作者 | 劉瑩
出品 | 焦點財經
2022年伊始，房企融資端迎來陣陣暖風。
1月27日，萬科公告稱，其已在銀行間市場成功發行了2022年首期30億元中期票據，發行利率為2.95%，債券主體和債項評級均為AAA。
據悉，該筆票據的募集資金將用於支援包括重慶冰川萬科城一期、二期及佛山金域半島一期、萬科雪山二期A6地塊建設專案、萬科雪山二期A8地塊建設專案等5個住宅專案的開發建設。
其中，重慶市永川萬科城二期專案將用去所募資金中的12億元。該住宅專案預計總投資24.6億元，截至去年9月底已投入了7.64億元；萬科雪山二期A6地塊建設專案將用去所募資金中的7億元。該住宅專案位於山東濟南，總投資預計19.81億元，截至去年9月底的投入金額為11.61億元。上述兩個專案皆將於2024年竣工，且皆已開盤預售。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，萬科這筆中票是新年以來第一單比較典型的房企融資事件，具有很強的訊號意義。並且，這是一次很平靜的發債，也正是因為平靜，說明房地產市場正朝著向穩向好的方向發展，房地產新開工等也有望扭轉2021年頹廢和明顯下跌的態勢。
嚴躍進總結稱，該筆中票具有三大特徵。第一，債券主要在銀行間市場進行，說明此類領域的發債會獲得較多支援；第二，債券發行規模和利率都較好，且30億的金額相對比較充裕，利率成本也較低；第三，發債用途不是為了償還舊債，而是用於商品房專案建設，說明企業的融資和專案開工等緊密結合。
“萬科這筆債券不僅反映出了當前行業融資環境總體寬鬆，企業獲得融資的機會增加、融資門檻也有降低的情況，也反映出了當前部分資信良好的企業仍能相對從容的獲得較好的資金支援，也能夠更好的促進地產新開工業務，房企的經營正逐漸步入正軌，”嚴躍進稱。
對於未來房企融資，嚴躍進認為，經營穩健的企業，後續獲得融資的優勢更大，進而促進經營業務快速發展。而一些債務壓力大的企業，則相對自由度偏弱，在融資政策放鬆的時候，相對佔據的優勢偏弱。
同一日，招商蛇口也披露了其2022年度第一期中期票據（併購）的發行進展。最新訊息顯示，該筆中票已於2022年1月24日成功發行，註冊金額30億元，註冊額度有效期為2年。這標誌著國內首批房地產專案併購中期票據正式落地。
承債式併購貸款政策是今年年初剛剛落地的新政。據此，針對出險企業專案的承債式收購，相關併購貸款將不再計入“三道紅線”指標。這不僅為房企打通了併購融資通道，也減輕了因出險企業專案收併購所帶來的債務監管壓力。
繼招商蛇口首次試水併購貸款後，華潤置地及華潤永珍生活也於近日獲得了招商銀行合共230億元的併購貸款。有市場分析人士預測，接下來有類似支援舉措落地的金融機構將會更多，地產併購浪潮已拉開帷幕。
中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為，併購債可以幫助部分出險企業渡過難關，但也會帶來行業集中度的進一步分化。國企央企和銀行發行併購債，意味著央國企將有更多資金收併購流動性困難民營房企的專案，而民營房企可以通過出售資產回籠資金，增強流動性，避免發生債務違約。
行業集中度方面，未來央國企市場份額將更大，民營房企收縮。特別是頭部的央國企，有較強開發經營能力、產品優勢及融資優勢，藉助收併購可以快速實現更大規模的發展。而部分民營房企因面臨債務違約風險及降負債壓力，會明顯收縮房地產業務規模，劉冰稱。
事實上，經歷過地產艱難前行的2021年後，房企以往在融資端過於緊繃的狀態正在改善，回暖跡象明顯。據焦點財經不完全統計，2022年1月初至今，已有10餘家房企陸續開展了融資計劃，龍湖、融創、合生創展、濱江集團和碧桂園等皆包含在內。
不遠的將來，房企融資是否會迎來全面破冰？就此，有分析師對焦點財經表示，當前，政策層面正不斷釋放維穩訊號，且第一季度又是政策視窗期，涉房貸款政策已有所鬆綁、按揭投放加速的效果也在逐步顯現。受此影響，資本市場對優質龍頭房企的關注度和信心正在進一步提升。
可以看到，此前發債成功的房企多是資信較好，財務也較為穩健的企業。這在一定程度上說明在政策的支援下，優質房企更具有融資優勢。優質房地產央企、國企的發債將帶動地產債淨融資邊際改善，但民企債券發行大面積破冰仍需等待行業見底回暖後的市場信心重塑，這可能需要較長時間，上述分析師稱。
但是，房企流動性風險根本性的好轉，需要市場銷售回升、金融機構預期轉變，市場恢復常態，房企的經營性現金流、籌資性現金流好轉等多重因素影響，如果市場銷售不能回升，金融機構避險情緒沒有改變，房企的償債壓力依然較大，不排除仍有房企發生債務違約的可能，劉冰稱。
