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提問：
北京剛需買房500w以內小區建議？
總價500w以內想買個65平以上兩居或小三居，剛需自住。工作在二環內，注重通勤。
北城和西邊，以及四環外幾乎沒關注過，65平以上的兩居不多，而且總價感覺大部分超預算了。
所以就侷限在方莊、宋家莊、石榴莊、潘家園、平樂園了。
1、方莊：看中了幾套戶型還不錯的，周邊環境不錯，但是房齡老，擔心不保值，總價500w將將夠。
2、石榴莊：價格便宜，380w就可以買個兩居了，但是感覺周邊環境不好。
回答：
01
長遠來看北京的房子依舊是最穩的壓艙物。
北京的地位毋庸置疑，現在北京的房子一半還多的房子是2000年之前建設的，於此同時北京還是落戶門檻最高的城市，供需兩端來看，抑制新增需求，供給遠遠不足。
北京的住房需求還遠遠沒有得到滿足，改善的空間也是巨大的，所以未來的北京樓市沒問題的。
堅定長持的都虧不了，可是短期內的起起伏伏往往會擾亂大家的判斷。
這幾個月以來的行情有目共睹，組合拳之下，價格肉眼可見的降低，掛牌量嗷嗷增加，還有一個因素也不應該忽視。
今年一月到十月份，北京住宅新開工面積為776.8萬平方米，同比下降41.7%，而住宅銷售面積卻是同比增長33.5%，三批次供地從目前流出的訊息來看也不太樂觀。
太陽宮神級地塊可能供不出來了，其他區也紛紛削減供應，開發商還是依舊的哭窮。
這些因素導致的一個結果：新房供應會出現一個結構性的斷層。
至於這個小週期內部的插曲會造成什麼樣的影響，還要諸位自行判斷了。
02
總之呢，這個時間點我覺得還是不錯的，500萬的預算之前都快不是剛需的標籤了，最近一段時間內，新掛出來的房源對於剛需來說還是蠻香的。
方莊、宋家莊、石榴莊、潘家園、平樂園，這些地方，真的是一言難盡啊。
方莊、宋家莊、石榴莊這些豐臺地面發展比較早的地方，位置上當然都是很靠裡的，可同時也是老南城氛圍最濃厚的地方，北面還能吹吹自己的學校和產業，南邊這些老房子可能就是地段還可以了。
方莊這個地方，貌似我昨天剛剛說過，當年北京的富人區，可是時過境遷啊，古城群芳早就是昨日黃花了，看看這1993年的房子，塔樓戶型總是那麼有想象力。
在北京，我覺得朝南還是很重要的，這雖然是個三居室，也沒啥遮擋可是採光時間是極為受限的。
老房子、不方正都不去說他了，這一套是68平米，勉強比你的65平要求大一點點，掛牌478萬。
真的不建議再買這些老房子了，非要買的話，芳星園還有那種高樓層手槍戶型，雖然面積小了一些，可我覺得住起來也比這種不規則戶型的房子要強。
石榴莊站跟前的光彩家園，2001年的房子，76平大小，20層的大塔樓能醞釀出這種全南向的兩居室也是不容易了。
掛牌價445萬，是不是覺得很便宜？那只是看上去而已，這房子是一手業主，也就是說原值非常低，全款買可能五百萬還蓋得住，要是其他方式的話，這預算也別想。
為啥會這樣呢？
如你所說這一片環境確實很一般，可預見的未來也不會拆，時村這地界拆完的也不能打包上市，停車場倒是蠻多的，這一片算是豐臺城地區城中村比較大的地方了。
我的建議依舊是別去。
03
盲猜一下，二環裡也是老崇文老宣武上班，這地方雖然房子都一般，可是地段絕對強，軌交密度足夠，去哪也方便。
南二環工作你為啥非要挑這幾個板塊呢，對了，你還看了潘家園和平樂園這些朝陽的板塊，朝陽自然比豐臺給力，可是能挑的也不多。
貌似昨天寫過了，潘家園這塊，算是三環裡少有的剛需上車的板塊了，具體來說也就是弘善家園了，房子便宜，社群環境一般。
弘善家園這種戶型的房子是不是看著還不錯？同樣的問題，這一套掛牌495萬，即使是全款稅費成本也是相當高的。至於其他的戶型，那就更拉胯了。
要我說，就去新宮。看看這京糧悅谷首城的房子，這可是2019年的房子啊，看看這全南向兩居室，掛牌價470萬，即使是算上稅費全款500萬也可以拿得下了。
如果不是全款，像是南庭新苑、翠海明苑、合順家園啥的還不是隨便挑？
新宮站到南二環邊通勤時間也能控制在三十分鐘以內，這房子住著多舒服，何苦去擠老房子差戶型呢？
結語
開發商集體躺平的當下，未來的新房供應估計還會減少，除非出現特別利好的措施，才會加大開發商拿地的興趣。
南邊的新房雖然不太招人待見，可是對五百萬的剛需還是很友好的，你也可以看看西紅門那倆新房。
