於資產的稅收，本質上是實現財富分配調劑的手段，而資產本身，就是財富分配的工具。

房產稅的意義，是一種長效，溫和的財富再分配機制，而不是什麼劫富濟貧。

美國，日本，德國這樣發達資本主義國家的房產稅，是政府創造收入的手段，但是在中國，房產稅的目的是調節社會財富分配，這個本質不會錯。

能買得起房子的，自己住的房子，還差那點房產稅？

簡單問這麼一個問題：如果選擇收入，是選擇“無責任底薪3000元”，還是“個稅達到月繳3000”標準的收入？

房產稅的價值所在，是給大量囤積房產，囤貨居奇，坐等漲價的炒房或者資本力量，增加持有成本，未來房產稅收取的物件和效果，不會給正常居住，合理範圍內配置資產的群體帶來明顯的影響，要麼按照面積，要麼按照套數，不是劫富濟貧，而是財富再次分配，買的越多，囤的越多，就和計劃生育時期叫“社會撫養費”一個意思。

都還沒有自己房子的人，房產稅其實和你們沒有任何關係。

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六、中國房產價值的邏輯變了，規則之下，是新的玩法。

進入2021年下半年，和幾個不同領域的朋友聚會吃飯，發現當前對於房產價值的認知，其實在這些資本人精的意識層面，已經發生了邏輯層面的變化。

做實體產業和經濟的，先不說生意如何，反正有了資金和利潤的沉澱，哪怕樓市調控，金融限制，還有房產稅含而不發的情況下，還是傾向於買房子，不為什麼投資增值，就圖個財富固化；

做投資和交易的，都說從2021年下半年開始，很多投資的公司，企業，甚至是資金池，都傾向於購買“低風險的固定資產”，說白了就是房子嘛，這種情況在金融市場非常少見；

喲？這是咋了？在高利潤領域和金融資本浪潮中的弄潮兒們，開始轉性了？

不是，而是現實中，當前中國的經濟環境中，很多規則和風向，已經變了。

一個專門做房產投資，資本領域的朋友酒後分享了這麼一個觀點：

“二手房指導價”打擊的都是那些炒房散戶，一天天烏煙瘴氣不知進退的，但是對於搞長期持有，價值投資的來說，簡直是天大的利好，哈哈哈哈……你們看不懂了吧？

這個國家定價，意思就是底線保障，比如國家給出的二手房指導價是10000元吧，市場上所有高於10000元的行情是不是都死了，別爭，一定死，時間問題，但是如果我在8000的時候就買入了，那麼這個2000的利潤是不是相當於說“國家承認，官方認證”的？

而且以後中國的經濟還要繼續發展，繼續向上吧？現在就等著這些加槓桿的全部死光，就按照指導價買，以後國家還能虧了你不成？

以前是沒有規則，是渾水摸魚，現在是規則，有規則才安心嘛，哈哈哈哈……

這個，就不展開說了，中國的房產值不值得投資，本身就不是一個需要套路討論的話題。

炒房該死，純粹活該，追逐泡沫，死不足惜。

全新規則之下，只要看懂我這位朋友的酒後真言，就能看懂接下來中國房產投資的玩法。

再說一次，房住不炒，炒房該死，但是不是房住不投，房住不漲。

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寫在最後：兩個關聯未來財富狀態的重要認知

六個維度，談了2021年下半年及後面中國房地產領域很多的真相和趨勢，內容比較幹，或許會因為每個人的理解和閱讀能力，有不同的體會和感受。

這不能強求，這文章能不能有閱讀量還不知道呢，想太多也沒用，反正看到就是緣分，對看到的各位朋友有點啟發，有點思考，就是有價值的咯~

文章最後，補充兩個關於接下來關於中國房產領域的兩個重要認知，光說不練假把式，至少這是指導我個人接下來投資，行動的核心認知：

第一個：在中國，穿越熊牛和週期考驗的最佳財富載體，永遠是房產。

從宏觀經濟和大國博弈的現實角度來看，中國國內經濟在接下來的時間裡面，可能要過一段時間的苦日子，這個觀點不管是高層表態警示，還是現實中的高段位群體，已經形成了共識趨勢。

