國家在“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要提出：要順應居民消費升級趨勢，把擴大消費同改善人民生活品質結合起來，促進消費向綠色、健康、安全發展。在促進消費綠色、健康、安全發展的過程中，促進住房消費健康發展顯得尤為重要。
3月5日，在十三屆全國人大五次會議的政府工作報告中指出“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”、“因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展”。
重慶俯瞰圖 夕林攝
住房問題既是民生問題也是發展問題，關係千家萬戶切身利益，關係人民安居樂業，關係經濟社會發展全域性，關係社會和諧穩定。而在日常生活中，部分購房者會因為買房踩坑、選錯物業引發住房糾紛，進而影響到生活的質量。在“3·15”國際消費者維權⽇即將到來之際，筆者採訪了重慶匯義律師事務所主任律師、仲裁員蔣珂，共同探討商品房買賣與物業管理糾紛中的新問題，希望透過案例分享、避坑指南等方式，促進住房消費健康發展。
“現房現證”留心眼
進入“十四五”以來，人民群眾對住房消費呈現出多元需求的態勢。“從電梯高樓，到洋房別墅，人們的住房發生了極大的飛越。”蔣珂觀察到，受市場供應影響，近些年在改善和高階小區買房糾紛事件頻發。比如近日，蔣珂接到了一位別墅購房者的諮詢：買現房現證的別墅，上百萬的買房款卻打了水漂。
據他了解，原來是重慶某開發商在九龍坡打造了某大型別墅專案，由於體量大，專案建成時仍有一批房源未售出，成為了現房。於是該開發商為未售出的現房別墅辦理了獨立產權證，又由於資金短缺將“現房現證”的別墅抵押給銀行進行貸款。後期為了迴流資金，該開發商對別墅進行了打折處理，吸引一批別墅購房者的目光。購房者將部分房款打到開發商賬戶用於“解押”，“解押”後辦理網簽過戶時再付尾款即可。
剛開始這樣的操作並無差池，可是開發商大量債務為購房者“錢房兩空”埋下了隱患。由於拖欠大量債務，該開發商名下的房產、銀行賬戶等遭到了其他債權人的查封，這時候對於已經提交購房款卻未辦理網簽過戶手續的幾十位購房者來說，可能面臨著全面損失：錢沒了，房子也收不到。
“錢房兩空”如何避免？
蔣柯說到，房屋所有權的轉移以登記過戶為準，由於未正式辦理過戶，房屋所有權仍歸開發商所有。而查封的房源，法院拍賣後優先償還銀行的抵押貸款，購房者得不償失。現在房地產行業正處於大浪淘沙的時候，部分中小開發商為了現金迴流，會出現將現房抵押後再銷售的情況。
他建議，“現房現證有抵押”的房子存在一定的風險，購房者還需謹慎購買。如果購房者確定要買“現房現證有抵押”的房子，要等開發商解押後才能支付房款。如果在開發商無力解押的情況下，一定要核實房源的產調資訊，在查明沒有被查封的情況下，可以與開發商、銀行達成三方共識，購房者將房款支付到銀行的賬戶用於解押後，再辦理過戶手續。
“花園情節”有陷阱
“除了有抵押的現房要多留個心眼外，喜歡花園洋房的購房者也要多加小心。”蔣柯說到，隨著物質生活的提升和改善，部分購房者有花園情結，買房時會考慮入手一樓帶“花園”的洋房產品，居住的時候圍起來做硬化處理，而這樣做也是有糾紛隱患的。
他舉例到，在重慶北碚區的某洋房小區，開發商在銷售時把樓棟周圍的部分公共綠地劃為一樓業主享有。在接房入住後，一樓業主在使用花園的時候，卻遭到了其他樓層業主的投訴。
“花園洋房”還能買嗎？
據瞭解，一般情況下建築區劃內的綠地從產權上來講屬業主共有，也就是說多數“花園”不屬於開發商可售的範圍，更不能由開發商賣給業主。但是部分開發商為了銷售一樓房源，會做出“買房子送花園”等類似宣傳促銷手段，吸引購房者購買。這些不屬於私人所有的“花園”，如果被一樓業主用來施工建設，屬於違章建築，有關部門有權要求進行拆除並恢復原狀。
蔣柯認為，不是所有的花園洋房都不能買，如果有合法手續可以賣就可以買。購房者們買一樓花園洋房時一定要擦亮眼睛，注意看房本與合同上有沒有寫明贈送面積的相關情況，以此證明花園面積的產權。
物管中的鬧心事
都說“買房一陣子,物業一輩子”，在當今的城市生活中，物業服務與生活品質緊密相關。據蔣柯介紹，由於物業管理水平良莠不齊，導致糾紛頻發，主要分為物業公司佔用公共收益、亂花大修基金、亂搭亂建、漲物業費這4種糾紛型別。
公共收益主要包括廣告、停車費、租賃、經營等。公共收益的使用，要經過業主大會表決和授權，業主對公共收益的使用情況具有知情權。
大修基金的使用要經過合法流程，物業公司無權擅自挪用。蔣柯說到，大修基金一般由小區業委會主導，建議各小區應該成立業委會來對大修基金進行監管。
物業亂搭亂建的行為，業主則可以向相關部門直接舉報。
物業費漲價，不是物業公司一張紙就說了算。要變更物業費，由業委會牽頭，召開業主大會共同表決。
總之，在物業管理中難免會遇到一些糾紛，要儘量挑選具有優良資質的品牌物業公司，併成立小區業委會進行監督。面對物業管理中不合理行為，必要時應該用法律的武器捍衛自己的合法權利。
結語：
進入“十四五”以來，提高居民消費水平、促進住房消費健康發展，滿足人民群眾對住房消費的多元需求越來越受到重視。2022年是“十四五”第二年，中國消費者協會1月17日公佈2022年全國消協組織消費維權年主題為“共促消費公平”。公平是守護市場經濟平穩健康發展的基礎，是市場經濟參與各方必須共同遵守的規則。有了公平誠信的消費環境，消費者才能更加安心、放心消費，市場也將更加充滿活力。
房子作為大宗商品，動輒幾十、上百萬，關係到人民的“優居夢”。蔣柯認為，購房者作為弱勢群體也應該提高甄別消費陷阱的能力，在買房的過程中儘量選擇更有保障的大牌開發商，買房手續合法才能購買。如果遇到不能按時交房、不能按照質量交房、不能按照合同約定交房的情況之下，不要出現過激行為妨礙開發商正常的經營秩序，要用法律武器找開發商索賠，或者透過正常的信訪渠道向相關部門反饋，以及向消費協會投訴等措施，向開發商施加壓力，以此來維護消費者的合法權益。（彭會/文 夕林/圖）
