今天的正文開始之前，先說一件事：對我們最近製作了一門《小白買房必修課》
從十幾個大方面，60多個知識點，努力用最直白的語言、最簡單的闡述和真實的案例，讓房地產經驗不多的朋友，也能快速掌握買房的必備知識。
學會了這門課，你就可以當個聰明的買房人，不被開發商、中介輕易地割韭菜了。
有興趣的朋友可以看看。
又到年關。
從均價五六萬起的北上廣深，回到均價五六千的老家縣城，平日裡望其項背的房價變得觸手可及，買房的心總是蠢蠢欲動。
“年底不買房，一年都白忙”，開發商也摸透了打工人的心理，及時打出一系列營銷話題，買房的誘惑似乎更大了。
但話說回來，回老家買房真的靠譜嗎？
房產大象創始人、暨南大學特聘研究員、同致行（中國）地產、同致誠評估創始人王波博士認為：
三四線的房子，自住可以，投資就大可不必，如果要買房增值，不如看看都市圈的房子。
01
每天丟掉一部iphone SE？
老家買房成本有多高？
為什麼勸你別在老家瞎買房？我直接給你算筆賬：
去年，全國商品房銷售額18.19萬億，銷售面積17.94億㎡。
儘管國家統計局沒有直接給出全國房價，但用總銷售額除以銷售面積，可以算出大致均價為1.01萬/㎡。這個資料用來作為老家房價的參考，綽綽有餘。
假設買一套100㎡的房子，總價得要101萬，最低首付3成，即為30.3萬。
對大部分夠不上一線城市的人來說，這幾乎相當於上半生的全部身家。
下半生呢？貸款70.7萬，月供3752.24元，30年還清，1年還45026.88元。
如果房子在老家，你真的能住幾天？國慶7天+過年7天——14天。
也就是說，住14天花費4.5萬，一晚花費3216元，相當於一部iPhone SE的價格。
這還沒算你在大城市租房的房租成本。
所以說，回家就回家，專心看爹媽，不要想太多。
02
3萬買入2.2萬賣出
房子真的不值錢了？
未來想把這套房賣出去回本？怎麼賣？
據CRIC統計，2021年全國百強城市中市場價格下滑的城市達到53個，上漲的城市只有30個，持平的城市有17個。也就是說，去年買了房子的人，超過一半的人虧錢了。
過去7年，不同等級的城市，房價分化趨勢明顯。
一線城市，房價從33000漲到43500，漲幅達31.8%。
二線城市，房價從16100漲到了17700，漲幅約9.9%。
三四線城市，房價從8400跌到6700，跌幅約20%。
按照這個趨勢，未來你如果想把位於三四線城市的房子賣出去，只有兩個選擇：
賣不掉，還要白白交物業費；
賠本賣掉，至少要賠掉一個首付。
還記得大名鼎鼎的鶴崗嗎？
2019年，在中國房地產業協會統計的341個城市中，鶴崗以2177元/㎡的平均房價位列倒數第一。
3年前，很多打工者都奔向了鶴崗買房，以為自己撿到寶了。
然而，2020年7月，一篇《一個年輕人去鶴崗買了3萬元房子，幾個月後2.2萬元賣了》的文章火了，大家才發現，原來三四線城市的房子並沒有想象中“划算”。
故事的主人公叫徐康，27歲的年輕人，2019年底在黑龍江鶴崗，花3萬買了一套二手房：47㎡，1室1廳，7樓，沒電梯，房齡10年。
本以為有了家，然而世事無常，徐康經歷了「兩地生活」和「新冠疫情」後，最後還是選擇把房賣掉。
結果3萬買的房子只賣到2.2萬元，再次變身為“流浪的老哥”。
看到這樣的新聞，難免有人唏噓。
確實，如果你老家所在城市本身經濟不發達，又是偏遠城市，人口淨流出嚴重，那麼當地的房產很難有升值空間。
3年後的今天，在中國房價行情網上，鶴崗房價依然排在最末，甚至比3年前價格更低，2159元/㎡。
03
房價深度分化
都市圈成新風口
一二線城市容不下你的人，三四線城市裝不下你的靈魂。北漂、滬漂、廣漂、深漂們，該何去何從？
王波博士認為：都市圈可能是最適合的容身之所。
有機構統計，在2003-2018年的15年裡，92%的新增人口都位於都市圈，只有7.8%的人口位於非都市圈。
中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為：未來10年都市圈的住房新增需求，大致估算會在100億平方米”。
不同都市圈之間，發展潛力、房價分化程度也很明顯。
目前，全國共有30個都市圈，從發展潛力來看，可以劃分為三個梯隊：
T1：北京、上海、廣州、深圳四大都市圈。
T2：武漢、成都、先、鄭州都市圈等11個區域。
T3：南昌、昆明、銀川、哈爾濱都市圈等15個區域。
“2021年是中國都市圈發展元年，以都市圈核心城市為中心，從經濟、產業、交通、住房、教育等方面，實現“圈內”互聯互通。人口、資金、資源都將向其傾斜。”
人口和資金聚集度越高，房產價值自然越高。所以，買房，優選大都市圈，優選核心城市。
如果夠不上核心城市，王波博士也有三點選房建議：
1、優先選擇大都市圈中，往來核心城市在1小時通勤圈內的三四線城市。
“背靠大樹好乘涼，有核心城市的利好輻射，長期發展做保障”。
2、在三四線城市買房，首選租金收益較高、較好出手的房子。
“這類房產，多數地處這些城市的核心地段，集聚了比較好的配套資源”。
3、警惕新城新區的房子。
“這類房產多數是遠郊開發的大盤。規劃很美，故事很多，但紙上談兵更多，真正能馬上兌現的少，最終很有可能淪為空頭支票”。
寫在最後：
手頭有點錢，不夠在大城市安家，猶豫著要不要回老家買套房，這是不少年輕人面臨著的選擇。
老家的房子能不能買？可以買，但別瞎買。
在老家買套房，如果是為了情懷買單，我們不置可否。
但如果是為了自住或者保衛資產，建議考慮清楚所有成本再做決定。
畢竟首貸名額珍貴，買房選擇要慎重。
退一步說，就算是先上車要緊，也不能上了綠皮火車。
如果你有不同的見解，歡迎在評論區留言討論。
我是房產大象，只說真話的房產參謀，歡迎關注。