所以客觀地說，接下來，創業，投資，金融市場還有各種風口，創造財富和收益的效率，會進入一個低谷階段，國家對資本的限制，對壟斷的打擊，其實就是要給基礎經濟群體創造生存空間，也僅僅是生存空間而已，談什麼發展爆發，按照當前的形勢，不現實。

14億人口基數，能像中國這樣努力面面俱到，追求相對公平的，全世界沒有，所以不要對國家有太多不切實際的苛求，要理解，要支援，要配合，這個不用多說。

當然，未來中國崛起，經濟發展，持續看好的大方向是堅定的，只是階段週期的問題。

而對於普通個體，基礎民眾而言，能夠和國家一起經歷這種經濟週期低谷階段，並且滿足生活資料的使用需求，除了房子，沒有更好的選擇。

不要以為一廂情願的創業和金融市場搏殺能火中取栗，有這種想法的基本一個大一點的波動就洗牌出局了。

更重要的一點，在中國的經濟和貨幣環境背景下，只有購置房子，才能使用首付+最低成本槓桿的機會。

好城市，好地段的房子，不說在中國，就是全世界穩定安全的國家裡面，都是能夠穩定穿越熊牛，透過週期考驗的核心資產，不要拿自己一廂情願的自我價值認知去和核心資產的價值底層邏輯去比，特別是在經濟環境低谷時期，因為在這樣的階段和環境下，輸一籌的代價太大。

第二個：用投資智慧去理性看待和分析當前購房的時機，機會和趨勢。

巴菲特那句名言是怎麼說的？

“別人貪婪我恐懼，別人恐懼我貪婪”是吧？

說得輕巧！現實裡面沒有幾個人能做到的，做投資逆人性，有幾個人能對抗人性？

就像2021年下半年開始，樓市調控，金融收緊，監管加強……

加上“二手房指導價”對市場情緒和預期的全面壓制的環境下，還說房產價值投資，是不是逆人性？

當然，我長期以來的態度都是反對炒房，厭惡炒房，唾棄投機，但這和我堅定看好有價值的房產投資，長期投資，價值投資，並不衝突。

本質上，在中國投資房產，不是房產本身，而是國運，買一個城市和地區的房產，就是和這個城市地區的經濟未來發展進行捆綁。

這和炒房那種瘋狂炒作，蝗蟲過境，無視風險撬動槓桿，甚至是惡意哄抬價格套取價差的本質，完全不一樣。

從某種程度上來說，配置房產資產，進行長期持有，坐享經濟發展紅利，是任何國家和經濟體都鼓勵和支援的事情，但是不好明擺著說，急功近利，短進快出的人性不值得去考驗。

買房投資，配置資產，在自己和家庭能力範圍內穩定月供，是不是從本質上，是給中國經濟結構中具有重要地位和意義的房地產經濟予以支援？

格局大一點，站位高一點，想得透一點，不能只盯著眼前的快錢，不要被急功近利的人性所支配，只有這樣，才能看見真正的財富，看見真正的趨勢。

成功的投資者，真正的財富擁有者，永遠逆風而行，永不盲目從眾，也沒有一個，是無腦跟風的。

看明白以上兩點所要表達的精髓，能夠改變和決定你，未來5-10年的財富趨勢和狀態，不僅限於房子，適用的地方，還有很多。

這就要看，有機會讀到這篇文章的各位朋友，融會貫通，舉一反三的能力了。

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思考，是對世界的尊重。探索，是對未來的準備。

每個人，都沒有選擇時代的權力，但是時代絕對可以選擇人。

這是一個長期主義的時代，是一個眼界和思維決定的未來。

希望能與有偉大格局和理念的群體同行。

做時間的朋友，做時代的弄潮兒，做命運的主宰，做財富的主人！

僅以此文，與各位讀者朋友，分享。

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這就是本人自媒體的態度和初心：不做什麼大路貨，透過寫作分享，記錄對世界的認知。

熊貓不稀罕嗎？你覺得我的文章不稀罕嗎？哈哈哈哈……

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