春節過後，關於房地產行業的調控有了新動作，全國性商品房預售資金監管辦法出臺，房地產行業再迎重磅利好
樓市再次迎來暖流
全國性商品房預售資金監管辦法出臺
2月10日，根據多方訊息報道，全國性商品房預售資金監管的意見已於近日出臺。預售資金監管額度由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等因素確定，當監管賬戶內資金達到監管額度後，超出額度的資金可由房企提取使用。
該辦法出臺有利於釐清各地商品房預售資金監管責任，增強商品房預售資金使用的靈活性，可對此前部分地方預售資金監管過嚴的做法起到糾偏效果。
1994年《城市商品房預售管理辦法》出臺，其中規定：商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定，同時“省、自治區建設行政主管部門、直轄市建設行政主管部門或房地產行政管理部門可以根據本辦法制定實施細則。
此次出臺的辦法要說到1994年《城市商品房預售管理辦法》，最大的不同是在於：明確對預售資金的規定進行了全國統一，進而有利於規範預售資金的使用，夯實地方相關部門的監管責任。
說到商品房預售制度，可能有大部分購房者都不太瞭解，何為商品房預售制度？目前的商品房預售資金監管制度又是什麼樣的呢？
商品房預售制度：
指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。具體來說，習慣上把在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的、沒取得房屋產權證房屋稱為期房。
預售制度的存在本身是為了解決部分地產企業開發資金不足的問題，以加快城鎮住房建設，對地產開發企業而言其起到的是融資功能。當然，在預售制度下，由於購房者是先交錢後拿房，必然會導致一些不可預料的因素和風險出現，因此政策層面對預售資金的監管就顯得很重要。
對此，在近些年也有鼓勵推行商品住房現售試點的聲音。如2021年底恆大提出要推行現房銷售。
就目前全國的趨勢來看，商品房預售制度依舊是主流，現在要做到的就是各地要加快完善商品住房預售資金監管制度，尚未建立的要加快建立。
商品住房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用於商品住房專案工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。
由於《城市商品房預售管理辦法》明確：商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定。
這意味著在預售資金監管方面，各地區基本施行“一城一策”的思路，即各地區基本會出臺相應的“預售資金監督管理辦法”和“預售資金監督管理實施細則”，並按照“重點監管資金+一般監管資金”的框架進行監管。
全國性商品房預售資金監管辦法
房企有望獲得更多流動性
眾所周知，當前各地政府“保交樓”壓力較大、企業預售資金使用受限的情況下，全國性新的預售資金管理辦法的出臺，有利於引導地方“保交樓”的同時，對緩解當前企業資金壓力、提高資金使用效率將起到積極作用，有利於維護購房者合法權益，亦有利於打通資金的迴圈使用，促進房地產行業良性迴圈。
在“保交付”方面，需要政府、企業、金融機構等多方面共同努力，促進風險平穩化解。
圖源：網路｜侵刪
可以說有利於對部分城市之前過度收緊的監管政策進行糾偏。同時，對當前市場情緒的穩定、市場信心的提振亦將起到積極帶動作用。
此次新出臺的資金監管辦法保證了商品房預售資金使用的靈活性，在確保專案交付的前提下，提高商品房預售資金使用靈活性，將成為行業基本面改善和投資者信心提振的催化劑。對於此前部分地方在預售資金管理執行過程中過於嚴格的做法，亦將有一定的糾偏效果。
而目前看來，保持房企資金的適度流動性都是引領行業走出低谷的重要措施。ci
二級市場年後房地產服務和開發有所回暖，特別是小地產公司及物業公司，這也是地產政策的鬆動所致，二級市場仍可留意低位權重地產及相關產業鏈行業。
圖源：網路｜侵刪
雖然目前部分地方政府對於預售資金存在過度監管的問題，比如出現了資金零撥付的情況，上述檔案將對這些行為進行矯正，有利於幫助一些資金面臨困難的房企緩解資金流狀況。
目前看來，保持房企資金的適度流動性都是引領行業走出低谷的重要措施。在“保交付”方面，需要政府、企業、金融機構等多方面共同努力，促進風險平穩化解。
初次之外，企業迎來春天的同時，對於購房者來說也迎來了一個好訊息：全國多城房貸利率下調！
合肥房貸利率更是4年來首次出現下降
房貸利率全線下調！包括合肥！
01
北 京
北京地區普遍下調房貸利率5個基點，首套房貸利率由5.2%降至5.15%，二套房貸由5.7%降至5.65%。分別較最新5年期以上LPR增加55個、105個基點。此前首套房利率一直為5.2%，二套房利率為5.7%。
以首套房100萬元房貸、等額本息償還30年、利率為5.2%計算，購房者月供為5491.11元，總還款額為1976799.17元，利息為976799.17元。
如果今年12月5年期以上依然保持4.6%不變，首套房利率為LPR+55個基點即5.15%，買房者如果新購房屋、使用新的LPR房貸利率，那麼執行新LPR利率後，2023年月供為5460.26元，總還款額為1965694.41元，利息為965694.41元。
由此計算，對比來看，5年以上LPR下降5個基點後，月供減少了30.85元，累計利息相差了1.11萬元。
02
深 圳
深圳多家銀行在此前貸款利率的基礎上下降5個基點。深圳一家房屋中介工作人員表示：“銀行首套房貸利率下降至4.9%，二套下降至5.2%。相當於18年的利率了。”
資料來源：深圳買房計劃
首套房貸利率從5.1%→4.9%，對買房人意味著什麼？
不妨算筆賬，以調整前首套房貸利率最高5.1%為例，貸款總額300萬，貸30年，等額本息方式月供為16288.49元，利息總額為286.39萬元。
實行新的利率4.9%，等額本息方式月供為15921.8元，利息總額為273.18萬元。
相比之下，下調利率後，月供少了366.69元，利息總額少了13.21萬元。
03
上 海
上海地區房貸利率也有所下調。一位資深房地產中介從業人員表示，當前上海地區銀行房貸利率較2021年年底（首套房5%，二套房5.7%）下調5個基點，即首套房貸款利率4.95%，二套房貸款利率5.65%。
圖源：財聯社
上海國有大行、股份行房貸經理表示，最近放款速度的確較此前有所加快，且放款週期基本在1個月以內。
而在去年11月前後，多家銀行反饋稱房貸放款週期大約為4~6個月。
圖源：財聯社
04
合 肥
昨天，合肥有網友收到銀行的通知，合肥房貸利率從首套的5.88%降到5.83%，二套房從6.37%降到6.32%。
貸款利率下調5個基點後，經計算發現，以首套房貸款100萬元20年等額本息還款方式計算，調整前等額本息每月還7095.25元，調整後降至7078.04元，每月少還17.21元，整體利息少0.42萬元。
(調整前)
調整後
結 語
一方面，全國性商品房預售資金監管辦法出臺，無論短期如何調整，從中長期來看，預售資金監管政策力度的強化均是比較明確的，這對於推動現房銷售、弱化預售制度的融資功能是必要的。
另一方面，房貸利率下降，所釋放的訊號很明確：支援經濟，刺激樓市消費，對於樓市都構成較大利好。
樓市可謂是真正意義上迎來“小陽春”！
